Posible inversión inmobiliaria - Abierto a opiniones

Buenas tardes,

Llevo unas cuantas semanas pensando en invertir en algún inmueble.

Personalmente, prefiero mucho más la renta variable que el ladrillo (más liquida, diversificada y con menos quebraderos de cabeza).

Pero después de leer un par de libros, y escuchar bastante podcasts sobre gente que consigue altas financiones del banco, con hipotecas a 30 años, y consiguiendo algo de cash flow mensualmente, le he empezado a dar vuelta sobre si es buena idea o no.

He conseguido una plantilla bastante interesante en en el canal de Youtube de Uri Vice, y he encontrado un piso en en muy buenas condiciones:

  • Piso para entrar a vivir, reformado por una pareja.
  • Segundo con ascensor.
  • Precio original 50000 euros (se puede negociar)

Apenas habría que gastar nada en reformar y muebles, tal vez 2000 euros, he hecho cuentas con el excel de Uri y me sale lo siguiente:


¿Os parece atractiva la inversión?

Como pega, se encuentra en una localidad de 50000 habitantes que lleva años perdiendo población, tengo miedo que se pueda convertir en una inversión cautiva.

¿Veis factible una financiación del 90 o el 100%? ¿Mucho quebradero de cabeza?

Somos una pareja con sueldos dingos, sin deuda, y un capital humilde pero no pequeño invertido en RV.

Muchas gracias de antemano.

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Por números a mi me cuadraría la operación.
Luego habría que mirar lo que dices de la población, barrio, comunidad y el edificio en concreto.
Busca algo que no se degrade rápidamente o que vaya a costar alquilarlo en un futuro relativamente cercano, por la cuestión que sea.
Yo personalmente busco una rentabilidad bruta por encima del 9, los costes son asumibles y el cash flow es bastante decente.
Ahora viene mi pega, no busques financiación al 90 ni mucho menos al 100%, por mucho que diga carlos galán y varios más en YouTube. No es algo fácil de conseguir, y sin despreciarte ni mucho menos, no hagas números muy optimistas, hazlos con una financiación del 70-80%, es más alcanzable.
Por otro lado, entiendo que al ser la primera inversión de reparos y queramos estar seguros del todo, es imposible, yo realicé mi primera hace meses y tuve dudas hasta los dos meses después de tenerlo alquilado. Simplemente haz bien los números, no te metas de donde no podrías salir en caso de imprevisto y después, disfruta del trabajo bien hecho.
Un saludo y suerte

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Buenas noches,

En primer lugar muchas gracias por la respuesta.

Por curiosidad, ¿has comprado piso para alquilar tambien?

Una pregunta, ¿has llevado algun tipo de dossier (nominas, activos…)al banco para generar una imagen mas “profesional” a la hora de solicitar la hipoteca?

(Escrito desde el movil)

Un saludo.

Ahí te dejo el enlace del tema que abrí cuando hice la operación.
[Operación inmobiliaria]
La operación como te comenté la hice con el banco que uso del día día y ya tenía otra hipoteca pero te comento lo que hago yo aun así.
Al tener varias entidades bancarias, cuando solicito una hipoteca nueva, lo que hago es presentar todo lo que puede tener valor e influir en esa concesión.
Dado que no tengo la liquidez ni las inversiones en la entidad donde solicito el préstamo, presento en este mi liquidez en otra entidad, inversiones, contratos de alquiler con su seguro de impagos, plan de pensiones, y demás historial que pueda tener relevancia.
Espero que pueda serte de ayuda

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Buenos días,

Adjunto un poco más de datos para ver como veis la operación.

Se trata de una población en el centro de Asturias (a nivel de comunicaciones es ideal), pero estamos hablando de una localidad con la siguiente evolución demográfica:

Población entre 16 y 64 años:

Población menos de 16 años:

Situación economiza de la zona mala, aunque por cercanía a Oviedo y Gijón hay posibilidades en ese aspecto. Se esta construyendo una plataforma de Amazon (la más grande del norte de España) muy cerca de la localidad, lo que espero que sirva de ancla poblacional.

Desventajas: Como comenta más arriba, la situación demográfica, y la posibilidad en el futuro de que casi toda la clase media herede al menos un piso o más (muchos posible pisos vacíos) me da miedo que se pueda convertir en una inversión cautiva.

Ventajas: A corto-medio plazo creo que se le puede sacar rentabilidad. Al ser una operación tampoco muy elevada, y realizada en pareja, no sería una mega drama si dentro de 20 años no conseguimos alquilarlo/venderlo. Pero obviamente no es lo deseable ni lo buscado.

Serviría un poco para diversificar la cartera de renta variable, a través de una operación cómoda y con deuda “sana”.

Una vez más, agradecería vuestras opiniones :slight_smile: .

Un abrazo.

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Supongo viendo los gráficos que estás hablando de Langreo o Mieres.
Yo la verdad, viendo la pirámide demográfica que tenemos aquí en Asturias y el presente y el futuro que le espera a las cuencas no me metería, si acaso buscaría algo por la costa pensando en el alquiler turístico como alternativa. Pero me temo que como apuntas, a medio plazo aquí van a sobrar pisos a patadas.
Es una apreciación personal pero creo que aquí ya nadie quiere vivir en los pueblos a no ser que uno sea de allí, los inviernos son demasiado fríos y demasiado largos en el interior; por un poco más del precio que pones tienes pisos en barrios de Oviedo o Gijón.

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Podrías poner un enlace a esa plantilla q usas de uri vyce?

No sé como se comparte un enlace de un archivo por aquí. Si quiere mándame un privado con tu correo y te lo paso.

De entrada me parece muy buena inversión. Es cierto que el contexto demográfico te puede generar cierta incertidumbre, pero creo que queda compensada con esa rentabilidad tan alta y la comodidad de que esté para entrar a vivir (podrás ponerla en alquiler enseguida) y con una reforma reciente (si es una buena reforma quizá los gastos de mantenimiento se reduzcan durante varios años). Además, si las cosas fuesen mal dadas, piensa que con un alquiler de 350€ la rentabilidad aún sería de un 8% bruto, que no está nada mal, y si, aún peor, tuvieses que alquilarlo por 312€ obtendrías un aceptable 7%.