Amortizar o no?

Buenas,

Tengo dudas, haver que opinais.

Recientemente he comprado un piso con hipoteca, el qual e reformado y he puesto en alquiler para estudiantes.

Tengo una quota de que puedo asumir perfectamente, ahora podria empezar a amortizar esta hipoteca (60.000), me cobran 0,25 de xomision . Estava pensando en amortizar unos 15000 € al año, con mis numeritos me lo puedo permitir.

Ahora bien, al tener el piso alquilado, puedo desgravarme todos los intereses de la hipoteca, entonces no se si es recomendable amortizar i liquidarla lo antes posible o aprovechar para seguir inviertiendo sin descapitalizarme i asi desgravar los intereses actuales.

Gracias

Yo, entendiendo que tendrás un interés muy bajo, no la tocaría, y más con la inflación que hay. Acumulados para invertir en otras cosas

¿Ese 0,25 de comisión es porque es variable? Si es así y viendo como está subiendo el Euribor, podría ser interesante amortizar algo. Pero 15k/año me imagino que sería descapitalizarte enteramente, y me parece que te sería más interesante seguir invirtiendo en otros productos, otro inmueble por ejemplo o diversificar en otras inversiones.
Siempre que te de un cash-flow positivo ese alquiler, yo no amortizaría.

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Buenas, gracias por las respuestas, en un principio tenia pensado amortizar, pero claro como decis me descapitalizaria mucho… I dandole vueltas pues creo que lo que voy hacer es eso, buscar nuevas inversiones i como mucho amortizar solo pequeñas partes para ir rebajando la cuota de hipoteca. Total los intereses los puedo desgravar al tenerlo alquilado i el cashflow es positivo.

Gracias!!!

Hola Jordi,
si la hipoteca sigue el método francés, yo creo que los primeros años sí sale rentable amortizar. Y según tengo entendido, el 0,25% de comisión por amortización también desgrava.
Eso sí, yo reduciría tiempo, no quota.

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¡Hola, Biotech!

Como has nombrado lo del método francés y que sí sale rentable amortizar, voy a preguntar un par de cositas a ver si lo voy entendiendo mejor.

Si tengo una hipoteca con método francés, ¿Cuándo es mejor amortizar? ¿al principio o más hacia adelante? ¿y por qué? ¿Influye en esto que sea variable o fija?

Gracias de antemano :heart:

Por lo que tengo entendido al principio se pagan más intereses, casi todo, por lo que entre antes amortices menos intereses pagarás ya que menor será la deuda.

Y creo que cambia si es variable o fija ya que cambian condiciones.
Variable no se suele pagar penalización por ello y en fija o no puedes amortizar siempre que quieras o a mayores tienes que pagar un %

Espero que te lo explique un experto mejor que yo :joy:

Yo tengo variable y vivienda de antes del 2013, por lo que me beneficio en la renta. Suelo amortizar antes de la revisión de hipoteca y/o final de año.
Amortizo en tiempo, para terminar antes y supuestamente pagas menos intereses

@Jordi_G yo haria un mixto, es decir, si entiendo que tu hipoteca es variable y si estas al principio de la vida de la hipoteca amortizaria ahora aunque no los 15K para reducir siempre el plazo, no la quota, así pagaras menos intereses, ya que tendras menos tiempo de hipoteca.
Con el resto de tu posición de liquidez, más el cashflow de la primera vivienda (entiendo que sera muy bueno si alquilas habitaciones para estudiantes) si puedes inviertelo en otro inmueble y sigue escalando el sistema.

@N3C En el metodo francés los intereses que se cargan al capital para obtener tu cuota es mas potente desde el principio hasta casi la mitad de la vida de la hipoteca de esta manera, al principio de la hipoteca pagaras casi todo intereses, e ira bajando progresivamente mes a mes hasta la ultima cuota donde solo pagaras practicamente capital.
De esta forma para una hipoteca variable a, por ejemplo 15 años, pagaras mas intereses hasta los 7,5 años, es en este periodo donde te interesa amortizar en tiempo, ya que si lo reduces al final de la vida de la hipoteca pagaras muchos menos intereses.

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En las hipotecas se pagan los intereses según el capital que debes todavía, por lo que al principio de la hipoteca, pagarás muchos más intereses porque debes el 100% de lo que te han prestado.

Por poner un ejemplo de hipoteca con método francés: si tienes un tipo del 2%, el primer año deberás pagar ese 2% de lo que debes. Si tienes una hipoteca de 100k €, deberás 2k€ ese año, dividido mensualmente quedaría en unos 166€/mes de intereses. Cuando pase algo más de la mitad del tiempo que hayas puesto tu hipoteca, deberás unos 50k€, por lo que deberás 1k€ de intereses, por lo que pagarás unos 83€/mes de intereses, la mitad.
Ahora bien, el capital que vas amortizando sería la resta de lo que pagas mensualmente y este interés. Si hubieses firmado a 20 años, pagarías de forma CONSTANTE (esto es el método francés) 500 € más o menos todos los meses por 20 años. Pero, el primer mes pagarás 166€ de intereses y 333€ irán para quitarte parte de la hipoteca (amortizar). Sobre el año 11 (un poco más de la mitad), deberás la mitad más o menos de la hipoteca, unos 50k€, y estarás pagando menos intereses (los 83€) y amortizando mucho más (333€ + 83€=416€).

Como puedes ver, si amortizas al principio pagarás al final del periodo muchos menos intereses. Te puedes ir quitando, por ejemplo, si amortizaras el primer año los 333€x12meses = 3996€ los intereses del primer año (por lo que te ahorrarías los 2k€ de intereses del primer año por haber amortizado esos casi 4k € el primer año).
Si hiciéramos el mismo ejercicio en el año 10, en la mitad de la hipoteca, “sólo” te ahorrarías 1k€ de intereses e incluso deberías amortizar mucho más dinero (416x12 meses=4992€).
Igualmente los bancos se protegen ante estas amortizaciones poniéndote una “multa” por amortizar. En tipos variables es de máximo un 0,25% y en tipos fijos de máximo de 2%. Aunque siempre puedes negociar con el banco para que no te pongan esta penalización.

Por eso se dice que la mayoría de los intereses se pagan en la primera mitad del préstamo hipotecario y que merece más la pena amortizar ahí. Estos valores podrían incluso ser mucho más exagerados si probamos con tipos del 3, 4 o 5%…
Puedes jugar con diferentes valores en tablas de amortización como esta: TABLA AMORTIZACIÓN | Simulador de Hipoteca con Cuadro de Amortización

El que sea fija o variable en lo que influye es en ese tipo de interés que vas a pagar anualmente. Si es fija, tienes la tranquilidad de que no va variar nunca y se mantendrá constante lo que vas a pagar de hipoteca. Si es variable, pues dependes del Euribor (que, por ejemplo, en 2022 llevamos una subida de 1,5%… por lo que en una hipoteca de 100k€, ahora pasarías a pagar 1,5k€ más al año…).

Espero que se entienda con estos ejemplos, saludos!

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¡¡Me queda bastante más claro!!

Gracias :smiling_face_with_three_hearts:

Te quiero dar las dobles gracias.

El primero, por responderme. Y el segundo, por currarte tanto la respuesta. Me ha quedado “hipermegaclaro”.

Mil gracias, Chronos!!

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Buenas,
creo que las de tipo variable no amortizan por método francés, pero no estoy seguro. Las dos que tengo son a tipo fijo.
Copio aquí un ejemplo de tabla de amortización, por si alguien quiere hacer números.


Es un ejemplo real: tipo fijo 1,85% TIN, 90% financiación, 0% amortización, 1 bonificación (nómina).

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Hola a todos,

Os dejo mi opinión personal. Yo no amortizaría a menos que la tengas variable y el euribor suba mucho. Indico porque:

  • Está subiendo la inflación y esto beneficia al deudor. Tu cuota se mantendrá más o menos constante dependiendo del euribor, pero tus ingresos por el alquiler deberían poder subir con el tiempo. No es que lo vayas a subir el primer año. Pero quizás dentro de 2-3 puedas subir algo. ¿Quizás 10-15%? Con esto tu rentabilidad sobre el capital empleado subirá.

  • Has comprado un piso como inversor. Con ese perfil, pienso que es interesante no amortizar, capitalizarte de nuevo y plantearte comprar otro en unos años. Sí para entonces no lo ves claro podrás cambiar de estrategia y amortizar. Al revés no podrías hacerlo. Habrías gastado más en intereses durante esos 2-3 años pero habrás mantenido tus opciones abiertas y pasado ese tiempo tendrás más perspectiva.

  • Mejor que amortizar, invertiría en fondo indexado. La rentabilidad a medio plazo pienso que es superior a los intereses de la hipoteca. Así además, diversificas.

Pd: si amortizara lo haría en cuota no tiempo. Así tú métrica ingreso/gasto mejora de cara a pedir otro préstamo en el futuro.

A ver si te parece interesante. Un saludo!

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Aunque tarde voy a dar mi opinión.
Yo tengo hipotecas variables y no tengo intención de amortizar, el euribor subirá, según mi opinion de manera puntual.
Los estados no pueden permitirse tipos altos prolongados, habría una cascada de defaults.
Por otro lado si has realizado bien los deberes, la letra no será una carga importante para tus ingresos y encima si dices tener cash flow positivo, no te influye en demasía.
En cuanto al sistema de las hipotecas, en España todas son por el sistema francés, lo que significa que la cuota se mantiene fija aproximadamente y los intereses se pagan según el capital pendiente de pago, lo que provoca que el grueso de los intereses se paguen al inicio. Y nunca salvo ahogo de lo deuda se amortiza a letra, se hace a plazo para reducir intereses.
La deuda es algo psicológico, conócete y toma la decisión que mejor se adapte a ti con la que mejor duermas.
Un saludo

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Muchas gracias por la respuesta :smiling_face_with_three_hearts:.

Chronos hizo una explicación bastante completa. Échale un vistazo, si no lo has hecho todavía.

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Muy buenas Pablo, pues me parece muy interesante tu explicacion!!! muchas gracias!!! la verdad que es un placer poder compartir experiencias con personas con las mismas inquietudes

Muchas gracias por tu opinion, este sera el camino, aprender, aprender y seguir aprendiendo

Gracias inversor_paciente, si la verdad que la cuota no es un problema auque el euribor suba, siempre intento hacer los deveres a tiempo antes que me pille el toro jejeje, muchas gracias por tus comentarios, aqui seguire aprendiendo y creciendo

Un placer