A parte del hilo de @Pau, y lo que se ha comentado por aquí, te doy otra idea: hacer ambas opciones. Estoy es lo que tengo en mente hacer yo, me explico.
Me encuentro en una situación parecida a la tuya en ingresos y hasta hace 4 meses, pagaba 600€ de alquiler. Buscaba un piso para alquilar y estudiando económicamente diferentes opciones, he visto que me merecía más la pena hacerlo de la siguiente manera:
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En Andalucia el ITP general acaban de bajarlo al 6% si el precio de compraventa es menor a 300k€ (promesas del PP-Ciudadanos de si entraban bajarían los impuestos… y la verdad que lo han hecho, aunque sea un poquito, ayuda. Después de 40 años de gobierno del PSOE, no veo mal estas medidas, a parte de reducción en IRPFs a nivel autonómico. Por desgracia, en la Comunidad Valenciana tenéis los impuestos autonómicos más altos de España…). Pero, si eres joven menor de 35 años, te ayudan reduciendo el ITP al 3,5 % si es para primera vivienda y uso propio durante al menos 3 años y por precio menor a 150k€.
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Si hubiese comprado mi actual piso (135k € + plaza de garaje de 10k €) para alquiler, hubiese tenido que pagar casi 5000€ más solo en impuesto de ITP. Calculando un cash-flow del alquiler de unos 200€/mes, durante 3 años me hubiese salido casi lo comido por lo servido PERO con mayor riesgo por alquilarlo que si estoy yo en él y con el coste de oportunidad de esos 5000€ que debería haber desembolsado al inicio (que ahora están invertidos en fondos indexados generando rentabilidad extra).
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Además, gracias a ser primera vivienda para uso personal, nos dieron a mi pareja y a mi una hipoteca a 30 años al 90% del valor de compraventa. Esto significa que tuve que poner de entrada un 10%. Seguramente, si hubiese sido para alquilar el destino del piso, hubiese tenido que meterle entre un 20 y un 30% de entrada. Esto sumado a que la deuda hipotecaría ahora mismo está en mínimos históricos, pues hace que pague unos 100€ de intereses al banco mensuales y voy amortizando unos 300€ de la hipoteca. Total: 400€/mes que pago, de los cuales 300€ los puedo ver como una inversión a futuro en un inmueble.
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Si comparamos lo anterior con seguir pagando 600€ de alquiler, pues está claro… Es verdad que entre comunidad, IBI, seguros de vida y de hogar etc. se me van otros 120€/mes, por lo que la cuenta está más bien en 520€ por comprar vivienda vs 600€ de alquiler previo.
Como puedes ver, tienes que ver diferentes factores. Yo he calculado que, entre gastos de la compraventa y la hipoteca, y la entrada, sin contar después la hipoteca a 30 años, me sale que a partir del 5to. año me salen los números a favor de comprar. Por lo que, con mantenerme viviendo en el piso al menos los 3 primeros años, luego puedo irme y alquilarlo y manteniéndolo hasta el 5to. año hubiese pagado lo mismo que si hubiese seguido alquilando. A partir de ahí, estoy creando más patrimonio al haber comprado que si hubiese seguido alquilando.
Por otra parte, la inflacción que está habiendo ahora hace que los alquileres en mi zona suban ya en torno a unos 100€ extra, pero mi hipoteca seguirá igual por los siguientes 30 años. Por lo que, financieramente hablando, salgo ganando sí o sí.
Luego puede haber muchas otras variables, en las que influye tu aversión a la deuda, tus ganas o no de vivir en un piso tuyo, en el que puedas hacer tus chapucillas de bricolaje (a mi me encantan y estoy aprendiendo un montón jaja) o no, o si crees que en un par de años vas a irte de esa ciudad, etc etc
Por último, sigo abierto a en 3 años cambiar la estrategia e irme de nuevo de alquiler yo y alquilar el piso a otro. Hice los cálculos para que me diese un cashflow positivo. En concreto de unos 100-150€. No es mucho, pero viendo la inflacción en los alquileres de la zona es bastante probable que al final en 3 años se convierta en 200-250€ de cash-flow positivo.
También existe la posibilidad de alquilar este e irnos nosotros a comprar otra vivienda para vivir nosotros y repetir el proceso (aunque esta vez sin ayudas fiscales porque ya no sería primera vivienda, como es lógico).
Nota: ten en cuenta que todas las inversiones implican riesgos. Además, la inversión inmobiliaria es muy poco líquida, por lo que si te hace falta para cualquier cosa, no podrás disponer del dinero por unos meses. Y como encima se de la conjunción de que te hace falta el dinero porque ha habido una gran recesión económica en la que te has quedado sin empleo (por ejemplo), se junta con que no eres capaz de alquilarlo o de venderlo, tienes que bajar demasiado el precio de alquiler/venta, no te salen los números, etc. y además debes seguir pagando sí o sí esa hipoteca más seguros, impuestos etc.
Por lo que, al hacer una inversión de este tipo, tienes que garantizarte un colchón de emergencias superior para aguantar varios meses/años pagando todo. O que tienes un trabajo fijo tipo funcionario, claro.
¿cuanto es de ITP en tu CCAA?