Te doy mi opinión por si te sirve. Tus cálculos no son del todo correctos y deberías valorar la operación de la siguiente manera según tus objetivos.
Si buscas el mayor cash-flow deberías hacer la compra al contado, al no tener deuda hipotecaria eso aportara la mayor entrada de dinero limpio a tu bolsillo, una vez descontados los gastos del piso claro (comunidad, IBI, seguro vivienda, seguro contra impagos, etc) también debes tener en cuenta alrededor del 5% de los ingresos anuales en concepto de gastos de mantenimiento, (que algún día los tendrás) y otro 5% por periodos vacíos (siempre de la entrada total anual del alquiler). Así deberías calcular la rentabilidad (antes de impuestos).
Rent. Neta = Beneficio neto/Inversión total X 100 = ? %
Si lo que buscas es la mayor rentabilidad, a costa de tener menos cash-flow cada mes (dinero que entra en tu bolsillo) sin duda la mejor manera de hacerlo es con hipoteca. Los cálculos serían los mismos que hemos hecho antes, pero la gran diferencia es que la “inversión” seria el dinero que tu aportas de tu bolsillo, así calcularas el ROCE, es decir el retorno sobre el capital realmente empleado, el que pones de tu bolsillo.
Bueno, el tema es un poco mas complicado pero para que tengas una orientación y no liarte demasiado.
Haz los cálculos y veras la gran diferencia. Ademas es posible que con el mismo capital inicial, y si tu capacidad de endeudamiento te lo permite, puedas hacer dos compras en lugar de una. Has de tener en cuenta que la cuota hipotecaria la pagará tu inquilino.
Gracias, te he entendido perfectamente .
En mi caso particular yo quiero el mayor cash-flow posible, soy del pensamiento que en cualqluier esquina la vida te puede dar un zarpazo y adiós muy buenas. Aunque la rentabilidad puede ser mayor con la segunda opción quiero poder disfrutar de mi dinero antes de que sea demasiado tarde…por diferentes circunstancias.
La opinión de @wheels da un poquito de luz. Esos conceptos no los tenía en cuenta. Me sigue demostrando que no hay nada mejor o peor. Simplemente aquello que se adapte mejor a cada persona.
Si quieres más entrada de dinero, al contado. Si quieres más rentabilidad, con hipoteca.
P.D: La rentabilidad media del mercado es de un 7-8 %, por lo que algo más que ese 2,5 %, pero claro, en el mercado no nos podemos basar en rentabilidades pasadas. Otro matiz a tener en cuenta es que al meter dinero en un roboadvisor, es “casi imprescindible” tener una estrategia de salida (la regla del 4 % ojo ¡!. Hay que tener alguna cosilla en cuenta).
P.D.2: Yo sí que utilizaría la hipoteca para comprar porque me da mucho margen de maniobra con el dinero que no pago directamente y lo pongo a trabajar, en vez de hacerlo yo . Mientras, la hipoteca la paga el inquilino, aunque me entre menos cash-flow y, si la cosa no sale muy mal, le sacaré bastante más rentabilidad a ese dinero anualmente (pagar intereses y, además, que sobre algo).
Correcto @Isorna , es una opción y como dice @N3C no hay nada mejor o peor.
Tenemos que buscar el modelo de inversión que mejor se adapte a nuestras circunstancias personales, pero hemos de tener en cuenta los objetivos que queremos conseguir, quizá lo mas eficiente seria una mezcla de las dos opciones.
Si tenemos claro que solo vamos a comprar un piso el tema esta claro, pero si queremos escalar el modelo y replicarlo el hecho de comprar apalancado facilitará y mucho este proceso y nos permitirá conseguirlo más rápido.
Ademas una buena cartera con varios inmuebles también nos generará un buen cash-flow mensual, a la vez que patrimonio que algún día, si hemos comprado bien, nos aportará buenas revalorizaciones en ventas futuras.
. Mientras, la hipoteca la paga el inquilino, aunque me entre menos cash-flow y, si la cosa no sale muy mal, le sacaré bastante más rentabilidad a ese dinero anualmente (pagar intereses y, además, que sobre algo).