Buenas a todos,
ya he comentado alguna vez que las inversiones inmobiliarias me parecen bastante interesantes, principalmente por la posibilidad de apalancamiento qué ofrecen.
Sin embargo, los problemas principales que suponen son:
Alto desembolso inicial
El peligro que suponen periodos de no alquiler, en los que se seguiría pagando la hipoteca.
Los dos factores anteriores pueden derivar en uno de los mayores peligros de la inversión: no diversificar. Es decir, puede que dentro de 20 años te encuentres con una propiedad sin hipoteca pero ninguna inversión mas. En mi caso, mi ahorro mensual no me permite hacer frente a una hipoteca (a parte del alquiler de la casa en la que vivo) a la vez que mantengo el resto de mis inversiones (F.I. y algunas acciones), al menos en niveles aceptables.
Por eso, he estado investigando sobre el tema, he reunido a unos cuantos amigos de confianza que también tienen inquietudes financieras y hemos decidido hacer una inversión inmobiliaria en conjunto. Básicamente, tengo miradas las opciones de “Comunidad de Bienes” o la creación de una Sociedad Limitada y por ahora tiramos mas hacia la segunda.
Básicamente consiste en crear una pequeña “empresa” en la que compremos una propiedad (por el momento) entre todos. Poner la propiedad en alquiler e ir reinvirtiendo beneficios para amortizar la hipoteca.
Con esto:
Hacemos un desembolso inicial limitado.
En caso de que no esté alquilada la cada, podríamos hacer frente al pago de la hipoteca sin desatender el resto de inversiones.
Seguimos disfrutando del apalancamiento, con el dinero que nos deja el banco a un interés bastante interesante. Eso sí, apalancados sobre un capital mucho menor, claro.
Posibles problemas:
Hay que dejar bien claras las “reglas del juego” para evitar conflictos por opiniones contrarias. Esto lo hemos hablado y crearemos unos estatutos “sólidos” en el que se defina el proceso de toma de decisiones (por mayoría), entre otros factores. En cualquier caso, somos buenos amigos y gente sensata (eso creo), por lo que no creo que se dé el caso.
Si todo fuese bien… podría llegar el momento en que nos planteásemos ir a por la segunda propiedad e ir construyendo nuestro propio “imperio”.
¿Alguien tiene experiencia en este tipo de inversiones o en el tema de Sociedades Limitadas? ¿Alguna recomendación? Toda ayuda es bienvenida.
Buffff perdona que sea tan directo, pero no te imaginas la casuística tan variada que se puede dar en una sociedad, es imposible recoger la totalidad de los escenarios en unos estatutos.
Por supuesto dando por hecho la buena fe contractual de todos.
Desde mi punto de vista no es muy recomendable.
Hola buenas, yo no te puedo dar consejo en cuanto a la inversión, apriori si salen los números no lo veo mal.
Lo único que te puedo decir es que montar negocios con otras personas, por muy amigos que sean no es fácil.
Hay que conocer muy bien a la otra parte y tener una confianza ciega, para mi es el punto mas importante.
¿Qué tal los REITs? No los conozco demasiado y no los tengo en mi cartera, pero si quisiera invertir en inmuebles, creo que ahí sería el primer lugar donde miraría. Los hay indexados, son líquidos y puedes comprar el monto que quieras.
Agradezo la sinceridad y respuestas @Vic y @Ct_krt. La verdad que no sois los primer@s en decírmelo. Creo que, evidentemente, existe riesgo de fricciones entre nosotros y me preocupa bastante. No me gustaría arruinar una buena relación de amistad por negocios.
Gracias por los consejos, seguiré dandole vueltas al asunto y a la espera de mas opiniones.
Un saludo
Los REITs, como todo, algunos muy buenos y otros muy malos, para gustos peores. Igual que Housers, he leído opiniones de todo tipo. Personalmente, hasta ahora me ha ido bien con ellos.
La desventaja de esas opciones son dos:
No gestionas el “negocio” como tu quieres, quedas a disposición de una directiva en la que no tienes ni voz ni voto. No es que crea que yo puedo hacerlo mejor que ellos, pero en cierto modo me hace ilusión tener un proyecto propio.
Hablando de números: no existe posibilidad de apalancamiento. El apalancamiento es lo que mas me interesa de la inversión inmobiliaria por mi cuenta. Si no existiese esa posibilidad no lo haría.
Hola! Coincido con @Ct_krt OJO OJO a los negocios con colegas!
No tengo buena experiencia y el problema es que pierdes los colegas y dinero (lo peor de lo peor!)
Invertir en immobiliario no es sencillo, ni de la noche al día, si es cierto que a mi me gusta, eso sí la trato más como un trabajillo que una inversión, un trabajillo que con pocas horitas al año, te puede dar bastante, además del apalancamiento efectivamente.
Yo llebo más de 15 años alquilando y:
El mito de que pasa los meses que no alquilas? Creo que en 15 años he estado 3 meses en total. Fundamental encontrar la zona adecuada.
Fundamental encontrar sal inquilino adecuado o buen seguro: En 15 años, SIEMPRE he cobrado y CERO destrozos.
Se dice mucho, pero contabilizar los gastos es sencillo: IBI, Basuras, Comunidad, Seguro y fondo de reserva. IRPF e historias ya depende de lo tuyo.
Muchas gracias!
El tema de la zona y el tipo de vivienda que buscamos lo tenemos claro. Conocemos el mercado y sabemos que no hay problema de demanda, morosidad ni nada por el estilo.
Supongo que con la SL habeis tenido en cuenta que uno debe ser Autónomo Societario (de por vida) ~ 360€/mes. (Quizás al ser para gestión de propiedades no aplica, que lo dudo).
Desconozco la comunidad de bienes, pero las SL, si y ojo porque es otro miembro más de la familia que alimentar, jeje además el dinero y la propiedad no es vuestra si no de la sociedad.
Pensándolo bien desde mi punto de vista es aconsejable una comunidad de bienes, más simple, sin menos papeleos y dolores de cabeza.
Hola JGPA!! Yo te animo a que lo hagas, a mi me ha salido bien.
En mi caso ha sido con la familia, pero llevándose bien y teniendo las cosas claras, no debería haber problema (lógicamente, siempre hay algún riesgo, como en todas las inversiones).
Te recomiendo una cosa, es importante que alguien lidere el Proyecto. Cuando todo el mundo opina y está todo a partes iguales es difícil tomar buenas decisiones. Sería bueno, que alguien sensato, al que todos respeten y que se haya implicado más que la mayoría, asumiese la coordinación. Recoge la información y opiniones de todas las partes, y actúa en consecuencia.
Y si algo sale mal, el resto de componentes no debe echarle nada en cara… estar unidos e intentar solucionarlo.
Difícil conseguirlo, pero se puede. Animo!
Hola @JGPA, me parece un proyecto interesante! Si lo tiras para adelante, me encantaría saber más detalles
A mí me surge la duda del tema de la hipoteca, si las condiciones son igual de buenas, el % a financiar es el mismo, etc. Creo que es muy posible que os pidan aval, ya que sino sería un poco chollo para la SL.
Muchas gracias! Seguiré tus consejos, desde luego. ¿Tú también lo has hecho a través de una S.L? ¿Es necesario tener a un administrador que pague cuota de autónomo…etc?
Por lo que estuve comentando con mi banco, no concedería una hipoteca a una S.L. de reciente creación y sin historial a no ser que se presenten avales. Eso lo tenemos hablado y nos presentaremos nosotros mismos como tal.
En principio en TODAS las SL (que yo sepa), no descarto que temas financieros o immobiliarios no se tenga que pagar, pero vamos, el Administrador de la SL lo es siempre y su trabajo profesional es administrar la empresa, así que lo dudo.
También como bien comentas, una SL recién estrenada es un auténtico cero a la izquierda, de hecho a mi no me dejaron ni tener un móbil de contrato, lo tuve que tener de prepago (en niguna compañía). Por lo que créditos y todo eso seguro que a avales de los socios, como bien comentas.
Al tener responsabilidad limitada, hasta que no demuestras X facturación no sirve para nada.
Cada vez veo más claro y que acabes investigando más hacia la Sociedad de Bienes.
Sí, tener un administrador de la sociedad es obligatorio.
Más o menos es una manera de asegurarse que no son sociedades pantalla, si no, por poner un ejemplo, yo me abro una sociedad unipersonal en España y en vez de tributar por el IRNR, tributo por el IS y aquí no presento nada a la Hacienda alemana, ya que no hay nada “a mí nombre”.
Al tener que designar un administrador, no me interesa fiscalmente.
No hemos creado una sociedad, simplemente repartimos la propiedad al escriturar según las partes acordadas. La verdad es que no se si es lo más correcto, pero si lo más simple…
Muy buen tema.
Es cierto que el mezclar amigos e inversiones… da miedo. Pero si teneis las cosas claras y sois sensatos, adelante y que vuestros sueños se hagan realidad.
Yo te cuento una pequeña historia por si te sirve de algo.
Yo he comprado algunos pisos para invertir de forma apalancada y me ha ido bien. En mi equipo (de mi curro), un colaborador mío quiso hacer igual que yo pero a medias con un amigo suyo para diversificar riesgo y poner menos pasta.
Encontraron piso, ofertaron, les aceptaron, firmaron arras y buscaron hipoteca. El caso es q miran una estupenda en rastreator y la solicitan. Todo bien hasta ahí.
Y ya en pleno proceso del papeleo, en el banco se dan cuenta que uno de los dos está casado y les deniegan inmediatamente la hipoteca.
Ellos preguntan por qué y les contestan: Pensábamos que se trataba de una pareja gay que comprabais juntos pero si se trata de una inversión entre dos amigos de ningún modo os damos hipoteca.
El caso es que mi colaborador tuvo que romper las arras, firmar unas nuevas poniéndose él como comprador único (bendito el vendedor que no se puso chulo) y darse prisa para conseguir otra hipoteca para él solo y a tiempo para llegar a la fecha de arras.
La cosa es que el sistema bancario no te va a poner demasiado fácil comprar como inversión. Les encanta el típico panoli que compra para vivir y domicilia su nómina por 30 años en la entidad, atándose a múltiples productos vinculados de M para que el director de la sucursal de turno cumpla sus objetivos y se lleve su bonus.
Actúan bajo la premisa de que si la hipoteca es para pagar tu vivienda habitual, donde resides, ese préstamo será “lo último que dejes de pagar” si te va mal. E ignoran deliberadamente el hecho de que los individuos demostramos mucha más inteligencia financiera si somos capaces de realizar operaciones que sean rentables para todos los intervinientes.
A lo mejor esto cambia algún día pero de momento esto es lo que yo he podido observar a mi alrededor.
