Mi experiencia con la estrategia BRRRR (o la historia de la hipoteca imposible)

Muy buenas a todos. :slight_smile:

Yo invierto en bolsa, en fondos y en inmuebles para alquilar en Madrid y suelo comprar con hipoteca. A finales de año obtuve un chollete (70k, 3 habitaciones, entre M30 y M40) y tuve que cerrar la operación en menos de 15 días.

No tenía cash para todo pero tenía un préstamo preconcedido al 3,5% a 7 años que aproveché para financiar la mayor parte de la operación.

¿Cuál era mi idea? Comprar rápidamente para asegurarme el chollete y después hipotecar el piso y cancelar el préstamo, para así bajar el tipo de interés pero sobre todo para alargar el plazo de devolución y que el cash flow mensual fuera positivo.

¿Cuál es el problema? Oh, sorpresa. Los bancos españoles no entienden ni gustan de estas operaciones. En rastreator lo intentaron y me dijeron que ninguno de sus bancos (y preguntaron en un montón) aceptaba financiarme. Decían que “hipotecar para dar liquidez no les gusta”. En los bancos que contacté por mi cuenta individualmente tampoco hubo manera al final por una razón u otra. Ahora estoy intentando con uno que parece que sí entra al trapo pero aún no hemos firmado por lo que no voy a cantar victoria todavía.

¿Alguien de vosotros tiene experiencia y algún consejo que compartir en la modalidad de Compro, Reformo, Alquilo, Refinancio, Repito ( BRRRR o “buy, rehab, rent, refinance, repeat.”)?

Agradezco mucho vuestras opiniones :smiley:

PD: A todo esto, el piso en sí está funcionando de maravilla. Compré, di un mínimo lavado de cara (4k) y lo alquilé en 650€ a un inquilino seleccionado con cuidado tras bastante filtro. La rentabilidad bruta es de doble dígito como podréis calcular.

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¿Nadie tiene ninguna opinión al respecto?

:smiling_face_with_tear: :smiling_face_with_tear: :smiling_face_with_tear:

Hola, pues estoy en el mismo caso que tu, compré un piso hace 6 meses y ahora me está costando hipotecarlo por el mismo motivo: a los bancos no les gusta.

Al ver que no lo conseguía lo estoy intentando con Hipoo y me han aconsejado explicar a los bancos que necesito el dinero para hacer otra operación y ellos creen que entonces no habrá problema. (en mi caso es verídico ya que tengo otra operación a punto de cerrarse y necesito capital para pagar los impuestos).

Ya te contaré si consigo algo…

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Gracias por tu respuesta!

Eso me han dicho a mí algunos. Que me dejarían hipotecar el que tengo libre de cargas para comprar otro piso adicional pero yo pienso que en ese caso: ¿por qué no hipotecar directamente el nuevo?

Al final me quedaría un piso libre de cargas y es justo lo que no quiero. Yo quiero apalancarme todo lo posible.

¿Tú qué opinas de esto?

Hola buenas, yo no tengo experiencia directa, pero tengo entendido que la gente que compra un segundo piso para invertir a la hora de pedir la hipoteca dicen que es su vivienda habitual aún que no lo sea, para que los bancos les den la hipoteca.
Y sí dices que es para invertir, te aconsegan que les enseñes tus números de inversión a los bancos, es decir enseñarles el contrato de alquiler por 650€ calcular quota hipoteca y demostrar que hay un Cash Flow importante y también ayuda tener un seguro de impago de alquiler que cubra un año de cuotas de alquiler. Estos seguros no son muy caros.
Los 70k son con impuestos o aki les faltan los impuestos como ITP?
Saludos

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Gracias por tu respuesta, lo primero. :slight_smile:

Los 70 son lo que he pagado al vendedor, luego por mi cuenta he pagado 6% de ITP, notaría y registro. Para comprar no tuve que pagar ni tasación ni gestoría, al ir sin hipoteca.

Pero luego el banco al ver en la tasación que el piso NO es tu vivienda habitual te puede tirar la operación sin problema alguno. Tienes q molestarte en hacer que lo parezca y eso son nuevos y mayores problemas.

Entonces te dicen que si el piso ya lo tienes comprado entonces no necesitas hipoteca. No lo quieren entender. :frowning:

En España los bancos no dan hipotecas para liquidez. En parte es culpa del banco de España que les pide justificar destino de los fondos pero la culpa en última instancia es del mediocre y atrasado sistema bancario que tenemos en nuestro país.

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@Artmoderno si alfinal acabas firmando con la que comentas que estás en trámites nos compartes por aquí de quién se trata y condiciones que te ofrecen, que interesa :wink:

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Of course, ya te adelanto que es vía broker hipotecario, eso sí. Y las condiciones no son para nada las mejores del mercado pero oye, quid pro quo…

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No entiendo mucho lo que quieres hacer, has pagado el piso con un credito personal después lo has alquilado y después de un tiempo quieres firmar una hipoteca?? pero eso se puede hacer???

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Jajajaja. En efecto, Patricia.

Vamos a ver, la cosa es la siguiente:

  1. Se me presenta un chollo de los que vuelan, la condición del precio es q hay q firmar inmediatamente, en 15 días máximo. A mí me pilla sin suficiente cash xa comprar pero con un préstamo preconcedido a 7 años. Así que lo compro. Esto es la B (buy).
  2. Doy un lavado de cara mínimo. Esto es la primera R (rehab).
  3. Lo taso.
  4. Lo alquilo inmediatamente (menos de 45 días entre firma de compraventa y firma de alquiler, con la reformita de por medio y todo). Esto es la segunda R (rent).
  5. Busco hipoteca para cancelar el préstamo preconcedido y así pagarlo cómodamente (que se pague solo con el alquiler) a lo largo de 20-30 años. Esta es la tercera R (refinance).
  6. Cuando haya terminado el paso 5 habré liberado efectivo y con ello intentaré repetir la operación. Esta es la última R (repeat).

Esto en EEUU está a la orden del día. Aquí en España como ves cuesta un riñón lograrlo.

Abrazos!

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Madre mía, pensaba que cuando se hacía lo del prestamos ya se pagaba el piso con ese dinero no que después se pedía la hipoteca, claro al hacer la reforma la tasación del piso es superior, entonces puedes pedir más dinero de hipoteca que lo que te has gastado entre el prestamos y la reforma?? . que buena idea.

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CLAAAAAAAARO :yum:

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Vale.

SOLUCIÓN DEL TEMA.

El banco el cual en principio entraba al trapo acaba de llamarme y de decirme de viva voz lo que no se puede dejar por escrito. No voy a decir qué banco es por obvias razones.

Oficialmente, el Banco de España (pandilla de ineptos) no permite conceder hipotecas para liquidez a los bancos que operan en nuestro país. Punto y final.

CONCLUSIÓN. Si un banco entra al trapo tiene que ser conchabándose con el cliente para que éste aporte un documento con suficiente apariencia de formalidad, que en apariencia justifique la finalidad para los fondos por recibir. Es decir, que de cara al Banco de España parezca que el dinero que le van a dar con la hipoteca se lo va a gastar en algo: comprar otro piso, una reforma integral, etc.

Esto implicaría poder aportar un contrato de arras o un proyecto de reforma firmado por un estudio de arquitectura, por ejemplo. Vamos, algo que no está al alcance de cualquiera y que en caso de aportar documento falso sería cometer fraude, cosa a la que yo no estoy dispuesto.

Así que hasta aquí mi aventura con la estrategia BRRRR. Espero que le haya servido a alguien.

Abrazos!

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Muy interesante @Artmoderno , gracias por el hilo!

Estaba mirando de hacer una operación parecida a la tuya.

Gracias!

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Que putada entonces vas a tener que pagar el piso con el credito, durante un tiempo la rentabilidad va a ser baja o nula porque esos creditos las cuotas suelen ser bastante altas.
Que sepas que la aportación de este post me ha resultado muy interesante… ya estaba pensando como hacerlo pero con esta último creo que me sigo con el modelo antiguo pido dinero al banco con hipoteca si me lo dan continuo con los demás pasos.

No pasa nada. En la vida a veces se gana y a veces se aprende. :slight_smile:

Afortunadamente la cuota del préstamo me cuesta 670€ al mes y el piso lo tengo alquilado en 650€ mensuales. O sea que voy a poner de mi bolsillo 20€ de diferencia y 20€ de la comunidad. Menos de lo que cuesta una cuota mensual de gimnasio, jejeje.

Y mientras tanto ya cuento con un piso libre de cargas y en menos de 7 años habré liquidado la deuda.

Por otro lado (y esto te va a interesar, @ptia ) ahora mismo estaría en disposición de comprar mi próximo piso poniendo cero euros de mi bolsillo, ¿por qué? Porque puedo conseguir el 80% vía hipoteca (lo habitual) y el resto como préstamo con garantía hipotecaria a cargo del piso libre de cargas. ¿Qué te parece? :wink:

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Bueno si solo te supone un gasto de 40€ al mes no es mucho y lo que dices es un piso libre de cargas.

:astonished: :astonished: :astonished: :astonished:
Osea que el credito que tienes con el piso te sirve como garantía para otro piso sin tenerlo pagado, esto es la leche :scream: :scream: :scream:

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No, el crédito no sirve de garantía de nada y tampoco es un crédito sino un préstamo personal. No está oficial ni legalmente vinculado a ningún piso sino a mí como persona física.

Lo que decía es que al tener un piso libre de cargas (es decir, el piso que tengo al que no le he podido sacar hipoteca) puedo ponerlo como garantía si quisiera conseguir OTRO préstamo nuevo. Esto se llamaría pedir un “préstamo con garantía hipotecaria” o préstamo sujeto a LCCI.

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Claro al ser prestamo personal no esta asociado al piso, ahora entiendo.
Bueno de cara al futuro te puede venir hasta bien tener la opción de prétamo con garantía hipotecaria, al final la jugada te sale en tu beneficio :blush:

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Hola art moderno, yo me encontré con el mismo problema que tú. Después de recorrer muchos bancos consegui 2 que me ofrecieran hipoteca liquidez.

Firme con uno de ellos al 1,5% fijo más hogar.

Si necesitas más detalle me dices

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