Operación inmobiliaria

Bueno, voy a redactar mi primera operación inmobiliaria con ánimo de inversión, por si es de utilidad para alguien.

Mi situación personal es de una persona de 34 años, funcionario, nómina de unos 2.100 mensuales y el inmueble es el segundo a mi nombre.

Cantidades de la operación.
Precio de venta del inmueble 60.000
Precio de compra del piso 48.000
Precio de tasación 67.000
Gastos derivados de impuestos y trámites ~5.000
Gastos de comisiones, tasación y reformas ~7.000
Financiación 42.000 (87,5%)
Hipoteca 1% variable con bonificación de nómina y seguro de hogar.
Seguro de hogar 121
Seguro de impagos del alquiler 250
IBI 110
Comunidad 50/mes
Cuota de hipoteca 158/mes
Cuota de alquiler 450/mes

Tipo de inmueble:
Piso de 50 metros
2 hab.
Tercero sin ascensor
Todo exterior con orientación este-oeste.

Errores cometidos o cosas a mejorar para el siguiente:
Buscar mejores condiciones de financiación y tener más margen de maniobra por porcentaje solicitado de financiación.
Solicitar hipoteca en varias entidades a la vez.
Agilizar más el tema tasación.

Se aceptan sugerencias, criticas y opiniones de todo tipo.

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En primer lugar enhorabuena por la operación, y en segundo lugar unas preguntitas:

-En que banco has conseguido la financiación?

  • en que provincia y localidad está el piso?
  • el seguro de impagos con que compañía lo tienes?
  • que tiempos más o menos has tenido de buscar el piso, comprarlo, reformarlo, alquilarlo…?

Y unas observaciones:

  • la comunidad la veo demasiado alta para ser un piso sin ascensor…
  • la rentabilidad bruta te sale un 9% que está muy bien.

Gracias y ánimo con las inversiones

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El municipio es en Valladolid.
La hipoteca con Unicaja.
El seguro de hogar y el de impagos con caser.
La comunidad son 25, pero está incrementada para crear fondo de emergencias para futuras mejoras. Aunque el portal, tejado y bajantes están reformados del 2018.
Tiempo de búsqueda, es algo relativo porque nunca dejo de mirar, a fondo unos 6 meses.
Tiempo desde la compra hasta alquilarlo ha sido mes y medio.

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Se puede preguntar zona de Valladolid?
Tienes alguna otra hipoteca?

Lo malo de Unicaja es que tienes que tener mucha vinculación, alguna vez creo que se pasan

La zona prefiero no decirlo.
Lo de unicaja y las vinculaciones lo sé, pero es la que mayor porcentaje me ofrecía.
Tengo dos hipotecas, ambas con la misma entidad

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Pues yo veo muy buena operación y coincido con lo que ya sabes y han comentado de Unicaja. Dan más del 80 pero te vinculan la vida. Para mi lastra bastante pq en futuras hipotecas se te hacen inamovibles nóminas (pierdes bonificación). Desde luego si en tu caso es la segunda con ellos está muy bien pq comparten vinculaciones de nómina por ejemplo.

Yo tengo una en Unicaja y aunque me han estudiado una segunda nunca ha cuadrarlo para cerrarla. Es la sensación de que como ya te tienen cogido no se esfuerzan tanto en darte más dinero.

Hay alternativas con la tasación tan buena que te salió para financiar hasta el 90% de compraventa, aunque sé que algunas tienen importe mínimo de 50k. ING o Liberbank por ejemplo.

Magnífica operación! Felicidades!

Una buena inversión debe “pagarse sola”, y en este caso cumple más que sobradamente.

Si además el alquiler está asegurado, tienes muy pocas posibilidades de tener un disgusto (CASER funciona muy bien en impago de alquiler).

Por ponerle algún pequeño “pero” a la operación, la comunidad es un poco alta para no tener ascensor. Si esa comunidad tiene tres vecinos por planta o más, echa un ojo porque seguro que puedes ajustarla (Si te toca de presidente, claro).

Ahora bien, todas las compras que dejen un margen de liquidez como el que expones son para hacerlas sin pensarlo, siempre que el inmueble no esté en zona conflictiva…

Muchas gracias a los que comentaron.
Voy a actualizar la operación y parece que ha mejorado la situación de mi inversión.
Por un lado, inquilino ideal, una llamada en más de un año y por perder las llaves, nada grave.
Por otro lado he conseguido disminuir el pago de los seguros asociados al inmueble.
La comunidad es alta pero el edificio viejo y se quiere dejar fondos para reparaciones, no me importa demasiado.
Por último he subido 10 euros la cuota, más bajo que la inflación pero bastante siendo el primer año de alquiler y siendo un inquilino ideal. Comentar que tome la estrategia de @Alberto

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@Inversor_paciente buena operación y buenos números. Felicidades por la compra

Hola, me ha salido una opción de comprar una vivienda por 50.000€ totalmente equipada , es decir, no tendría que hacer ninguna inversión extra (con impuestos y gastos de inmobiliaria y notaría me iría casi a los 60k). Tengo el dinero así que no me haría falta pedir una hipoteca.
Es un tercer piso sin ascensor en una zona bastante céntrica de una pequeña ciudad (35000 habitantes). La vivienda ya cuenta con una inquilina que paga 350€/mes y su intención, si no le subo el alquiler, es continuar. Mis dudas son varias, primero la situación de incertidumbre que atravesamos. Hay muchos indicadores que dicen que los precios de las viviendas van a caer. pero claro, esto nunca se sabe. Además, el hecho que sea un tercer piso sin ascensor no sé si es un poco arriesgado en caso que después la tuviese que vender. ¿Qué opináis de la operación? Gracias

Bajo mi punto de vista la rentabilidad no es llamativa, dado que sale de un 7 bruta aproximadamente. Además no me gusta que el inquilino sea impuesto y al menos si lo es, que sea de mi agrado. Un inquilino que ya informa previamente de su desistimiento si se le sube la cuota, no es de mi agrado.
Por otro lado el precio y la población para mi no es lo relevante, lo relevante es saber el precio del metro cuadrado de la zona, tanto de alquiler como de compra, una estimación real de la tasación del inmueble.
En cuanto a pagar al contado, soy muy partidario de hipotecarse si es para inversión, mido la rentabilidad sobre capital aportado, y así se aumentaría considerablemente.
Opiniones todas personales sobre cómo hago yo las cosas.

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Hola @Inversor_paciente, muchas gracias por tu respuesta y por tu honestidad. El valor según precio del m2 aproximado del inmueble serían unos 47k, el propietario pedía 52 pero 50 y amueblado es su precio final. Por lo que se refiere al tema del pago, ¿por qué hipotecarse sería una mejor opción? Entiendo que los intereses son todavía bajos en hipotecas pero tampoco sabría qué hacer con esos 60k en el banco. Soy bastante conservador y acciones, fondos, etc en este momento de incertidumbre no sé si son la mejor opción. :roll_eyes:

Utilizo el apalancamiento para generar un aumento de patrimonio de manera más rápida.
Si tu preferencia son los inmuebles podrías comprar 2 con ese capital y aumentar el cash flow.
Todo depende del perfil de inversor que tengas, las oportunidades que encuentres y tus motivaciones.
Ya digo que en mi caso por edad y perfil me gusta apalancarme aunque pueda pagar

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Primero, decir que esto no es un tablón de anuncios para ofrecerte.

@administradores , creo que hay que borrar el mensaje porque no aporta nada.

De hecho, a mi modo de verlo, acabas de espantarme en vez de atraerme. ¿Por qué? Porque si te metes en estos sitios para buscar clientes, poca confianza me das como profesional.

Excelente inversión inversor_paciente
No resulta nada fácil cuadrar tan bien toda la operativa. Me refiero a hipoteca, seguros, pero sobre todo a perfil del inquilino.
Unicaja banco no es de las peores, pero el mayor inconveniente que le veo a esta entidad es que eterniza bastante el proceso y que su excesivo empeño en vincular al cliente, consigue más de un rechazo.
Enhorabuena y que no sea la última inversión con tan buenos resultados.

RGB, para mí has hecho una buena inversión, pero podrías mejorarla bastante.
En mi caso, cometí el error de pagar el primer piso para inversión, al contado. En los siguientes, ya pedí hipoteca porque descubrí que lo que no le pagaba al banco en intereses, se los pagaba a Hacienda por los rendimientos y además me descapitalizaba y eso me limitaba mucho la posibilidad de una nueva inversión si me surgía un chollo.
En tu caso yo analizaría en qué precio está el alquiler en esa zona que te ha surgido la posibilidad de comprar. Si los 350 euros que paga la actual inquilina es el precio de mercado, lo lógico es mantenerla, y más si es una persona que no está generando continuamente demandas de mejora en el piso.
Ante la duda que planteas de posibles inconvenientes si en un futuro decides venderla, yo siempre analizo si ya de partida la estoy comprando a un buen precio y si la diferencia de precio con un piso que sí tiene ascensor, compensa.
Te deseo lo mejor en la operación de compra si finalmente te decides a ello. Si te surgen grandes dudas e inseguridades con dicha inversión, déjala porque siempre surgen ocasiones.

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