Gracias, Vicenc, ahora está claro y coincide con lo que me ocurre a mí. También he hecho números para desinvertir del inmobiliario y pasarlo a otro tipo de inversiones (que aún no conozco demasiado, de ahí que dude tanto y lanzara este hilo), pero igualmente me preocupa que los rendimientos no cubran mi LF, que sí que se cubrirá en el futuro cuando pague todas las hipotecas de las inversiones inmobiliarias. La desventaja de éstas frente a otras inversiones es que los apartamentos o locales llevan aparejado más trabajo de gestión, más gastos que cubrir con esos ingresos, etc.
Gracias por el artículo, seguro que me resulta muy clarificador.
Te puedo preguntar si tus inmuebles están en Valencia? Si es así, quería comentarte que he mirado pisos en la zona de Ruzafa, pero no sé si es una zona arriesgada, o es un poco como Malasaña en Madrid, me equivoco?
Saludos y muchas gracias!
Yo soy de Valencia María,
Ruzafa es buena zona, aunque no ha sido siempre así, era una zona antigua y descuidada.
Cambios políticos la han convertido en una zona antigua pero con nivel, no todo el barrio pero si algunas calles.
Creo que de no ser alguna muy buena oportunidad, es un barrio muy muy en la cima, con el riesgo que conlleva de comprar caro, o el riesgo de que vuelva a caer en el olvido.
Espero haberte ayudado
Muchas gracias, Vic!
No María, mis inversiones están en Cataluña y en Tenerife.
Desconozco la zona de Valencia.
Un saludo
Muchas gracias por responder, Vicenc!
Vendes siempre si o si? Si un activo te va bien, vender para comprar otro supone un desembolso de impuestos grande tanto en la compra como en la venta, no veo bien la ventaja de venta si el activo funciona con rentabilidad buena en alquiler; perdona mi curiosidad ¿cual es la estrategia detrás de la venta / compra? Piensas que si pasa más tiempo se devalúa más?
Hola rofin,
En cuanto al desembolso de impuestos tienes toda la razón, es increíble el trozo de pastel que se lleva la hacienda pública sin ningún esfuerzo, pero bueno eso es otro tema.
En cuanto a la venta, primeramente hago números, y al cabo de los años la rentabilidad varía mucho, me explico con un ejemplo:
Año 2015- precio de compra 35.000-alquiler mensual 300- rentabilidad 10,3%
Año 2020- previo de venta 55.000-alquiler mensual 350- rentabilidad 7,6%
La rentabilidad ha bajado sustancialmente con respecto al precio actual, con lo que si puedo prefiero vender y buscar otros activos con mejor rentabilidad, siempre que los beneficios de la venta sean superiores al 30% que es mi margen de beneficio.
No se si me he explicado bien, sino es así lo siento
Pero calculas la rentabilidad sobre el precio de mercado; yo lo haría sobre el desembolso realizado. Puede que tu planteamiento tenga más sentido puesto que el tuyo tendrá en cuenta el coste de oportunidad de invertir ese dinero en otro activo con más rentabilidad; solo que yo me guío más por ROI. No sé; pero lo que me parece difícil es que encuentres en 2020 una nueva casa empleando los 55k (descontando todos los costes de la operación de venta y compra e impuestos) que alquilaras por 472 € para igualar la inversión del año 0 pero si es tu planteamiento lo veo adecuado. Tendrías que estar comprando muy muy bien (batiendo con cada nueva compra la compra anterior). Si es tu caso, enhorabuena!
Hola rofin,
Si que es difícil encontrar buenas oportunidades, y cada vez más, pero las hay, este año mismo encontré una inversión de mucho menos de 55.000€ y un alquiler superior a esos 350€ que conecte en el ejemplo anterior.
También invierto en garajes y trasteros, vamos todo lo que yo calculo que me da un 10 % mínimo de alquiler.