Saludos, tengo una propiedad es un terreno, aparte tengo inversion en renta variable, llevo un un registro mensual con en valor de mi cartera de empresas, la pregunta es Como deberia de incluir este terreno en una cartera general? solo con el valor del costo o le agrego mensualmente un aumento por plusvalia?
Primero y antes de nada, bienvenido Martín 
En mi caso, con el apartamento que adquirí a fin de tenerlo como inversión, hago lo siguiente:
- Cojo el valor del apartamento (lo que me costó, independientemente del valor del mercado)
- Disminuyo ese valor anualmente acorde a la amortización (un 3% sobre la diferencia entre lo que te costó y el valor del suelo acorde al catastro, mismo cálculo que cuando me la voy a descontar del IRNR)
Eso sería el valor del activo como tal en la cartera, para calcular las rentabilidades que me ha dado en un año natural, simplemente calculo la amortización de ese año (que obviamente viene acumulada) y veo cuánto me ha dado el apartamento:
Rentabilidad Anual: (Alquiler * 12 - IBI - Comunidad * 12 [- Gastos Excepcionales]) / Valor del Activo
En el caso de que te estés planteando el terreno como una inversión de cara a la compra-venta, la manera en la que deberías tenerlo en cuenta sería actualizando el precio del terreno al precio de mercado por m2 de la zona… Pero obviamente esta medida no es muy fiable, porque por mucho que ese sea el precio por m2 no significa que haya alguien dispuesto a adquirir ese terreno a ese precio.
En el caso de que se hayan vendido terrenos con características similares, podrías actualizar su precio en tu cartera de cara a la compra-venta con el precio de venta de estos, pero yo no recomiendo mantener un control muy exhaustivo de bienes inmobiliarios si no es para calcular los beneficios del alquiler, ya que es un poco hacer castillos en el aire, como se suele decir.
¡Un saludo!
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Hola a todos/as,
Estoy iniciandome en la formación en inversión inmobiliaria (para alquilar) y me surgen las primeras dudas, que espero me podáis aclarar con un ejemplo práctico;
Un piso, 2 habitaciones, buena zona, buen estado. Precio aproximado de compra 80.000€, calculo un 10% aproximado de gastos de compra (notaria, etc…) y posiblemente otros 2.000€ de inversión en mobiliario.
Primera pregunta: ¿debo añadir el IVA de la compra?
Pienso que este piso se puede alquilar en 550€ (oscilan en la zona similares pisos entre los 500 y 600€, aunque más bien lo segundo).
Haciendo cuentas rápidas, la rentabilidad bruta me saldría en 550€*12/90.000€ = 7,33%
Hipoteca variable 15años al 1.25%: 536€/mes
IBI de la zona: 300€ = 25€/mes
Seguro Hogar: 200€ = 16.67€/mes
Seguro impago: 200€ = 16.67€/mes
Comunidad: 40€/mes
Segunda pregunta: ¿qué hay del seguro de vida que los bancos suelen exigir para conceder la hipoteca?
TOTAL GASTOS: 634,33€/mes
TOTAL ALQUILER: 550€/mes
Claramente si he hecho bien los calculos no me interesa en absoluto.
Ahora bien, si la hipoteca se hace a 30 años entonces el total sale por 391.34€/mes, unos 150€/mes de beneficio, que no está mal.
tercera pregunta: A los/as que invertis en inmobiliaria, ¿qué años de hipoteca soléis calcular? (me resulta demasiado un horizonte de 30 años, por mucho que todo se diera bien y consiguiese alquilar el piso durante todos los años e incluso se revalorizase.
cuarta: si encontrase un piso de similares características y que los gastos que he detallado antes fueran iguales, y se pudiese alquilar por 550€/mes, para un 5% neto de rentabilidad, ¿cual sería el precio máximo de compra? me salen las cuentas en 40.000€ aprox. pero tengo mis dudas.
Gracias!
Un enlace vale más que 1.000 palabras.
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Yo estoy empezando a interesarme en el tema también y llevo aproximadamente 6 meses mirando pisos en mi ciudad y en las de los alrededores.
Mis cuentas para que me resulte interesante el piso es al menos un 8% de rentabilidad bruta y al menos 100 euros de cashflow positivo mensual.
Avanzo que no es nada sencillo y hay que buscar mucho pero existen. Por ahora todavía no he realizado ninguna compra porque o bien se me han adelantado o no me he terminado de lanzar aun saliendo los números.
Esto es una inversión más, y como en las demás, los sentimientos entran en juego.
Yo el seguro de vida lo valoro, como el resto de vinculaciones, con números, a ver si me sale rentable hacerlo con el banco que me hipoteca o mejor hacerlo por mi cuenta.
Las hipotecas las suelo mirar a 20 años, pero depende de gustos.
Un ejemplo de piso que me voló de las manos ayer, no pude quedármelo por ser lento, para que te hagas una idea:
Piso de 3 habitaciones, reformado, sin tener que hacerle más que un lavado de cara, un primero sin ascensor, próximo a universidades y hospital.
Valor de venta 47000
Comunidad 30/mes
IBI 110
Hipoteca al 90%, una letra de 188/mes durante 20 años
Alquiler de la zona 500/mes
Espero haber podido aportar algo y seguiré el hilo a ver si alguien que tenga experiencia pueda aportar datos de interés a los novatos.
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Cómo ha ido eso? Alguna novedad? Es de hace tiempo pero te estaba leyendo y solo decirte que 100€ mensuales de cashflow positivo parece algo bajo, es posible encontrar mejores oportunidades de inversión actualmente. En qué ciudad estabas mirando?