Inversión en propiedades inmobiliarias

Inmobiliario
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Buenas,
Veo que poca gente de por aquí invierte en propiedades para alquilar, o eso salía en la encuesta.
En mi caso, 3 pisos y 2 garajes, con una rentabilidad media neta del 7.6 %. Hasta la fecha nunca he tenido ningún problema con ningún inquilino. Están en una ciudad pequeña, en un barrio normal.

Según la rentabilidad esperada en indexa capital, es sensiblemente menor. Que se me escapa?

Otra pregunta relacionada…¿ considerais que con la llegada de los coches híbridos y eléctricos, los parking serán más necesarios y por la tanto subirán de precio? ¿Cada familia continuará con 2 coches como es tradición actualmente o con las nuevas tecnologías todo esto se modificara y será excepcional la familia con 1 coche en propiedad?

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Hola larzuk

Yo también tengo 2 pisos y 8 garajes en alquiler, mi experiencia también es bastante positiva aunque mi rentabilidad es del 7 % bruta aproximada, problemas de pago no he tenido con ninguno, los pisos me dan bastante faena y los garajes algún retraso en el pago pero nada más.
Se encuentran en Valencia capital y los pisos en dos pueblos cercanos.
Con respecto a tu pregunta de si serán más o menos necesarios los garajes en un futuro, mi opinión personal es que depende de muchos factores:
-En primer lugar creo que los centros de las ciudades que ahora están por las nubes, bajarán de precio inexorablemente, tanto por la dificultad de moverse por el centro como por la mejora de las comunicaciones entre otros motivos.
-Y en los barrios periféricos, también creo que bajarán de precio aunque no tanto como en el centro, y los motivos serán todas las nuevas tecnologías que están saliendo como coche compartido, coches de alquiler por horas, nuevas plataformas de moverse con uber y Cabify, nuevas filosofías de ahorro, restricción de movimiento en muchas ciudades, impulso y Fomento de medios de comunicación, etc…

Yo por mi parte te puedo decir que sin prisa pero sin pausa quiero desinvertir en los garajes, eso ya los tengo a la venta.

Espero haberte servido de ayuda y si alguien tiene cualquier otra opinión o punto de vista será bienvenido.

Un saludo a todos

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¿Habéis tenido en cuenta el IBI y demás impuestos?

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Y los gastos de comunidad, seguros, impuesto de compra y notaría (a sumar al precio del inmueble), seguro de impago, mantenimiento y reparaciones…

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Hola inversor provinciano,

Yo personalmente por supuesto que tengo en cuenta todos los gatos, he hablado de rentabilidad bruta por qué en los garajes es muy sencillo calcularla de cabeza, pero en mi caso tengo en cuenta todos los gastos incluido la imputación de rentas en el IRPF en el caso de los garajes, y todas las deducciones incluida las amortizaciónes del e% del valor de construcción y del 10% del valor del mobiliario en mi caso.

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Me parecen muy interesante todas vuestras experiencias, muchísimas gracias por compartirlo.

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Yo al igual que Vic también he tenido en cuenta esos gastos. Lo que habría que deducir es la parte del IRPF.
Pues mira que lo idea de las pequeñas/medianas ciudades con la irrupción del coche eléctrico era totalmente distinta.
Es bueno tener otros puntos de vista para recapacitar.

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Yo el principal problema que le veo a la inversión inmobilaria es el capital necesario… No todo el mundo dispone de la cantidad suficiente para dar una entrada en la compra de una casa y comprometerse a un préstamo a tantos años vista…
Está claro que el apalancamiento disponible es una de las principales ventajas que tiene pero… ¿te va a permitir diversificar suficiente?
Personalmente me he estado planteando hacer una inversión inmobiliaria pero creo que hay que dedicarle bastante tiempo (no sucede lo mismo en bolsa, al menos en inversión pasiva) y veo el apalancamiento como un arma de doble filo…
Saludos.

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Me parece que en los próximos meses va a ser un momento histórico para comprar casa. Es posible que durante un tiempo se den 2 circunstancias que rara vez coinciden juntas: mucho paro y gente vendiendo, y tipos históricamente bajos. Buen momento para meterse en un tipo fijo en mi opinión.

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Cuidado con la compra de varias viviendas y los tipos bajos que tenemos ahora. Pueden ser una trampa para el futuro según el endeudamiento.

Mi esposa y yo fuimos “propietarios hipotecados” de 3 viviendas y 1 garaje (con sólo 28 años, un auténtico locurón!!) Los bancos nos daban los créditos como el que regalaba entradas para el teatro. Durante unos años casi el 70% de nuestros sueldos se iban en pagos de hipotecas, amén de los gastos de impuestos y otros muchos que acarreaban. Tan sólo pudimos alquilar uno de ellos durante algún tiempo.

Rentabilidad obtenida? Alta, muy alta. Ya dije en mi nudismo financiero que gran parte de mi capital provenía de ahí.
Experiencia inversora? Nefasta. La sensación de endeudamiento fue horrible. No compensa la rentabilidad obtenida.
Volveríamos a invertir en ladrillo? Creemos definitivamente que NO, aunque nunca se sabe.

La inversión en fondos u otras herramientas financieras nos han hecho recapacitar sobre nuestros errores pasados. Si pudieramos darle a un botón de retroceder en el tiempo no “invertiríamos” ni un solo euro en ladrillo.

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Pensaba lo mismo que tú hasta que hablé con @Carlos_Galan_Rubio (es un crack en temas inmobiliarios).

Tenía en la cabeza que en los momentos actuales el tipo fijo es lo más razonable, pero en el fondo el tipo fijo es un una hipoteca variable “cubierta”, donde el banco asume el riesgo de que los tipos de interés suban a futuro. Es decir, estamos pagando una prima por un seguro de tipo de interés.

Así pues, si los bancos hacen bien los cálculos, de forma estadística no sale a cuenta contratar una hipoteca fija (hay una prima que nos podemos ahorrar). Tampoco creo que ellos tengan una bola de cristal, pero entiendo que saben cubrirse bien con estos temas.

En resumen, que contratar un tipo fijo da mucha tranquilidad pero lo más probable es que no salga a cuenta. Aquí primará lo cómodos que nos sentimos con una hipoteca variable y la capacidad de afrontar un pago de la hipoteca mayor en el futuro. Es como una cartera de inversión, por estadística 100% RV debería ser más rentable, pero quizá no es la más adecuada para nuestro caso particular.

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Muy interesante tu Fernando, son muchos años y el cómo nos sentimos es algo clave.

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Buen ejemplo el que has expuesto @Guillem
En el caso de que me decidiera por firmar una nueva hipoteca, cosa poco probable, nunca y repito NUNCA firmaría un tipo fijo. La banca nunca pierde con esta modalidad, nosotros seguramente sí. Actualmente estoy pagando un 0,16% (euribor+diferencial) en la única hipoteca que mantengo. Me miran con mala cara al entrar en la entidad bancaria…:man_shrugging:t2:

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Justo me hice su curso (la parte gratuita) hace poco. Mencionaba en un momento de pasada esto pero con otro argumento, que lo que más afecta son los primeros años. No me parece valido. Por las mismas podríamos comprar una empresa sabiendo que está en pico de beneficios porque “lo que más pesa en el valor de la acción son los primeros años”. Al revés, hay que comprar la acción con beneficios deprimidos.

Me recuerda al argumento de los value patrios sobre no cubrir divisa ya que a la larga se “netea” y te ahorras la prima. Me parece valido aplicado a la divisa pero no a este tema. A ver si consigo sintetizar los argumentos y traerte de vuelta del lado oscuro.

  1. El precio de ese seguro no es correcto.

Aun desde la humildad epistemologica que subyace a tu argumento (y el de @Carlos_Galan_Rubio ) fruto probablemente de la simpatía que os genera la gestión pasiva y la eficiencia de los mercados, creo que hay razones de peso para pensar que el coste de ese seguro te lo están “subvencionando”. Por ejemplo:

  • mercado eficiente cuando hay cierta libertad, esto es probablemente el sector más intervenido.
  • Bancos poco capital propio, banqueros pocos incentivos a largo plazo, acreedores exigen tipos menores por respaldo de liquidez explicito de bancos centrales e implícito de Estados (vía rescate).
  • tipo de interés nominal es probablemente una decisión política → tipo de interés real no tanto…

Es decir que hay cierta socialización de riesgos vía banco central y Estados (al banco central lo financian todos los tenedores de divisa) y malos mecanismos de vigilancia (dudo que al banquero de hoy le importe donde estén los tipos dentro de 15 años).

  1. Aunque el precio del seguro fuera el correcto seguiría sin ser una buena decisión por:
  • Machear tu balance: siguiendo tu argumento una empresa que quisiera emprender un proyecto a 20 años debería financiarse a un año (más barato) e ir renovando 20 veces seguidas. Esto evidentemente es una locura financiera que solo hace la banca. Si hiciera eso debería a su vez utilizar parte de sus activos para respaldar la posible subida de tipos.
  • Especialización: justamente esos activos que debería utilizar para respaldar si quiere tener unas finanzas sanas suponen un coste (de oportunidad al menos) para la empresa probablemente mayor que lo que le hubiera costado el “seguro” del tipo fijo / deuda a 20 años ya que el banco puede agregar volúmenes mayores de activos y gestionar estos riesgos de forma probablemente más eficiente (teóricamente si los incentivos funcionasen bien).

Es decir, que porque el banco te esté cobrando un precio “justo” por el seguro no significa que tengas que hacerlo tú. También tenemos seguros para la casa, el coche y estas cosas y no los tenemos simplemente porque dormimos tranquilos, hay componentes objetivos también. De hecho, también compramos cosas en Inditex y no nos ponemos a tejer en casa (coste de oportunidad de tejer vs trabajo especializado)…

  1. Los tipos nominales van a subir.
    Entiendo que este argumento es el que menos fuerza tiene para ti (justo al revés que para mí) ya que tu enfoque no trata de “adivinar” nada. Pero en mi opinión, y creo recordar en el vídeo que Carlos no estaba de acuerdo y mencionaba Japón y demás, la probabilidad de que el los próximos 40 años los tipos no hayan subido (y mucho) es casi nula. No me quiero extender aquí porque no es de peso en tu caso pero es que el mercado no estima los precios futuros, simplemente extrapola los presentes. Los futuros del petroleo no indican los precios futuros del petroleo. Si “el consenso” estimara inflación para el año que viene, la inflación se daría ya este año. Como decía en el ejemplo de antes, cerrarte un tipo fijo hoy es como comprar el IBEX con beneficios de 2008.
    Ademas no me creo que los tipos reales estén en negativo (aunque hay mucha gente que lo defiende). No me parece que la demografía haya cambiado de un año para otro (pensemos que el mundo occidental son 1000 MM vs 7000 MM en el mundo, china, india…). No me creo que la deuda pública vaya a ser pagada en términos reales.
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Muy buen argumentado Diego, tendré en cuenta tu visión sobre el asunto (aunque ahora tampoco me planteo contratar una hipoteca).

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Yo en mi caso intentaré aprovechar la oportunidad. Creo que va a ser una de las operaciones que marquen mis finanzas (para bien).

Hoy Justo veía este tuit
https://twitter.com/elfarmaceuticoa/status/1246364314589691904

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Justo me voy a estrenar en el foro con este tema, que acabo de meterme.

A título personal, he adquirido una vivienda hace poco, concretamente un apartamento en un pueblo grande, y he calculado una rentabilidad neta, después de descontar tanto impuestos como IBI, comunidad y demás, de alrededor del 5.5%.

La tuve en alquiler menos de una semana ya que fue sacarla al mercado y tuve montones de llamadas para alquilarla y sin ningún problema hasta la fecha.

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Muy interesante @ExpatGadsden, gracias por compartirlo con la comunidad. Si te animas, creo que aportaría mucho valor saber con más detalle el proceso que has seguido y los criterios que utilizas para llevarlo a cabo :slight_smile:

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Para que tengáis en cuenta los inversores inmobiliarios.

Parece que en un piso, todos tenemos claro el concepto de metros cuadrados (m2) construidos y metros cuadrados útiles.
Los primeros, serían el área total de nuestra vivienda, teniendo en cuenta el contorno exterior (incluyendo elementos estructurales), incluyendo terrazas y zonas con poca altura de techo en el caso de bajocubiertas, hasta 1,5m de altura.
Los segundos, los útiles, serían los m2 aprovechables, que no tienen ni vigas ni tabiques, o sea los huecos (habitaciones). En este segundo caso se incluyen normalmente el 50% del área de las terrazas y creo que hasta 1,8m en bajocubiertas, aunque esto último depende de cada Municipio, Comunidad…

O sea, que por ejemplo un piso de unos 85m2 construidos, lo normal es que tenga alrededor de 77m2 útiles.

Ahora os comento una práctica que se está convirtiendo en habitual: en un porcentaje muy alto de los anuncios publicados en webs inmobiliarias como Idealista o Fotocasa (muchos anuncios vienen de Profesionales Inmobiliarios), indican como superficie construida las superficie total incluida en el registro catastral, y lo que es más grave, indican en el anuncio como superficie útil la que en realidad es la construida.

La superficie del catastro incluye, además de la construida, el % que le corresponde al piso de zonas comunes, escaleras, portal, pasillos… y también incluye los m2 de trastero, carboneras y otros huecos que le correspondan al piso.
Así, un piso como el que comentaba antes de 85m2 construidos, puede llegar fácilmente a los 100m2 en el catastro.

Es muy habitual que en las valoraciones de pisos que se hacen en webs como Idealista o el BBVA ocurra esto, ya que estas webs tiran de los datos del catastro, podéis hacer la prueba. También, en muchos anuncios, hay un salto grandísimo entre construido y útil, es porque están dando m2 catastrales.

Mi recomendación para saber los metros reales de una vivienda es que se consulte la Escritura o los planos del Constructor. Y si la inversión va a ser grande y no os fiais al 100%, puede ser incluso recomendable que un perito os saque la superficie útil.

Espero que os sea de utilidad. Si me he equivocado en algo se agradecen comentarios.

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Muy interesante Jandro, siempre se agradecen este tipo de consejos!