¿Invertir en un piso en una comunidad con deudas?

[JP79]

Buenos días, leo a menudo este foro para ir aprendiendo y leyendo opiniones de tod@s vosotr@s.

Tengo una duda: tengo visto un piso para invertir para alquilar y tras hacer reserva con derecho a devolución (no arras, sino depósito) he pedido todo tipo de información/documentación antes de firmar las arras y me he llevado un chasco cuando el agente api quien intermedia en la operación me ha entregado, entre otras, copia de las últimas actas de comunidad del bloque donde está el piso que me interesa, porque quería saber qué tipo de derramas se están realizando (las normales para pasar la ITE) y como de “sana” estaba la comunidad a nivel económico. Resulta que están realizando arreglos en la finca para la ITE y la mitad de los vecinos de la misma deben dinero acumulado de muchos meses de gastos comunidad y de las derramas acordadas en última junta, algunos de ellos deben más de 2.000 y de 3.000 eur. La comunidad, de 24 vecinos, debe unos 25.000 eur en total… (!). En esta última acta de inicios de año indica que se abre proceso judicial (con demanda) para los que no han abonado sus deudas.

Mi pregunta: merece la pena invertir en un piso, siendo este MUY rentable en cuanto a relación precio pagar/precio alquiler con una comunidad “problemática”? O mejor olvidarse y a otra cosa mariposa? Los que ya habéis invertido en viviendas, os habéis encontrado con algo similar? Hasta qué punto es importante tener en cuenta este aspecto? A mi, personalmente, me incomoda ya que interpreto que, a corto, medio y largo plazo estos problemas, más allá de solucionarse, irán a peor.

Un saludo!

[Plumerito]

Buenos días
Coincido plenamente contigo JP79, estas situaciones siempre van a peor.
Con tamaña deuda en la Comunidad de Propietarios, yo no me metería. Acudir a la vía judicial para que los morosos paguen siempre supone disminuir recursos (que ya por sí están muy mermados) de la Comunidad.
La Justicia es lenta y no siempre justa, y a los morosos ya les da igual la debacle que pueda tomar la situación de la Comunidad, pero el dinero no es un chicle que se estira para llegar a cubrir todos los costes.
Es importante pensar que hay que seguir haciendo frente a gastos de la Comunidad como luz, ascensor, IBI, limpieza, administrador, etc Y ADEMÁS los gastos que conlleva Procurador y Abogado.
Si además entre los morosos hay quién pueda ser insolvente, imagínate el panorama. O si la situación de morosidad viene determinada por fallecimiento, divorcio, etc.

En tu caso, recuperaría la reserva que has hecho y me olvidaría de dicha inversión.
Piensa que quizás el precio de la vivienda ya viene condicionado por ese problema y el propietario lo que quiere es alejarse de la quema ¿ Vas a meterte tú ?

La compra de una vivienda, y menos para inversión, no debe ser nunca para empeorar tu calidad de vida. Si ya hay problemas, aléjate de ellos. Siempre saldrán mejores oportunidades y seguro que encuentras la ideal para ti.

Un saludo.

[DMP]

Mi opinión es que te alejes de esta inversión. Demasiados problemas a la vista.

Saludos.

[JP79]

Buenos días. Muchas gracias por las respuestas. Está claro que cuando hay tantos problemas dentro de una comunidad lo mejor es desactivar la opción y buscar alternativas. Ya tenenos un plan B que aunque es menos rentable (6/7% vs 10%) ya sabemos que la comunidad está al día y esta está muy bien cuidada.

[Pau]

No es un problema del piso sino de toda la comunidad.

Pies en polvorosa, amig@.

[JP79]

Sí, y tanto, oferta retirada por este motivo. Una auténtica pena ya que el piso con inquilinos muy serios (dentro de lo malo de la comunidad) y pagadores, era muy rentable. No estaba nada mal. Pero por las noches hay que dormir tranquilos. Ya saldrán otras opciones…

[Biotech]

Pues yo después de mucho buscar y no conseguir esa famosa red de contactos de APIs que te pasen gangas, llegué a la conclusión que comprar problemas es la única forma de superar el 10% bruto. Al menos en mi zona.
Pisos patera, vecinos conflictivos, suministros pinchados, espacios comunes poco cuidados y morosidad. Hay que valorar con lo que se puede lidiar por tiempo y ganas y adelante.
De momento dos pisos y un garaje/almacén y la experiencia es buena (las horas invertidas también).

[JP79]

Hola Biotech, gracias por la respuesta. La deuda de la comunidad ascendía a unos 25.000/30.000 eur, con propietarios con 2.000, 3.000 eur de deuda… otros con 500, 700… otros con 200 o menos… En fin, que la mitad o más debían dinero. Realmente era un piso interesante si solo mirábamos el piso. Pero honestamente determinamos que lo mejor es dormir tranquilos ya que un conocido inversor, con más de 30 propedades en su haber, nos dijo que en una de sus inversiones más rentables la comunidad también debía dinero acumulándose mes a mes, con algunos pisos okupados, etc y ocurrió lo peor: se hundió el techo de uno de los pisos bajo cubierta debido a las humedades y falta de mantenimiento. Salió en la TV y todo hace años.

Sinceramente preferimos menos por más que más por menos. Si algún día logramos ahorrar 50.000 iremos a por un piso que nos permita avanzar estos 50.000 y dormir más tranquilos por las noches, sabiendo que, como mínimo, la comunidad tiene solvencia para cualquier eventualidad.

Y entiendo perfectamente lo que dices (que más quisiera haber tirado hacia adelante con este piso que nos daba una rentabilidad bruta de un 13%), que donde hay un problema, existe mayor rentabilidad. Pero nuestra conclusión, en nuestra situación (cada uno debe saber calibrar la suya) es: menos pisos con menos o casi cero problemas renunciando a más rentabilidad. Preferimos buscar el 6% y dormir tranquilos que el 10 o 15% y no saber si mañana recibirás una llamada “sorpresa” sin saber como afrontarla, por mucho que el piso esté “cubierto”, si no “existe” seguro de la comunidad o este cubre lo mínimo, podemos tener problemas serios. Es cuestión de elegir, dependiendo de cada uno, por supuesto. Hay quien gestiona mejor estos temas (problemas).

[Biotech]

Totalmente de acuerdo con lo que dices. Cada uno debe elegir la estrategia con la que se sienta cómodo. Y ese nivel de deuda sí que es para andar con cuidado.
Yo lo planteé así con los primeros pisos por la limitación que supongo que la mayoría tenemos, la falta de liquidez para crecer.
Ya nos contarás que tal con esa opción B

[JP79]

Por ahora mirando y remirando, sin prisa, pero sin pausa.

Pongo el ejemplo del amigo inversor de las 30 y pico propiedades que comentaba antes. Este conocido inversor se está sacando algunos pisos de los que pagó en su momento 50, 60 o 80k de los que no tienen ascensor o problemas en la comunidad o de barrios más humildes a cambio de 3 o 4 de los que sí lo tienen, incluso algunos con parking, para tener menos quebraderos de cabeza, misma o más rentabilidad y más valor patrimonial, al fin y al cabo. Estamos bastante de acuerdo con esta línea, viendo como son esta clase de pisos “baratos” con comunidades complicadas. Dormir tranquilos es esto… o buena parte de esto, por mucho que digan algunos otros expertos.

El otro día se lo dije a mi mujer y a mi hermano, que quiere iniciarse en esto, y los tres coincidimos con este criterio. Como sé como somos, y tras leer varios libros… les recomendé que si tienen ganas de leer algún libro sobre inversión inmobiliaria que lean solamente -y por ahora si no surgen otros del estilo- “Largoplacismo” (de Inversor Directivo) y “Como invertir en inmuebles con éxito” (de Sergio Iranzo). Leyendo estos libros me he sentido, al fin, identificado con casi todas sus opiniones y recomendaciones. En resumen: Menos por más… y con la calma… con la absoluta calma y firmeza. MENOS pisos pero MEJORES y viendo como van pasando los años sabiendo que tienes activos que difícilmente perderán valor, gracias a la suma de detalles que explican. Insisto, cada uno debe medir su grado de riesgo, conocerse a si mismo, etc. Nosotros preferimos tener más paciencia, no correr en comprar, si hace falta seguir ahorrando unos meses más… para llegar a esta clase de activos. En este escenario es donde, definitivamente, creemos que nos sentimos más cómodos por como queremos vernos en unos años. Y tener menos activos pero de más valor, con valores añadidos, etc. Y a dormir tranquilos sabiendo que los inquilinos están en buenas manos en buenos pisos.

[merienda]

Ni loco lo hacía yo. En mi escalera teníamos una sola morosa y estuvimos más de 5 años de juicios y muy mal ambiente entre vecinos. Si me dices que no tienes un moroso sino varios, peor me lo pones.

[JP79]

Sí, desistimos. Completamente de acuerdo. Hay que dormir tranquilos. No todo vale.

[j_n.i]

Buenas ,leyendo tus comentarios para mi es cuestión de números y en la compra es donde está el negocio,por ello casi siempre si tiene problemas la rentabilidad mayor.
Yo prefiero este tipo de inmuebles que tienen mayor riesgo pero estos me hacen escalar mi patrimonio más fácilmente.
La mayoría de personas opina así en cuantos menos problemas mejor y completamente razonable ello conlleva reducir tu rentabilidad.
Si en cambio te haces con un buen equipo y te especializas en resolver esos problemas tu rentabilidad aumentará y muchísimo .
Como dije al principio el secreto para mi esta en la compra ya que si compro muy bien me da ese margen para afrontar todos esos imprevistos,en el caso que comentabas lo querías para alquiler desde el minuto uno tu inquilino te estará pagando el piso independiente de la situación de la comunidad a la que tu tendrás que hacer frente de esos costes (Que ya contabas con ellos)Por lo tanto si los números salen yo me lanzo.
Saludos

[JP79]

Hola j_n.i

Gracias por tu opinión. Desistimos, era un gran caramelo a nivel de rentabilidad pero cuando solicité toda la documentación, las últimas juntas, etc me quedé “helado”. El nivel de deuda de la comunidad era demasiado importante para nosotros. Somos de los que preferimos dormir con la pierna suelta por las noches y este tipo de inversión no nos generaba “buen rollo”. Realizar inversiones con más rentabilidad pero sabiendo que día sí, día también, pueden surgir problemas, disputas vecinales, etc a nosotros no nos compensa en absoluto, al fin y al cabo. Una cosa es estar pendiente de cosas que puedan surgir en el piso (cambio de caldera cada x años, reparación o mantenimiento de splits, etc) pero otra es ya “controlar” o “soportar” a todo un “gallinero” (ver cada x tiempo estos resúmenes de reuniones de comunidad como las que vimos a nosotros se nos ponen los pelos de punta). Para nosotros, obtener un 10, 12 o 15% en un piso con comunidad problemática (como la que describí) respecto a un a rentabilidad de un 5, 6, 7 u 8% en una finca bien avenida (tranquila), al corriente de pagos, con perfiles de vecinos para nada conflictivos y con un un perfil de inquilino cumplidor que ha pasado bien el filtro de seguro de impagos, es disfrutar del camino mientras nos preocupamos más por otras cuestiones o inversiones ¿Qué pueden pasar cosas? Si, por supuesto, pero no más que en ese tipo de fincas con muchos problemas de “base”.

Respecto a los números: este era otro tema, no sabían especificarnos (ni la propia administradora de la finca) qué tipo de derramas podían surgir a partir de ese momento. Imagina que firmamos, nos salen bien los números, aceptamos soportar el “ruido vecinal” porque nos da igual (total… me sale rentable, ya ves…) si la mitad paga y la otra mitad no paga, y de pronto, nos dicen que debemos pagar 30 eur más por propietario (de los que sí vamos pagando, claro). La rentabilidad baja al 6, 7 u 8%. Coñe, para eso me quedo quieto y busco otra alternativa más “fiable” como la descrita antes. Esa es nuestra forma de pensar. Cada uno…

[Sergio_Navarro]

Lo más importante para tomar la decisión es que tengas en cuenta el estado financiero de la comunidad de vecinos en la que se encuentra el piso que te interesa, ya que puede afectar a la rentabilidad de la inversión.

Si la comunidad tiene una deuda acumulada importante y está iniciando procesos judiciales para recuperarla, puede ser una señal de que existen problemas financieros que pueden afectar a la inversión. En este caso, es importante que valores si la situación financiera de la comunidad puede afectar a la rentabilidad de la inversión y si, teniendo en cuenta esta circunstancia, aún consideras que la inversión en el piso es viable.

Otra cosa que revisaría detenidamente son los “arreglos” que se están haciendo o directamente si es posible, me esperaría a tener el informe de la ITE.

¡Saludos!

[Emilio]

Me parece un hilo muy interesante porque si todo va bien como muy tarde en dos años me gustaría ya tener la entrada de un piso y quiero aprovechar para haceros esta pregunta, ¿ que más información pedís a la hora de miraros un piso?

He ido a ver algunos pisos ( Barcelona) y normalmente suelo quedar con el de la inmobiliaria veo el piso etc etc y algunos no me han convencido por estado de la vivienda o precio inasumible. Pero nunca he sabido que Documentacion pedirle a la inmobiliaria y me gustaría saber cuáles son los documentos que pedís a la hora de tener en cuenta para comprar un piso. Gracias a la comunidad

[JP79]

Hola Emilio, yo básicamente solicito:

-Gastos comunidad, IBI, impuesto basuras.
-Si ha pasado la ITE o tienen previsto pasarla (si el edificio es de +40/50 años antiguedad según comunidad autónoma. Si la API no sabe responderme, le solicito que lo pregunte a la propiedad y/o que esta le autorice a preguntarle al administrador finca)
-Si no ha pasado ITE, solicito a la API que pida las copias de las 2 últimas actas de junta vecinos (de esta forma sabremos si hay intenciones o no y de paso saber en qué estado financiero se encuentra la comunidad, IMPORTANTISIMO para saber como es el “estado de salud” y como se cuecen los huevos en esa finca: si hay deudas importantes o si hay demandas interpuestas a vecinos deudores, etc ).

Con esto ya me hago una idea exacta y sé si estoy invirtiendo mis ahorros de manera correcta a mi modo de ver/entender. Que en unos años puede convertirse en una comunidad “sana” a “problemática” y tu tienes ahí un piso alquilado? Pues entonces procuraré contribuir a que la comunidad se “sanee” o me quitaré el inmueble de encima. No habría otra, pero de entrada da satisfacción invertir sabiendo que tu has hecho todo para que tus ahorros vayan a un activo “sano”.

Yo me levanté de la mesa minutos antes de firmar arras al traerme la API las 2 últimas copias de actas junta de vecinos de un piso que era muuy rentable (la API me trajo a última hora esas actas, detalle feo cuando llevaba semanas esperándolas). Suprimí la opción porque en esa comunidad, aunque la ITE se estaba pasando (a cuentagotas, eso sí) había la mitad de vecinos con deudas de 1.500 a… 10.000 eur! Y con procesos judiciales por medio. Me levanté, les agradecí el café y me fui sin firmar ese piso. Mi disgusto fue considerable al momento pero por la noche dormí con la consciencia muy tranquila. La API me estuvo diciendo días antes que no me preocupara, que todo estaría correcto. Y una mi***. Eso sí, duermo muy tranquilo gracias a obtener toda esa información antes de firmar arras. El importe de reserva? Devuelto. Porque también hago incluir una cláusula que indique que el importe de reserva es retornable aunque se acepte mi oferta en caso de no aportación de dichas peticiones o informaciones. Que prefieren ir a venderle a otro? Perfecto, yo preferiré comprarle a otro: menos pisos por más calidad y transparencia! Siempre.

Un saludo!

[Emilio]

@JP79 muchísimas gracias y muy útil tus ideas

[N3C]

¿Qué quiere decir API? Gracias

[Emilio]

Tenía la misma pregunta