RentalGrowth: interés compuesto en inversiones inmobiliarias

Inmobiliario
#1

¡Buenas!

Hace unos meses hablé de un emprendimiento para crear un crowdfunding de compra para alquilar y me alegra contaros de que hace unos meses que hemos formado un pequeño equipo de forer@s que estamos trabajando para hacer realidad esta idea, la que hemos llevado mucho más allá.

¿Como la vamos a llevar más allá?

Con lo mejor que hay en este mundo (de inversiones): ¡EL INTERÉS COMPUESTO!

No está de más recordar que el interés compuesto es reinvertir las ganancias para que generen aún más ganancias. Reinvirtiendo durante muchos años unas ganancias estables superiores a la inflación tendremos un monto de capital bien bonito.

El principal problema del interés compuesto es que necesita de ganancias estables, algo que no encontramos en los fondos indexados, acciones y demás instrumentos ligados al comportamiento del mercado.

Cierto que en lo que nos tenemos que fijar es en la media de todos los años pero una mala racha nos puede frenar o disolver el efecto bola de nieve del interés compuesto.

Pero una (buena) inversión inmobiliaria para alquilar a largo plazo y finalmente vender con plusvalías es una inversión que cumple todos los requisitos para el interés compuesto: ganancias estables superiores a la inflación.

Por lo tanto lo que proponemos es algo parecido a lo que ofrecen en Brickstarter (un crowdfunding inmobiliario con un mercado secundario) pero muy diferente: no compras una parte del préstamo sino que participarás de una sociedad cuyo activo es el inmueble, por lo que tendrás muchas más garantías jurídicas y el mercado secundario será mucho más evolucionado permitiendo la compra y venta automatizada.

Pero sobretodo nos diferenciaremos de Brickstarter en que seremos una empresa española regulada por la CNMV.

¿Porque os cuento todo esto?

Pues porque estamos buscando diferentes perfiles:

  • Un financiero que nos ayude con los números
  • Un abogado experto en derecho inmobiliario que nos ayude con los aspectos legales y contractuales
  • Un experto en marketing web para que nos ayude a construir nuestra comunidad

Si crees que puedes encajar en uno de estos puestos o conoces a alguien que podría encajar hazmelo saber por privado.

Si no comenta si te gusta la idea :smiley:

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#2

La diferencia con los REIT sería que ese concepto es de “acumulación” y no de distribución (Los REIT están obligados a distribuir).
Algunas dudas:
¿Se parte solo de capital o parte de la financiación del primer inmueble es deuda?
¿Cuál es el “inmueble objetivo”?
¿Qué % anual del “fondo” será la comisión de administración?

Como idea puede valer pero el problema lo veo en conseguir un capital inicial significativo para partir con varios inmuebles. Otra cosa es que canales con bastante predicamento entre nuevas generaciones tipo MyInvestor, o los roboadvisors y otras fintech de wealth management os metieran como un producto de inversión alternativa.

#3

Solo de capital mediante crowdfunding

El que, después de nuestro analisis, veamos que vaya a tener un rendimiento neto anual superior al 6% y una revalorización a 5 años superior al 10%

Esto va a ser según el proyecto y estará detallado en él pero siempre intentando cobrar el mínimo de comisiones, gastos e intereses para maximizar rendimientos.

No es necesario, estamos hablando de operaciones de CRA con pisos de menos de 200K financiados por crowdfunding.

Lo que si que quizá haremos es una ronda de financiación para poder empezar más fuertes.

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#4

El principal problema del interés compuesto es que necesita de ganancias estables, algo que no encontramos en los fondos indexados, acciones y demás instrumentos ligados al comportamiento del mercado.

Las acciones y fondos reciben dividendos que se acumulan. Lo que describes no es más que lo mismo, pero el activo es iliquido y aunque no se vea la volatilidad, existe. ¿Qué ventajas tiene esto respecto a comprar un REIT?

Ojo, veo bien que querais montar esto, pero la premisa me parece un poco rara.

#5

La estabilidad de los ingresos (repito haciendo bien las cosas).

Evidentemente las acciones y fondos generan rentabilidades pero no son constantes, que es lo que necesita el interés compuesto para mostrarse en su mayor esplendor.

#6

Entonces, según dices los pisos de alquiler generan rentas que son más estables que los dividendos de un índice o de las acciones? Tienes datos que demuestren esto?

#7

Pues para poner un caso podemos ver los dividendos que ha repartido las acciones de Apple, que no han echo más que subir de precio. en 2017 repartían 0.63$ por acción al trimestre y des del 2020 solo 0.20$ y eso que la acción en 2017 valía 40$ y ahora vale 150$ (el triple).

Lo mismo puedes observar viendo el SP500

Para mi no es estable, las fluctuaciones son demasiado grandes y van muy muy ligadas al mercado

Fuente: Dividendos de Apple | Calendario de dividendos - Investing.com

Evidentemente los inmuebles no se escapan de los cambios del mercado pero no hay tanta volatilidad.

Lo puedes ver en este gráfico: Evolución del precio de la vivienda en venta en España — idealista

El precio del m2 no ha variado practicamente des del 2006, incluso con una explosión de la burbuja inmobiliaria sin precedentes.

Pero si que ha subido de manera importante los precios de los alquileres (Evolución del precio de la vivienda en alquiler en España — idealista)

Por lo que es más rentable que nunca comprar para alquilar (y como siempre añado: haciendo bien las cosas)

#8

Bueno, los dividendos de un índice son menos volátiles que los de una acción.

Por un lado dices que los precios por m2 no han variado desde el 2006, pero yo veo que bajaron hasta 1500 €/m2 y ahora están a 1900 €/m2. Pero no importa porque esto es el precio. Yo hablaba de la volatilidad de rentas de alquiler vs dividendos.

Te preguntaba porque yo no he encontrado datos que comparen volatilidad de rentas de alquiler vs dividendos, pero no significan que no existan, si es como quereis venderlo (estabilidad de rentas), pues os iria bien encontrar estos datos.

Está claro que la bolsa y los dividendos dependen de la economía, ciclos, etc. Pero las rentas de los inmuebles también, no veo que sea diferente. Si hay crisis habrá más impagos de los inquilinos.

EDIT: idealista también da precio medio de alquiler/m2: https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/ estaría bien comparar la volatilidad con dividendos del SP500 o de aristocratas del dividendo.

EDIT2: En este paper (bastante famoso de los retornos historicos de todos los activos): https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf en la tabla VIII, hablan de la volatilidad de las rentas de alquiler vs dividendos, la desviacion estandard es muy similar en los dos casos, según el periodo uno es más volatil o el otro. Pero el precio de inmuebles vs precio de acciones si que hay diferencia a favor de inmuebles (menos volatiles).

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