¿Invertir en un piso en una comunidad con deudas?

[JP79]

Buenos días, leo a menudo este foro para ir aprendiendo y leyendo opiniones de tod@s vosotr@s.

Tengo una duda: tengo visto un piso para invertir para alquilar y tras hacer reserva con derecho a devolución (no arras, sino depósito) he pedido todo tipo de información/documentación antes de firmar las arras y me he llevado un chasco cuando el agente api quien intermedia en la operación me ha entregado, entre otras, copia de las últimas actas de comunidad del bloque donde está el piso que me interesa, porque quería saber qué tipo de derramas se están realizando (las normales para pasar la ITE) y como de “sana” estaba la comunidad a nivel económico. Resulta que están realizando arreglos en la finca para la ITE y la mitad de los vecinos de la misma deben dinero acumulado de muchos meses de gastos comunidad y de las derramas acordadas en última junta, algunos de ellos deben más de 2.000 y de 3.000 eur. La comunidad, de 24 vecinos, debe unos 25.000 eur en total… (!). En esta última acta de inicios de año indica que se abre proceso judicial (con demanda) para los que no han abonado sus deudas.

Mi pregunta: merece la pena invertir en un piso, siendo este MUY rentable en cuanto a relación precio pagar/precio alquiler con una comunidad “problemática”? O mejor olvidarse y a otra cosa mariposa? Los que ya habéis invertido en viviendas, os habéis encontrado con algo similar? Hasta qué punto es importante tener en cuenta este aspecto? A mi, personalmente, me incomoda ya que interpreto que, a corto, medio y largo plazo estos problemas, más allá de solucionarse, irán a peor.

Un saludo!

[Plumerito]

Buenos días
Coincido plenamente contigo JP79, estas situaciones siempre van a peor.
Con tamaña deuda en la Comunidad de Propietarios, yo no me metería. Acudir a la vía judicial para que los morosos paguen siempre supone disminuir recursos (que ya por sí están muy mermados) de la Comunidad.
La Justicia es lenta y no siempre justa, y a los morosos ya les da igual la debacle que pueda tomar la situación de la Comunidad, pero el dinero no es un chicle que se estira para llegar a cubrir todos los costes.
Es importante pensar que hay que seguir haciendo frente a gastos de la Comunidad como luz, ascensor, IBI, limpieza, administrador, etc Y ADEMÁS los gastos que conlleva Procurador y Abogado.
Si además entre los morosos hay quién pueda ser insolvente, imagínate el panorama. O si la situación de morosidad viene determinada por fallecimiento, divorcio, etc.

En tu caso, recuperaría la reserva que has hecho y me olvidaría de dicha inversión.
Piensa que quizás el precio de la vivienda ya viene condicionado por ese problema y el propietario lo que quiere es alejarse de la quema ¿ Vas a meterte tú ?

La compra de una vivienda, y menos para inversión, no debe ser nunca para empeorar tu calidad de vida. Si ya hay problemas, aléjate de ellos. Siempre saldrán mejores oportunidades y seguro que encuentras la ideal para ti.

Un saludo.

[DMP]

Mi opinión es que te alejes de esta inversión. Demasiados problemas a la vista.

Saludos.

[JP79]

Buenos días. Muchas gracias por las respuestas. Está claro que cuando hay tantos problemas dentro de una comunidad lo mejor es desactivar la opción y buscar alternativas. Ya tenenos un plan B que aunque es menos rentable (6/7% vs 10%) ya sabemos que la comunidad está al día y esta está muy bien cuidada.

[Pau]

No es un problema del piso sino de toda la comunidad.

Pies en polvorosa, amig@.

[JP79]

Sí, y tanto, oferta retirada por este motivo. Una auténtica pena ya que el piso con inquilinos muy serios (dentro de lo malo de la comunidad) y pagadores, era muy rentable. No estaba nada mal. Pero por las noches hay que dormir tranquilos. Ya saldrán otras opciones…

[Biotech]

Pues yo después de mucho buscar y no conseguir esa famosa red de contactos de APIs que te pasen gangas, llegué a la conclusión que comprar problemas es la única forma de superar el 10% bruto. Al menos en mi zona.
Pisos patera, vecinos conflictivos, suministros pinchados, espacios comunes poco cuidados y morosidad. Hay que valorar con lo que se puede lidiar por tiempo y ganas y adelante.
De momento dos pisos y un garaje/almacén y la experiencia es buena (las horas invertidas también).

[JP79]

Hola Biotech, gracias por la respuesta. La deuda de la comunidad ascendía a unos 25.000/30.000 eur, con propietarios con 2.000, 3.000 eur de deuda… otros con 500, 700… otros con 200 o menos… En fin, que la mitad o más debían dinero. Realmente era un piso interesante si solo mirábamos el piso. Pero honestamente determinamos que lo mejor es dormir tranquilos ya que un conocido inversor, con más de 30 propedades en su haber, nos dijo que en una de sus inversiones más rentables la comunidad también debía dinero acumulándose mes a mes, con algunos pisos okupados, etc y ocurrió lo peor: se hundió el techo de uno de los pisos bajo cubierta debido a las humedades y falta de mantenimiento. Salió en la TV y todo hace años.

Sinceramente preferimos menos por más que más por menos. Si algún día logramos ahorrar 50.000 iremos a por un piso que nos permita avanzar estos 50.000 y dormir más tranquilos por las noches, sabiendo que, como mínimo, la comunidad tiene solvencia para cualquier eventualidad.

Y entiendo perfectamente lo que dices (que más quisiera haber tirado hacia adelante con este piso que nos daba una rentabilidad bruta de un 13%), que donde hay un problema, existe mayor rentabilidad. Pero nuestra conclusión, en nuestra situación (cada uno debe saber calibrar la suya) es: menos pisos con menos o casi cero problemas renunciando a más rentabilidad. Preferimos buscar el 6% y dormir tranquilos que el 10 o 15% y no saber si mañana recibirás una llamada “sorpresa” sin saber como afrontarla, por mucho que el piso esté “cubierto”, si no “existe” seguro de la comunidad o este cubre lo mínimo, podemos tener problemas serios. Es cuestión de elegir, dependiendo de cada uno, por supuesto. Hay quien gestiona mejor estos temas (problemas).

[Biotech]

Totalmente de acuerdo con lo que dices. Cada uno debe elegir la estrategia con la que se sienta cómodo. Y ese nivel de deuda sí que es para andar con cuidado.
Yo lo planteé así con los primeros pisos por la limitación que supongo que la mayoría tenemos, la falta de liquidez para crecer.
Ya nos contarás que tal con esa opción B

[JP79]

Por ahora mirando y remirando, sin prisa, pero sin pausa.

Pongo el ejemplo del amigo inversor de las 30 y pico propiedades que comentaba antes. Este conocido inversor se está sacando algunos pisos de los que pagó en su momento 50, 60 o 80k de los que no tienen ascensor o problemas en la comunidad o de barrios más humildes a cambio de 3 o 4 de los que sí lo tienen, incluso algunos con parking, para tener menos quebraderos de cabeza, misma o más rentabilidad y más valor patrimonial, al fin y al cabo. Estamos bastante de acuerdo con esta línea, viendo como son esta clase de pisos “baratos” con comunidades complicadas. Dormir tranquilos es esto… o buena parte de esto, por mucho que digan algunos otros expertos.

El otro día se lo dije a mi mujer y a mi hermano, que quiere iniciarse en esto, y los tres coincidimos con este criterio. Como sé como somos, y tras leer varios libros… les recomendé que si tienen ganas de leer algún libro sobre inversión inmobiliaria que lean solamente -y por ahora si no surgen otros del estilo- “Largoplacismo” (de Inversor Directivo) y “Como invertir en inmuebles con éxito” (de Sergio Iranzo). Leyendo estos libros me he sentido, al fin, identificado con casi todas sus opiniones y recomendaciones. En resumen: Menos por más… y con la calma… con la absoluta calma y firmeza. MENOS pisos pero MEJORES y viendo como van pasando los años sabiendo que tienes activos que difícilmente perderán valor, gracias a la suma de detalles que explican. Insisto, cada uno debe medir su grado de riesgo, conocerse a si mismo, etc. Nosotros preferimos tener más paciencia, no correr en comprar, si hace falta seguir ahorrando unos meses más… para llegar a esta clase de activos. En este escenario es donde, definitivamente, creemos que nos sentimos más cómodos por como queremos vernos en unos años. Y tener menos activos pero de más valor, con valores añadidos, etc. Y a dormir tranquilos sabiendo que los inquilinos están en buenas manos en buenos pisos.