Nudismo con casi 50 años (Inversión inmobiliaria)

Nudismo financiero
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Hola a todos!

llevo varios días leyendo el blog, sin participar hasta ahora, y me ha resultado interesante por lo ameno que es y por el nivel de los participantes y su generosidad a la hora de compartir sus conocimientos.

Os cuento mi situación financiera:

Autónoma con una SL, con un trabajo muy exigente donde la edad penaliza (este año cumplo 49 años). Busco opciones para retirarme antes de que mi profesión, que me apasiona, me retire.
Casada en gananciales, con hijos pequeños.
Mi patrimonio principal es inmobiliario (6 apartamentos + 1 local + 1 garaje + mi casa) con algo de dinero en un fondo y en el fondo de emergencia.
La rentabilidad de los alquileres es del 7,8% sin descontar IRPF.
Mis gastos mensuales, sin contar las cuotas de las hipotecas, son unos 5.000 €. Pero son muy variables y, si no trabajara, podrían disminuir bastante.

DESGLOSE INGRESOS Y ACTIVOS
Sueldo anual de mi marido y mío (trabajamos juntos): 60.000 € netos (muy variable en función de nuestras necesidades)
Ingresos por alquiler de inmuebles:

  • Alquiler 4 apartamentos + 1 garaje: 4.130 € / mes
  • Alquiler 1 apartamento de playa: 6.000 € / año, unos 500 € / mes (Este año se han cancelado todas las reservas).
  • 1 apartamento con reforma parada, alquiler previsto: 1.000 € / mes
  • 1 local, pendiente cambio de uso a residencial y reforma, alquiler previsto: 750 € / mes
  • Fondo RV Internacional con referencia MSCI World: 7.500 €
  • Fondo de emergencia en MyInvestor: 4.000 € (aportación mínima: 500 € / mes), objetivo: 25.000 €.
  • Cuenta recién abierta en Indexa Capital aún sin aportación porque no acabo de entender los fondos indexados.

GASTOS
Hipoteca de la casa donde vivo: Capital pendiente de 475.000 € y cuota de 1.400 € / mes. La hipoteca (sin amortizaciones) se pagaría en el año 2035.
3 hipotecas por un total de 300.000 €, lo que supone pagar 2.190 € / mes de cuotas. Las hipotecas (sin amortizaciones) se pagarían entre 2032 y 2035.
Gastos de los inmuebles alquilados: comunidad, seguros, etc.: 1.000 € / mes.

RESUMEN HIPOTECAS VS ALQUILERES:

  • Total ingresos por alquileres: 4.130 € / mes (5.880 € con el alquiler de los inmuebles con reforma parada. Si sumase el alquiler del apartamento de la playa, que este año no dará beneficios, serían 6.480 €)
  • Total cuotas 4 hipotecas: 3.590 € / mes.
  • Total 4 hipotecas pendientes: 775.000 €

Empecé comprando un garaje en 1990, un piso en 2.000 y mi casa actual en 2.006. Entre 2015 y 2020 he seguido comprando inmuebles.
El inmobiliario me parecía un sector interesante porque, utilizando el sentido común, sin demasiados conocimientos, podía ir metiendo dinero y sacando un rendimiento más o menos estable en forma de alquileres. Esto me permitiría estar tranquila en cuanto a contar con ingresos futuros cuando dejase mi trabajo y tener cubiertas las necesidades de mi familia.

Siempre nos hemos financiado mediante préstamos personales e hipotecas, pero los cancelamos anticipadamente en la medida de lo posible. Ahora mismo, no amortizamos anticipadamente las hipotecas hasta no completar el fondo de emergencia.

Hace más de un año empecé a leer sobre educación financiera, buscaba formas de ganar dinero sin tener que endeudarnos tanto y que dieran menos trabajo que los pisos. Porque aunque la duración de los contratos suele ser de varios años (son apartamentos pequeños pero cómodos, bien ubicados y con reforma de calidad), también hay algunos que tienen más rotación y exigen pequeñas actualizaciones, limpiezas, gestionar visitas, etc.

Hago este nudismo financiero porque quería pedir vuestro consejo; las lecturas sobre finanzas me dicen que hay otras formas de invertir que se recomiendan más que los inmuebles, pero hay algo que me pierdo porque estoy muy contenta con la rentabilidad que obtengo con los alquileres.

Tengo 3 opciones:

  1. Vender todo, a excepción de mi casa y el apartamento de la playa (lo mantendríamos porque lo disfrutamos mucho en familia), cancelar hipotecas y obtener entre 600.000 € y 700.000 € para invertir, pero en qué y cómo?
    Lo que no acaba de convencerme es que la rentabilidad que podría conseguir, no es tan grande como el beneficio que obtendré cuando no tenga hipotecas pendientes en 2035.
    Sí me parece interesante la tranquilidad de dejar de tener deudas.

  2. Esperar unos años y vender más adelante, cuando las hipotecas estén más amortizadas y, hasta entonces, ir invirtiendo los pocos ahorros que vaya consiguiendo. Igual que antes, no sabría en qué invertir.

  3. Dejar todo como está, seguir comprando cuando surjan buenas oportunidades y ahorrar lo que pueda para invertir diversificando. Cuando deje de trabajar en mi ocupación habitual, dedicar alguno de los apartamentos a alquiler turístico para incrementar los ingresos.

Me gustaría mucho contar con vuestra opinión, qué haríais en mi situación? Podríais ayudarme, por favor?

Muchas gracias!

Saludos,

María

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Si vas a sacar al menos 600.000€ por vender… Yo me plantearía algo de reparto. ETF o acciones sueltas de dividendo creciente.

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Buenas María, bienvenida a la comunidad.

Impresionante patrimonio, mi enhorabuena.
Mi opinión respecto al ladrillo es que, al tener un gran coste en el tema de impuestos hay que valorarlo antes. Una vez se tienen en propiedad no me parecen mala opción.

Que ese miedo a perderte algo se transforme en curiosidad, poco a poco ve investigando otras opciones de inversión que pueden resultarte más cómodas y sencillas como los fondos indexados:

https://unavidaideal.com/fondos-indexados/
https://lahormigacapitalista.com/invertir-fondos-indexados/

Ahí encontrarás buena información.

Yo si fuera tú lo dejaría como está e iría ampliando ese colchón, amortizando hipotecas y aportando a fondos indexados.

Quizás si algún inmueble es un dolor de cabeza puedas pensar en venderlo, pero no lo haría por prisa porque “te estás perdiendo algo”

Un saludo.

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Muchas gracias por tu respuesta, valoro mucho tus comentarios porque suelen ser bastante sensatos.
Los pisos se compraron muy baratos en buenas zonas de Madrid, dentro de la M30, sí dejarían 600.000 € como mínimo, pero me parece poco dinero para invertir y conseguir rentabilidades similares a las que consigo con los alquileres.
Saludos!

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Mil gracias, Jesús!
Muy interesantes los dos enlaces, me ayudarán mucho a entender los fondos indexados que son la inversión que veo más interesante aparte de los apartamentos.
Sobre lo que comentas:
"Yo si fuera tú lo dejaría como está e iría ampliando ese colchón, amortizando hipotecas y aportando a fondos indexados.
Quizás si algún inmueble es un dolor de cabeza puedas pensar en venderlo, pero no lo haría por prisa porque “te estás perdiendo algo”
He abierto este hilo para conocer otros puntos de vista, pero lo que dices es lo que más se acerca a mi idea.
Saludos!

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En mi opinión me aportaría más tranquilidad tener un patrimonio más diversificado pero tampoco tomaría decisiones drásticas ni en caliente. Me haría una cartera objetivo y un plan para alcanzarla a 10-15 años vista.

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Hola María,

Muy en línea con Jesús, mantén las inversiones que son mejores, me refiero a buena rentabilidad y poco tiempo, y deshazte de aquellas que tengan una menor rentabilidad i más quebraderos de cabeza.
El resto vas bien encaminada, primero fondo de emergencia y luego quitar hipoteca y fondos indexados al 50% o cómo te sientas tu comoda.

Saludos

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Muchas gracias por tu respuesta, Diego, qué es una cartera objetivo? Tener una estrategia de inversión?
Saludos!

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Muchas gracias, Vic, tu opinión es muy interesante porque, si no me equivoco, creo que también inviertes en inmobiliario. Qué quiere decir fondos indexados al 50%? Que invierta una mitad en inmuebles y la otra mitad de nuestro ahorro en indexados?

Saludos!

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Jesús, estoy viendo tu blog, muy interesante, con buenos contenidos y bien redactado, gracias por pasarme el enlace :blush:

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Hola Maria,

Me refería a que, ahora tienes prácticamente un 100% en inmobiliario, pues que llegues a la conclusión que llegues sobre cuales deberían ser los pesos objetivo de cada tipo de activo no tienes porque cambiar la cartera de un día para otro. Puedes ir haciendo ajustes marginales durante varios años. Con una transición suave puedes ver cómo te sientes, si cambias de idea, minimizar impacto de errores…

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Muchas gracias por la aclaración, Diego, te refieres a, por ejemplo, dejar de invertir en inmuebles y probar otras formas de inversión? O bien vender alguno de los apartamentos e invertir el dinero en otra cosa que no sean pisos? Y ver si me voy encontrando cómoda con el cambio de rumbo?
Me harías alguna sugerencia para hacer esa transición?
Saludos!

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No, es decir, no iba tanto al fondo, a la cartera que deberías tener, sino a la forma. Incluso aunque decidieras, como dices en la opción 1, vender todo para cancelar hipotecas e invertir en, por ejemplo, fondos indexados; yo lo haría poco a poco para sí, ir cogiendo experiencia, encontrarte cómoda, ir leyendo más y confirmar que efectivamente eso es lo que quieres, promediar (que no resulte que has comprado todo en máximos o vendido en mínimos)…

Sobre qué cartera concretamente quieres no sé, pero si aceptas el consejo anterior no tienes por qué decidirlo hoy. Puedes seguir leyendo y tomar decisiones pequeñas a medida que estés más segura. Te han dado buenas opciones. Puedes echar un vistazo a carteras permanente para ver un poco que opciones tienes. Creo que hay varios hilos sobre el tema.

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Mil gracias, Diego!
Me siento muy segura en la compra de inmuebles, pero no tengo ni idea del resto de inversiones y agradezco mucho vuestros consejos.
Saludos!

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Si María, también tengo bastante inmobiliario, y la verdad con muy buenos resultados, tanto de alquiler como de revalorización.
Me refería a que una vez tengas cubierto el fondo de emergencia, dediques tus ahorros a fondos indexados y a quitarte hipoteca al 50%.
El inmobiliario de momento lo dejaría, y eso que yo lo veo positivo, pero primero por diversificar tus inversiones y segundo por no endeudarte más.
Y lo dicho, desazte de las peores inversiones en pro del ahorro, otras inversiones y cancelar parte de la deuda.

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Yo lo veo tal y como te cuenta Vic en el último comentario. Aún así, para mi sería demasiado patrimonio inmobiliario, pero cada uno se siente a gusto con una cosa diferente.

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Saludos, tengo dos propiedades (son terrenos) pero tambien tengo una cartera de ETF, Como haces tu registro, en lo personal me gusta llevar cuenta de todo, cada mes se cuanto vale mi cartera de ETF pero no se como hacerlo con las propiedades, les pongo valor del costo o les voy agregando un pequeño porcentaje de plusvalia? saludos

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Mil gracias María, eres de las primeras lectoras, aún está arrancando :slight_smile:
Mucha suerte con el tema, creo que estás en una fantástica situación económica y que tomarás las decisione adecuadas.

Un saludo

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Yo las propiedades las tengo valoradas todas a precio de coste (gastos incluidos claro), pero como la mayoría las tengo en venta se en todo momento su valor de mercado (aproximado), además sigo muy de cerca el mercado, tanto para compra si veo alguna oportunidad cómo para alquiler y venta.

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ok gracias, cuando mencionas gastos a que conceptos te refieres?
el valor del mercado que mencionas, es mediante propiedades parecidas o como defines el valor?