La estrategia perfecta para comprar la casa de mis sueños

Inversión
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Hablando con mi mujer vimos que el piso que estamos intentando comprar no es lo que nos gustaría para el resto de nuestra vida.

Comprendimos que lo que queriamos es algo céntrico en nuestro pueblo (sea casa, se piso) con una gran terraza (un dúplex, por ejemplo) o un buen jardín (una casa, aunque sea adosada).

Mirando portales immobiliarios vimos que esos immuebles cuestan fácil de 340K para arriba por lo que hoy, entre faena y faena, me he puesto a hacer mis “cálculos de la lechera” para ver que estrategia es la mejor para poder llegar a comprar un immueble de 400K.

Planteamiento

Así que he hecho 4 cálculos:

  1. Comprar el piso de 230K en el que estamos ahora y quedarnos en él (aunque no sea nuestro piso ideal)
  2. Comprar el piso de 230K y usarlo de palanca para poder comprar el de 400K (hipoteca puente)
  3. Continuar de alquiler y comprar el de 400K cuando tengamos ahorrado el doble, cosa que si no se tuerce conseguiriamos en 6-8 años
  4. Continuar de alquiler para siempre (sin tener en cuenta las más que seguras subidas de los precios).

El nivel de ahorro actual es de 20K anuales, un ritmo que creo poder mantener durante los próximos 10 años sin demasiado esfuerzo, luego bajaría a 10K para poder relajarme un poco y de 0€ al llegar a la jubilación (porque en algun momento hay que disfrutar de la vida, oye).

Una vez comprado el immueble metería el 80% de los ahorros a indexar con una rentabilidad media por año del 6% (algo no muy descabellado).

Resultados

Los resultados han sido sorprendentes (por lo menos para mi)

El resultado de cada caso dentro de 45 años (después de 10 años jubilado) sería:

  1. 920K de ahorros, 230K de patrimonio immobiliario, 0€ de deudas. TOTAL: 1.15M€
  2. 530K de ahorros, 400K de patrimonio immobiliario, 0€ de deudas, TOTAL: 930K
  3. 750K de ahorros, 400K de patrimonio immobiliario, 0€ de deudas, TOTAL: 1.15M€
  4. 1.3M de ahorros, 0€ de patrimonio immobiliario, 0€ de deudas. TOTAL: 1.3M€

Conclusión

Si bien la opción 2 es la mejor para tener siempre una hipoteca lo más baja posible (ya que al hacer el cambio de un immueble al otro también aportaría gran parte de los ahorros para dejar pagado el 50% del immueble de 400K) queda muy por debajo de las opciones 1 y 3.

Es curioso el efecto bola de nieve del interés compuesto con el caso 1 y 3, que nos llevaría a tener el mismo patrimonio después de años y años de estar invertidos.

Entonces nos quedan 2 opciones:

  1. Compramos un piso que no nos gusta tanto pero con una hipoteca fácil de pagar.
  2. Comparamos el piso/casa de nuestros sueños con una hipoteca el doble de alta.

Peeeeeeeero mi mentalidad de no estirar más el brazo que la manga y saber los límites (económicos) de cada uno me lleva a pensar que la opción más sensata para conseguir la vivienda de nuestros sueños es la 2 ya que es la que permite más flexibilidad:

  • Ya tendriamos un piso en propiedad, por lo que dejaríamos de depender de las subidas de los precios del alquiler cada 5 años.
  • Si los ingresos se tuercen tendriamos una hipoteca fácil de pagar
  • Si el nivel de ahorro se mantiene (o crece) se puede plantear el salto al immueble de 400K
  • Al llegar al immueble de 400K sería con una hipoteca mucho más baja, por lo que habría menos riesgo.

No os toméis este ejercicio muy en serio porque aquí faltan muchas cosas por considerar: la inflación, la subida de los precios de los immuebles, la subida de los precios de los alquileres, la subida del coste de la vida y lo más importante: que pasaría si de repente no pudiera generar tantos ingresos.

Pero lo he querido compartir con vosotros por lo divertido que me ha resultado comprobar el poder del interés compuesto.

¿Vosotros que opináis? ¿Que camino sería el mejor?

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Si el de 400k es la casa de vuestros sueños, yo me iría a vivir de alquiler al de 400k y el dinero que vayáis ahorrando mientras lo metería en pisos baratos en zonas rentables para ponerlos en alquiler. Con esos alquileres pagáis el estilo de vida que queráis llevar sin ataros a un solo inmueble en concreto.

Con el paso del tiempo, si los alquileres suben estáis cubiertos porque los vuestros también suben. Y cuando bajen pues lo mismo. Y además diversificáis.

Nota: En tu cálculo de escenarios ¿has incorporado los costes irrecuperables de la compra de los pisos para vivir?

Porque si os compraseis el casoplón de 400k tendríais, sólo de primeras todo lo siguiente:

  1. Gastos de compraventa:
    ITP/IVA (10%) = 40.000€ + Tasación + Notario + Registro. ¿Cuántos meses de alquiler te podrías permitir sólo con lo que vas a tirar de golpe en impuestos/gastos el día que compras?

  2. Costes de financiación (Pongamos una hipoteca fija al 2% TAE anual sobre el 80% es decir sobre 320.000€. Hablaríamos de intereses pagados al banco de 6.400€ el primer año y de ahí iría bajando poquito a poquito…).

  3. Coste de oportunidad de la entrada: Lo que os perdéis al bloquear tantísimo dinero de golpe y no ponerlo a rendir. En una entrada del 20% para un piso de 400k hablamos de enterrar 80.000 eurazos… yo con esos 80k tengo para pagar un piso a tocateja que me deje 650€ al mes en alquiler.

Te invito a que amplíes/sofistiques el cálculo de escenarios teniendo en cuenta factores como estos y a ver qué sale después.

Abrazos!!! :smiley:

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Me picaste para mejorarlo xD

No, no hay todo el tema de los intereses de la hipoteca pero si de los gastos de compraventa.

Me has hecho pensar en otra estrategia más:

  • Comprar el piso de 230K y al cabo de un tiempo ponerlo a alquilar y con ese alquiler más algo de nuestra parte tener algo mejor (por ejemplo pagamos 900€ de alquiler y en el pueblo se alquilan casas por 1200€). Y cuando se recupere el dinero volver a hacer otra inversión immobiliaria (tengo visto un piso de 100K para reformar que sería perfecto para alquiler turístico)
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Sólo añadir que en el área metropolitana de Barcelona pisos de 80.000€ poco o nada hay.

Los cálculos hay que adaptarlos a la realidad que nos toca. Cuándo leo a foreros hablando de inversión inmobiliaria en otros lares (y otros precios) se me ponen los dientes largos :sweat_smile:

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Estoy igual que tú. Mis “cuentos de la lechera” son bastante limitados con precios mucho más altos por esto mismo. Y nuestra capacidad de ahorro también más limitada porque lo que pagamos de alquiler nos mata la capacidad de ahorro (en comparación).

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Lo de los alquileres se nos ha ido de las manos!

Es de largo mi gasto más alto.

Son 900€ de un presupuesto de 2500€, el 36%. Y los alquileres en mi pueblo (+10K habitantes, muy vivo, con mar, todos los servicios y conexión directa hasta Barcelona) no bajan de 700€ por algo medio decente. Hay muy poca oferta y demasiada demanda (sobretodo de gente de ciudad que quiere venir a vivir aquí).

Ahora he podido aumentar mis ingresos y por ende mi capacidad de ahorro.

Sin estos ingresos extra ni me plantearía comprar nada.

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Si has conseguido algo por debajo de 800€ con playa y cerca de Barcelona, eres mi héroe.
Y de compra tampoco encontramos nada barato. El límite que nos hemos auto impuesto en compra es de 220.000€ (nos falta la entrada, en ello estamos…) para precisamente tener una cuota cómoda de pagar.

Y ahora mismo de alquiler pagamos 1.000€. Podríamos mudarnos en el mismo barrio a pisos por 850-900€ pero sería una bajada muy grande en metros cuadrados, vistas… y ya por 100€ mas entre 2… pues mejor vivir a gusto.

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Que va que va, todo lo barato está en la parte alta del pueblo y si quieres algo un poco cerca al eje comercial del pueblo ya son zulos o pisos muy viejos.

Habeis mirado la opción de alquiler con opción a compra? Ha sido la solución para nosotros para vivir en un buen piso además de que una parte del alquiler ya va bajando el precio de compra.

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¿Y en qué clase de pisos vive la gente de rentas bajas que trabaja en Barcelona ciudad? Déjame q te haga un poco de challenge a la afirmación que has hecho. Yo vivo en Madrid y los 3 pisos que tengo me han costado menos de 80k. Y los 3 alquilados a gente que trabaja en Madrid.

Y si los hay en Madrid, en BCN también. De hecho, sólo en idealista tienes anunciados 91 en este momento.
https://www.idealista.com/venta-viviendas/barcelona-barcelona/con-precio-hasta_80000/

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Bravo, Pau!

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Lo hemos pensado pero no hemos visto nada que nos guste, al menos de momento. Y si nos ha gustado, nos ha parecido caro para lo que es. Pero es algo que estamos mirando.

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Olvidas ahí varios “detallitos”:

  1. Pisos en barrios donde nadie se quiere ir a vivir por inseguridad y/o muy mala conexión con transporte público.
  2. Viviendas sin cédula de habitabilidad.
  3. Viviendas que no están en condiciones de ser habitadas y necesitan una reforma integral.
  4. Pisos altos sin ascensor en fincas muy antiguas.
  5. Viviendas de 15-40 metros cuadrados. No suena ideal para una pareja y menos si quiere formar una familia, que podría ser el caso.
  6. Viviendas sin luz natural.

No todas tienen estas pegas pero yo no pienso pagar 80.000€ por una vivienda indigna.

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Por supuesto que no lo olvidaba!!! jajajaja

Es que precisamente ese es nuestro CURRO como inversionistas, el separar el grano de la paja, el encontrar los sitios decentes que van a tener demanda y de forma rentable, como hacemos todos los que invertimos para alquiler residencial.

Y por eso ahora se venden mil cursos al respecto para aprender a hacerlo bien. Pero es un negocio más viejo que la tos. La oportunidades están ahí, es nuestro trabajo el encontrarlas.

¿Que da pereza? Por supuesto, pero por eso sigue funcionando, porque muchos no se meten a intentarlo siquiera… y de hecho, mejor para mí. :yum:

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Y es que tampoco te las vas a comprar todas. Con una que sea digna de las 91 que hay ahí ya te valdría para empezar. :wink:

Abrazos!

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Como ya te comente por privado un dia estas en mi misma situación. Yo estoy en un mismo proceso de adquirir una vivienda en los proximos meses, ya tenemos hecha la entrada (es sobre plano). Todo el mundo (literalmente) nos dicen que porque nos compramos un piso y no una casa que es mejor. Nuestra respuesta es… porque a dia de hoy no quiero tener esos mantenimientos y no por coste sino por tiempo que te ocupa tener un jardin y luego esta el factor de seguridad que en un piso siempre es mayor pero eso ya es otro tema.

Entonces hemos firmado una vivienda que a dia de hoy cumple con lo que queremos, numeros de habitaciones, baños, zona,… lo cumple todo. Es la vivienda de mis sueños? Realmente es muy complicado saberlo porque recuerdo que dijiste en tus anteriores posts que tenias un hijo/a de poca edad y seguro que hace 5 años atras pensabas diferente a ahora.

Con lo que quiero decir con todo esto es que las prioridades cambian y querer anticipar que es lo que querre en un futuro es realmente complicado o literalmente estas especulando porque quien sabe que vas a pensar dentro de 10 años. A si que mi opinion (que tampoco le hagas mucho caso) es que si el piso con el que estabas ahora con opcion a compra te cumple tus necesidades acaba comprandolo y si en un futuro te cambian las prioridades puedes ponerlo a la venta para comprar tu proxima vivienda o poner la actual en alquiler y con lo que has ahorrado entre ahora y en X años te podria servir para la entrada. Tambien ojo con la inflación que a mas dinero acumulado mas se devalua y mas cuesta reponerlo y esperar 6-8 años para la entrada.

A si que para mi la opcion 2 es la mas viable y quiero recalcar para mi. Si tienes clarisimo que quieres una casa pues ves a por ella pero si crees que el piso te puede servir un tiempo yo no tendria dudas. Nota. Un tiempo quiere decir algo razonable en plan 5 años o a si, comprar para estar 1-2 años no.

La opcion de seguir de alquier la descartaria totalmente ya que la vivienda no para de subir y aunque venga otra crisis inmobiliaria a la larga el valor vuelve y mas si estas en una buena zona como la que dices que tu piso inicial esta.

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No tengo mucho que añadir a lo que ha dicho el @profeinversor . Literalmente he dicho “poco o nada”: “poco hay” para ti, que rebuscarás mucho; “nada hay” para mi, que no me dedico a esto ni por hobby.
Si jugueteas con habitaclia en toda el área de Barcelona te sale lo que ya te han dicho: nudas propiedades, subastas o pisos que no cumplen los mínimos de inversión (indignos los llamaba el compañero).

El mismo juego de habitaclia lo haces en la zona de Valencia (por ejemplo) y los resultados son muy distintos porque aparecen muchos pisos dignos al precio que comentábamos.

Para un amateur hay zonas de España más sencillas para hacer “pinitos inmobiliarios” y salir airoso, el área de Barcelona necesita una pericia inmobiliaria que no está a mi alcance.

¡Te deseo mucha suerte con tus operaciones!

PD: Remarcar que el “juego” es con 80.000€, con más capital la cosa cambia.

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Eso es, el piso está delante de las escuelas en una zona muy tranquila, verde y con parques cerca, además que tengo mis padres casi al lado para que nos hechen una mano.

Yo creo que es el el piso perfecto para estar por lo pronto 10 años hasta que el niño vaya al instituto, que queda en el otro lado del pueblo, y entonces seria un buen momento para cambiar.

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Como va eso del alquiler con opción a compra??? cuando buscas un piso para alquilar directamente se lo propones al casero?? o lo haces una vez estas viviendo en el y te gusta se lo propones??

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Me lo puedo imaginar, pero claro, es q si quieres invertir bien no te puedes quedar solamente con lo que te salga en habitaclia.

Mucha gente invierte en una ciudad distinta a la que reside. No tienes por qué hacerte cargo tú de la gestión de los alquileres. Yo mismo lo tengo encargado a alguien que lo hace mucho mejor que yo. Tengo un trabajo a jornada completa por cuenta ajena y no puedo ni quiero estar para estas cosas.

Muchas gracias!! Las 3 primeras han ido guay así q a ver si sigo así :nerd_face:

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Es algo que puedes proponer, normalmente ni conocen esa opción.

El piso en el que estamos primero vimos que se vendía y supongo que al no venderse decidieron meterlo en alquiler. Como lo que quieren es venderlo pero ya estaban dispuestos a alquilarlo fueron muy receptivos cuando les propusimos el alquiler con opción a compra.

Supongo que fue la conjunción perfecta, sencillamente.

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