Buenos días,
Llevo un año buscando vivienda, y al final encontré una que me encajaba visualmente.
Su precio es 254.000€, un precio bajo para ser obra nueva, con las siguientes condiciones:
27940€ como entrada
14 cuotas de 2000€
A la entrega pago de 20320€ del IVA
Hipoteca de 203200€
gastos notaría, gestión, ajd, amueblar la casa, dar de alta servicios…
Actualmente tengo ingresos de casi 2500€ netos, y en un capital entre efectivo e inversiones de 80000€, por curiosidad se me ocurrió preguntar a los bancos como si fuese a hipotecar ahora y no el año que viene, y me han comentado que a mi solo me deniegan la hipoteca, si ponía un segundo titular, en este caso mi pareja, ya había 2 bancos (sabadell y openbank) que nos permitian hacerlo…estos dos bancos nos ofrecían un valor muy similar de casi 900€ al mes + seguro de vida + hogar, tampoco intenté bajar ni nada porqué consulté a modo orientativo.
Teniendo en cuenta que mi pareja no tiene ahorro, cobra unos 900€ y tiene un préstamo que terminará dentro de 4 años…
¿Veís viable esta operación de compra (lo estoy dudando yo mucho) o es mejor seguir buscando otra vivienda más barata aunque no sea la casa de mis sueños?
En el segundo caso, ¿como podría calcular el tope de lo que debe valer la vivienda?
Muchas gracias, soy ahora mismo un mar de números, mi corazón dice que tire para adelante y que dios proveerá, pero mi cabeza no termina de salirle los números por eso el consultaros a vosotros que tenéis más experiencia con esto
Es un poco complicado darte un consejo como el que pides. Normalmente los bancos no dan crédito si tú endeudamiento supone más de un 30-35% de tus ingresos netos.
Eso supone unos 750–800€ de tus ingresos netos, lo que explica que no te lo hayan aceptado si la cuota es de esos 900€.
Mi experiencia es que mejor no comprarte esa primera casa “perfecta”. Ya habrá tiempo de cambiar la primera, alquilarla, etc., pero hay muchas opiniones.
@zhonguoren enhorabuena por tener lo que tiene ahorrado más lo que ganas a final de mes, yo tengo menos ahorrado que tú unos 60K y casi mil euros menos al mes que tú de sueldo y estaba buscando algo como lo estás buscando tú, imagíno que si a ti no te dan la hipoteca Ami mucho menos. Gracias por compartir tu experiencia y me gustaría saber si ocurre alguna novedad contigo.
Por ahora he decidido echarme para atrás en la compra de esa vivienda perfecta, por lo que pueda pasar y por no tener que meter a mi pareja en el meollo teniendo ella un trabajo tan poco estable. Así que he empezado a buscar vivienda de segunda mano, como lo máximo que me ofrece a mi solo el banco son 200k, y las de segunda mano normalmente requieren un arreglo, me he fijado un tope de 180k. Estoy buscando algo sencillo como comentaba @donladrillo como primera vivienda y ya en el futuro ya se verá, pero al menos que pueda tener la tranquilidad de saber que lo puedo pagar. La lástima es que no soy capaz de encontrar nada por ese precio que no requiera tirar media vivienda.
Mi pareja y yo estamos buscando activamente pisos en Barcelona y alrededores, buscamos por separados ella para mirarse el suyo y yo el mío y ella tiene más margen de hasta 250 mil y si que hay pero ninguno le convence mucho y yo por mi lado sería de hasta 180 o 190 podría estirarme ya muy Justo pero la verdad es que en Barcelona por lo que yo busco hay muy poca cosa en condiciones, puedes encontrar áticos sin ascensor y pisos en las primeras plantas de 60 metros cuadrados que necesitan reformas y demás…
Después de mucha búsqueda hemos encontrado un piso que nos encaja a un precio decente para la zona. (176000). Pero tenemos la duda de a nombre de quien poner la vivienda ya que yo pagaré entrada (20%) + todos los impuestos y papeleos y mi pareja solo me ayudará con la hipoteca.
Mi pareja dice que le da igual la opción que elija, siempre y cuando en el testamento les deje la casa a nuestros futuros e hipotéticos hijos.
Tengo las siguientes opciones:
Ponerlo a 60/40 y si un mes mi pareja no puede pagar la hipoteca no pasa nada.
Ponerlo solo a mi nombre (y por tanto hipoteca individual ) y quitarle el problema del esfuerzo de pagar la hipoteca.
¿Qué haríais vosotros? ¿A nivel económico alguna opción es mejor que otra?
Hola @zhonguoren, esto es muy personal y creo que deberías hablarlo con tu pareja pero en mi opinión, si ella va a pagar una parte de la hipoteca tiene sentido que tenga un % de la casa y que aparezca así en escritura.
A nivel económico quizás os hagan mejores ofertas los bancos por ser dos titulares, pero poco más.
Lo hemos hablado finalmente con un abogado y nos ha recomendado que aparezca inicialmente para que aparezca también en la hipoteca y sea menos follón si posteriormente desea ampliar su proporción comprándome a mi una parte. Nos ha recomendado si tenemos miedo el que uno de los dos deje de pagar, que posterior al contrato de compraventa, hagamos un contrato privado elevado a público donde indiquemos nuestras condiciones y paricularidades y así si en algún momento formalizamos la relación se añada a las capitulaciones. Así que con esto claro…¡¡comienza la búsqueda de hipoteca!!
¡ya tenemos las arras! Finalmente el precio se ha quedado en 173000, un piso de 133 metros cuadrados. Ahora a la elección de hipoteca que no va a ser nada fácil.
Por ahora, aunque tengo pendiente que respondan más bancos las mejores ofertas que tengo son las siguientes:
Opción 1: Mixta 4 años al 2,99 luego euribor +0,88. Sin vinculación
Opción 2: Mixta 5 años al 2,45 luego euribor al 0,6. Nómina, seguro de hogar y seguro de vida.
Opción 3: Mixta 10 años al 2,76 luego euribor al 0,55. Nómina, seguro de hogar y seguro de vida .
Tenemos otra oferta curiosa. a priori estoy descartando las opciones variables por el euribor tan alto que hay a corto plazo, pero esta la estoy valorando como posible así que añado…
Opción 4: Variable. Primer año al 0%. Restantes al Euribor + 0,5%. Las vinculaciones a partir del segundo año, el primer año no son necesarias.
Si sois capaces de amortizar toda la hipoteca en 5 años, coged la de 5 años de parte fija. Si no, sin dudar la de 10 años fija. No dormiría yo tranquilo cogiendo variable. De hecho, mis hipotecas son fijas y las estoy amortizando en muy poco tiempo. No te dejes llevar por el ahora, piensa en dormir tranquilo, es mi consejo.
Yo estoy con @Adri11 , si sois capaces de amortizar una buena parte de la hipoteca, cogería la mixta a 5 años. La economía se está ralentizando a pasos agigantados con las subidas de tipos y se espera que empiecen a bajar dentro de 2 años, por lo que dentro de 5 años es posible que tengamos tipos más bajos que los actuales. Mientras que tú en el peor momento estarás pagando algo fijo y “barato” (está bastante bien ese 2,45%) y “ahorrando” o amortizando para pagar menos después de esos 5 años.
Ahora bien, esto no es seguro e igual puede bajar que subir que quedarse igual el Euribor…
La opción más sensata sería seguramente hacer el mismo plan a 10 años (que por vuestros sueldos es más factible que podáis ahorrar para amortizar la mayor parte) y así no os ahogaríais tanto en vuestro día a día, cuando lleguen hijos, etc y viviréis más tranquilos.
Por otra parte comentarte que eso de nómina, seguro de hogar y de vida son bonificaciones, podrías comentar cuánto te bonifican cada uno y cuánto es el mínimo que te piden de seguro (no es lo mismo un seguro de hogar que te pidan mínimo 150€ que otro que te pidan 500€; ni es lo mismo que uno te bonifique un -0,2% que -0,5%; igual para la nómina, montos mínimos de nómina para que te bonifiquen etc).
Otra cosa que me imagino que sabrás pero que viene bien recordar es que hoy en día no te pueden obligar a contratar todos estos seguros. Si no los contratas no te bonifican y si los contratas sí te bonifican. Punto.
Si vais a amortizar mira si tiene comisiones, ya que normalmente las fijas esos años que están a fijos tienen comisión.
También hay opciones de hipotecas variables que en vez de un año a un tipo fijo, es dos años. No sé si podría ser interesante.
Las hipotecas las estáis mirando por vuestra cuenta o algún asesor?
Por amortización parcial ninguna presenta comisión, solo tienen por amortización total. Las estamos mirando por nuestra cuenta, intentamos tirar de plataformas comparadores pero tras ver que dos semanas después no se movían, una vez firmadas las arras empezamos a movernos nosotros y estamos recibiendo las ofertas antes que con ellos.
@zhonguoren te recomiendo esta tabla de amortización para que calcules los escenarios en los que te quedarías según el tipo de interés de cada préstamos, años a cada tipo, etc.
Poniendo un 20% de entrada te quedaría una hipoteca de 138.400 €, si puedes y no tienes que pagar intereses por amortización parcial como dices, la pondría al máximo, típicamente a 30 años.
Te expongo lo que pagarías con las 3 opciones mixtas que das, considerando en la parte variable el Euribor actual, 4,2% y sin contar el coste de los seguros para bonificaciones:
Opción 1: Mixta 4 años al 2,99%. Luego Euribor +0,88% 582,75 €/mes. Amortizarías una media de 250€/mes en los primeros 4 años (lo demás intereses… sí, unos 333 €/mes). En 4 años habrías amortizado unos 12.100 €, por lo que te quedaría por pagar 126.300 € de hipoteca a tipo variable (tipo de 5,08%) en 26 años, quedándote una cuota a partir del cuarto año de unos 730€/mes.
Opción 2: Mixta 5 años al 2,45%. Luego Euribor +0,6% 543,26 €/mes. Amortizarías una media de 283 €/mes en los primeros 5 años (lo demás intereses, unos 260€/mes). En 5 años habrías amortizado unos 16.620 €, por lo que te quedaría por pagar 121.780 € de hipoteca a tipo variable (tipo de 4,8%) en 25 años, quedándote una cuota a partir del quinto año de unos 700€/mes.
Opción 3: Mixta 10 años al 2,76%. Luego Euribor +0,6% 565,74 €/mes. Amortizarías una media de 283 €/mes en los primeros 10 años (lo demás intereses, unos 282€/mes). En 10 años habrías amortizado unos 34.150 €, por lo que te quedaría por pagar 104.250 € de hipoteca a tipo variable (tipo de 4,75%) en 20 años, quedándote una cuota a partir del quinto año de unos 675 €/mes.
Como puedes ver, no hay mucha diferencia entre lo que se paga cuando está a tipo fijo, pero si estás 10 años con la tranquilidad de saber lo que vas a pagar y, sobre todo, sin el riesgo de pagar 150€ más de hipoteca por entrar con el tipo variable… porque el Euribor puede bajar pero también seguir subiendo, no lo sabemos. Además, con la diferencia que te ahorrases podrías amortizar para bajar esa cantidad a los 10 años y reducir esa subida de cuota de 110€ más al pasar a tipo variable.
Con qué bancos ves que tienen mejores condiciones?
Voy a adquirir vivienda ahora y me vendría de ayuda.
Yo por ahora con simulaciones y sin ver nada serio, hablando directamente con ellos, la de Evo banco no tiene mala pinta y sin condiciones o puedes elegir pocas
Hola @Mr-X , te cuento. No sé si hice bien o no, pero yo fui iniciando estudios en todos los que medianamente me encajaban las simulaciones por miedo a que alguno se atrasase o dijese que no. En mi caso, el vendedor de la vivienda nos puso un plazo de 2 meses desde las arras pero aún así empezamos a mover la hipoteca unas semanas antes, justo cuando la reservamos.
Aún así, habiendo pasado más de un mes, hay bancos que aún no nos han contestado ni si está preaprobada o no, entre ellos Evo, que la verdad me han dado muy mala imagen, no te dan nada de información, no te ponen gestor hasta que no han estudiado entonces no sabes que pasa, si les falta algo etc…pero te dando insistir me han confesado que tardan entre 3 y 4 meses en aceptar una hipoteca (no se si será cierto) así que solo por las formas y tiempo yo en mi caso lo descartaré.
En tema condiciones, en mi caso, me he fijado mucho en las mínimas vinculaciones posibles para tener un buen precio y las menores comisiones de amortización parcial y total. Teniendo en cuenta esto, los que mejor condiciones nos ofrecían han sido:
Pibank mixta a 4 años. 0 vinculaciones. Aunque interés un pelín alto. Tenemos su aprobado dentro de los tiempos que nos dijeron, no han pedido mucha documentación, pero si que el gestor se comunica poco contigo. No creo que lo hagamos con ellos por el hecho de ser solo 4 años la parte fija.
Evo mixta a 15 o 5 años. Vinculando nomina, hogar y vida. Interés interesante (para 15 años la parte fija a 3 y luego la variable a 0.6 o a 5 años la parte fija a 2.4 y la variable a 0.6). Pero lo dicho, más de un mes después no sabemos su estado, ni cuando estará ni nada de nada. No tenemos gestor al que preguntar y si llamas te contestan de malas formas. Solo por el trato y tiempos (tengo que firmar a final de noviembre ante notario) yo lo descartaría).
Openbank mixta a 10 años. Vinculando nómina, hogar y vida. Fijo tin a 2.76 y luego euribor + 0.55. No hay comisión por amortización parcial, solo total durante los 10 primeros años, luego desaparece. Nos han pedido muchísima documentación, certificados de empresa, etc…tantos papeles que llegamos a pensar que eran excusas para decirnos que no, o para que desistiésemos pero han ido muy rápido, ya tenemos desde hace días la FEIN lista para firmar. La gestora nos llamaba cada dos días para informarnos del proceso.
Caixabank mixta 5 años. Vinculando nómina y hogar. Fija tin a 2.7 y luego euribor + 0.5. Pegas, comisión por amortización total durante toooda la vida del préstamo. Van bastante lentos, pero no tanto como EVO, al menos tenemos un gestor que nos informa.
Esos serían los 4 que mejores condiciones nos han ofrecido. El resto, los hemos ido o descartando o dejando en segundo plano, o bien por excesivas vinculaciones para tener unos intereses normales (alguno pide hasta 6-7 productos) , por intereses demasiados altos, por ejemplo Santander nos ofreció la parte fija al 4.35 tin y luego euribor +1.35 o ya otros que directamente nos rechazaron la operación como Bankinter o Ibercaja.
Supongo que Evo les conviene más a gente que no tenga prisa y pueda esperar sus plazos para conseguir mejores intereses, pero en mi caso con un margen de 2 meses para firmar creo que va a ser imposible, ha pasado más de un mes y aún no me han pedido nada más que la nómina, ni datos de la vivienda siquiera, así que asumo que siguen en la fase de riesgos o en la de validación de documentación económica.