Invertir en Nuda Propiedad

Hoy viendo portales inmobiliarios me ha salido una buena casa, bien situada y recién reformada a menos de la mitad del precio que debería estar.

Lo primero que pensé es “esto debe ser el típico error de la immobiliara al entrar el precio” pero mi curiosa curiosidad me hizo hacer click en el anuncio.

En él se describia algo de lo que nunca había oído hablar: “compra de nuda propiedad”.

Mi nivel de curiosidad se disparó a límites insospechados y empecé a investigar.

La nuda propiedad es la compra de un inmueble cediendo el usufructo al propietario durante un periodo determinado (por años o hasta su muerte). En ese momento puedes hacer usufructo de la vivienda.

Básicamente que compras la propiedad pero no puedes vivir allí o alquilarlo hasta que se mueran los inquilinos.

Indagando más he visto que se pueden hipotecar por lo que no tendrías que descapitalizarte.

Además, al estar comprando muy por debajo de la tasación se podría hacer una hipoteca del 100% + gastos por lo que no habría que descapitalizarte nada.

Mis preguntas son:

¿Lo veríais una buena inversión para una pareja joven que quiere asegurarse una buena casa a un buen precio?

o

¿Lo veriais como una inversión a largo plazo para alquilarla una vez se tenga el usufructo?

Al final sería una inversión que empezarías a rendibilizar dentro de unos 20-25 años habiendo pagado muy poco de entrada y pudiendo recoger mucho más beneficio ya que dentro de 20-25 años los precios de los alquileres lo más seguro es que hayan subido un montón

Muy interesante lo que planteas Pau, yo también me he cuestionado esto mismo de cara a un futuro, sobre todo viendo cómo está el precio de la vivienda en las grandes ciudades… :sweat_smile:

En mi caso, aún me quedan otros pasos por dar antes (emancipación, pareja, estabilidad laboral, etc) con lo que poco te puedo aportar. Supongo que será como todo, echar cálculos, estudiar la oportunidad y tener la suerte de estar en el momento y en el lugar adecuado. Mencionas rentabilizar el activo a los 20-25 años, pero yo he visto ofertas donde los propietarios rondaban los 80 y algo, rozando la esperanza de vida media en España. No quisiera ser agorero, pero mira lo sucedido con el Covid… :S Está claro que el tiempo a esperar hasta que propietario fallezca es algo incontrolable, y que a mi juicio, uno debe ser muy consciente.

Por otro lado está la financiación proporcionada por los bancos. Todo lo que oigo es que van a subir los tipos de interés y que se acaba el dinero “gratis”. Imagino que dependiendo de las cantidades a afrontar, el riesgo de cara a una próxima recesión será más o menos llevadero.

Una última cuestión, y si no es indiscrección, partes de una situación actual en alquiler/hipoteca o posees ya una primera vivienda?

Acabo de comprar mi primera vivienda hace poco más de dos meses xD

Pero la idea es que sea una palanca para pillar una casa más adelante, por eso me planteaba la compra de esta “nuda propiedad”, una casa con jardín y piscina bien situada en el pueblo con servicios cerca pero en una calle tranquila. Está valorada en 350 y la venden por 120, los propietarios tienen 65 y 68 años.

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Hay un hilo en el que ya se trató este tema:

De lo que recuerdo, creo que la opinión general era que no era muy buena idea y que además es jodido psicológicamente desde el punto de vista de desear la muerte de alguien.
Yo personalmente lo considero la anti-inversión, desde mi perspectiva es un producto que solo beneficia al vendedor (anciano que sigue viviendo en su casa con el plus de acceder a liquidez) pero no al comprador dado que desembolsas hoy para acceder a un rendimiento hipotético e incierto en un largo plazo. Y como ejemplo de ese elevado nivel de incertidumbre, el caso de Jeanne Calment, acerca de la que leí un artículo exquisito hace años en el que presentaban su caso como el primer caso documentado de una nuda propiedad (nunca he verificado si eso es cierto) que contribuyó a la ruina del comprador. Nunca he vuelto a encontrar ese artículo por más que lo he buscado cada vez que he hablado este tema con algún conocido, pero si buscas en internet hay mucha información al respecto de esta mujer pues fue incluso Guinnes record de longevidad. La cuestión, que con ese artículo descubrí el concepto de nuda propiedad y a mí me quedó claro que no compraría nunca una nuda propiedad y al leer las opiniones del foro zanjó que mi pensamiento no era tan descabellado.

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Hola , yo también investigué sobre este tema y no me acabo de convencer . A no ser que fuera alguien ya bastante mayor y aún así… no mucho .
Por un lado es bastante complicado que te den hipoteca , ya que no les interesa porque si hay algún problema de pago ellos(el banco) no puede “apropiarse” de la casa al estar en uso del vendedor .
Por otro lado , el vendedor puede alquilar la vivienda si por ejemplo quisieran ir a una residencia a vivir . Por lo cual ahí tampoco tienes un control de cómo y a quien se lo alquilarían … así que lo veo algo complicado en general. Espero haberos ayudado algo . Saludos!

Muy de acuerdo con tu visión y todo lo que dices… yo ni de coña me metería en algo que subconscientemente me podría hacer desear la muerte de alguien.

Igualmente que si fuera yo el vendedor me daría toda la paranoia de saber que hay gente que se beneficiará sustancialmente de que yo me muera. ¡¡¡Qué mal rollo!!!

:scream: :scream: :scream:

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Al final la nuda propiedad contiene un alto riesgo y sólo le puede interesar el que busca patrimonializar a largo plazo, pero supone muy poca rentabilidad a corto.

Otra opción serían un renta antigua (de la antigua LAU), con indemnización para esos alquileres a largo plazo.

Iba a comentar lo mismo, la mujer más longeva del mundo, firmó una nuda propiedad con 90 años y vivió hasta los 122… Os dejo un extracto del suceso sacado de Wikipedia:

En 1965, a los 90 años y sin herederos naturales, Jeanne Calment firmó un acuerdo para vender su antiguo apartamento con reserva de usufructo vitalicio (hipoteca inversa) al notario André-François Raffray ―entonces de 47 años―, mediante un contrato de contingencia por el que le otorgaba un pago mensual hasta su muerte. A pesar de que accedió a pagar una suma mensual de 2500 francos hasta que Calment muriera, Raffray nunca imaginó que Calment llegaría a vivir 122 años (32 años más) y terminó abonándole aproximadamente un millón de francos (unos 150.000 €), cifra que equivalía al doble del valor del apartamento. Raffray murió víctima de cáncer treinta años después, en 1995, a los 77 años, y su viuda continuó el pago hasta el deceso de Calment el 4 de agosto de 1997. La anciana hizo referencia a la situación diciendo: «En la vida, a veces se hacen malos tratos». Sin embargo, desde que cumplió los 110 años hasta su muerte con 122, Calment residió en una residencia de ancianos, por lo que su piso en el centro de Arlés estuvo vacío, aunque seguía cobrando dinero por él. Durante todos esos años Calment solía decirles en forma de broma que «competía con Matusalén»

Por otra parte, comentáis el problema ético que existiría, que lo comparto, de desear subconscientemente la muerte de alguien, pero también es verdad que ayudaríais a estos ancianos en una época de necesidad que de otro modo les sería imposible sin vender su casa.

Estamos confundiendo términos, la Nuda Propiedad se trata de un pago único (una compraventa), además que en cualquier momento lo puedes vender.

He estado reflexionando un poco más y dejando el tema ético a un lado de desear la muerte a una o varias personas, veo esta inversión como un depósito a largo plazo. Tu depositas tu dinero para que al cabo de los años te lo devuelvan con plusvalias.

En este caso, salvo que haya otra catástrofe inmobiliaria, las ganancias patrimoniales ascenderían a más del 100% (contando que en 20 años lo más seguro es que el inmueble se haya revalorizado).

Ciertamente hay muchas más variables que podrían afectar al valor del inmueble pero siendo minimamente optimistas vamos a decir que por lo menos este se mantiene.

Por lo que sería una inversión interesante para una posterior venta, sencillamente hay que ser paciente y recojer los frutos.

A nivel legal no me he documentado y, por tanto, no puedo asegurar si esta práctica está respaldada, pero si que te puedo decir que he visto ofertas (muy pocas, creo que 2 o máximo 3) en las que pedían un pago mensual. En concreto, eran ofertas en las que el pago inicial estaba por debajo de lo que establece el cálculo de edad de los propietarios pero a cambio pedían que hasta fallecimiento se pagase 200-300€ mensuales. También te digo que desde 2020 para acá, en cuanto leo nuda propiedad no sigo mirando la oferta, estos casos los vi entre 2016-20, así que no sé si la frecuencia de esas excepciones son mayores o menores.

Un depósito con un coste de mantenimiento elevado, dado que el pago de la comunidad corresponde al propietario, no recuerdo si había más gastos que le correspondiesen. No parece que sea tu caso por lo que describes, pero si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, deberías tener esto en cuenta en los cálculos.

Aquí explican 5 tipos diferentes de operaciones de hipotecas inversas/venta de nuda propiedad etc:

Esto es cierto, el IBI también lo deberías pagar tú, así como las diferentes derramas que hubiese en la comunidad/propiedad. Por no hablar de que tu compras una casa y 25 años después quién sabe cómo te la encontrarás (y no solo por los propietarios, sino que estos han podido ponerla en alquiler también o a lo mejor el barrio se ha devaluado etc).

Es interesante pero no sé si tiene demasiados riesgos para un “depósito” a 20/30 años vista tan poco líquido.

No necesariamente, Pau. Yo he visto muchos anuncios de pisos de los que se vendía la Nuda Propiedad y muchos de ellos además del pago upfront pedían una cuantía mensual de por vida.

Como particular lo veo interesante sólo si estás podrido de pasta, vas en efectivo y tienes garantía total de que en 30 años no te va a hacer falta ese dinero del depósito. ¿Quién está en esa situación? Creo que no es el caso de ninguno de los que participamos en Balio, que somos curritos.

Última reflexión: si fuera tan buen negocio, ya habrían entrado los bancos, aseguradoras, family offices, etc e incluso las propias inmobiliarias. Y no es así. En cuanto profesionalizas el análisis de la inversión y ponderas por riesgo, se te van las cifras a tomar viento.

Abrazos!

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Ahí no te puedo rebatir nada, toda la razón.

Supongo que no entran porque se trata de una inversión de muy alto riesgo ya que dependes de varias grandes variables:

  • Cuando se van a morir los propietarios
  • En que estado va a quedar la casa
  • Que valor va a tener
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Correcto, y además piensa que una inversión que vas a materializar en 30 años, aun ganando el 100%, por efecto de la inflación lo mismo hasta has perdido pasta!!

Un euro hoy vale muchísimo más que dos euros dentro de 30 años :wink:

Pero lo suyo es que el ladrillo se revaloriza, quizá no al ritmo de la inflación infernal que estamos sufriendo ahora, pero se revaloriza

Sabes bien que esto es un dogma como un castillo.

¿Un piso en Castellana/Serrano/Gracia/Campos Elíseos/Holland Park/5ª Avenida se revaloriza sí o sí? Yes. Maybe.

Lo demás, habrá que verlo. Nunca sabes cuándo va a ser la siguiente gran crisis inmobiliaria ni cómo afectará exactamente. Como se suele decir, en 30 años, todos calvos.

Yo tengo algunos pisos que he comprado por 70k-75k que se vendieron por +200k en 2008 y que hoy en 2022 apenas rozarían los 90k. De nuevo, ojo con contar con la revalorización a no ser de que hablemos de ubicaciones súper premium.

¿Y sabes el PASTIZAL q te puedes dejar en comunidad, IBI y DERRAMAS en 30 años de nuda propiedad? Terminas pagando el piso 10 veces.

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Nadie comenta el coste de oportunidad de tener esa compra a disfrutar en 20-25 años…
Sí tú compras otra vivienda (Aunque sea a precio de mercado) y la alquilas durante esos 20-25 años, estarás ese tiempo teniendo rentas, y al cabo de esos años se habrá rentabilizado lo mismo que la otra, a la cuál no le has conseguido ingresos.
A poco que hagas números ves que “o se mueren pronto” o palmas pasta

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Yo hice un ejercicio de rentabilidad hace poco de una oferta de un chalet en una propiedad que estaba aproximadamente a un 40 % de su precio.

Básicamente si el propietario se moría en menos de 10 años le ganabas una cantidad de dinero muy interesante.

Si duraba 20 años era una inversión normal y corriente, sin tener en cuenta el riesgo.

Si el propietario duraba 30 años se convertía en una operación ridícula que daba cerca de un 2 % tenías que asumir un montón de gastos y el retorno era muy incierto.

Así que tal y como yo lo veo salvo que veas un chollo enorme, en el que alguien con 90 años venda por un 30% de su valor… se convierte en una apuesta acerca de cuánto va a vivir una persona.

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Yo estudié mucho el tema y al final no era una inversión, era especulación… Especular cuando se va a morir el vendedor… Como se ha comentado no es fácil psicológicamente gestionar "desear’ que fallezca el usufructuario. Comparto los argumentos que exponen que no es una buena inversión… También te digo que algún chollo exagerado llegué a ver (persona muy mayor e inmueble zona premium).
Demasiado riesgo innecesario, más factor psicológico poco alineado con los valores de uno…

Saludos!

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Coincido que, cada vez que veo un anuncio de esos me pregunto, ¿por qué me lo está ofreciendo, que soy un “currito”, si según él se trata de un negocio rentable?

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