Inversión en propiedades inmobiliarias

Justo me hice su curso (la parte gratuita) hace poco. Mencionaba en un momento de pasada esto pero con otro argumento, que lo que más afecta son los primeros años. No me parece valido. Por las mismas podríamos comprar una empresa sabiendo que está en pico de beneficios porque “lo que más pesa en el valor de la acción son los primeros años”. Al revés, hay que comprar la acción con beneficios deprimidos.

Me recuerda al argumento de los value patrios sobre no cubrir divisa ya que a la larga se “netea” y te ahorras la prima. Me parece valido aplicado a la divisa pero no a este tema. A ver si consigo sintetizar los argumentos y traerte de vuelta del lado oscuro.

  1. El precio de ese seguro no es correcto.

Aun desde la humildad epistemologica que subyace a tu argumento (y el de @Carlos_Galan_Rubio ) fruto probablemente de la simpatía que os genera la gestión pasiva y la eficiencia de los mercados, creo que hay razones de peso para pensar que el coste de ese seguro te lo están “subvencionando”. Por ejemplo:

  • mercado eficiente cuando hay cierta libertad, esto es probablemente el sector más intervenido.
  • Bancos poco capital propio, banqueros pocos incentivos a largo plazo, acreedores exigen tipos menores por respaldo de liquidez explicito de bancos centrales e implícito de Estados (vía rescate).
  • tipo de interés nominal es probablemente una decisión política → tipo de interés real no tanto…

Es decir que hay cierta socialización de riesgos vía banco central y Estados (al banco central lo financian todos los tenedores de divisa) y malos mecanismos de vigilancia (dudo que al banquero de hoy le importe donde estén los tipos dentro de 15 años).

  1. Aunque el precio del seguro fuera el correcto seguiría sin ser una buena decisión por:
  • Machear tu balance: siguiendo tu argumento una empresa que quisiera emprender un proyecto a 20 años debería financiarse a un año (más barato) e ir renovando 20 veces seguidas. Esto evidentemente es una locura financiera que solo hace la banca. Si hiciera eso debería a su vez utilizar parte de sus activos para respaldar la posible subida de tipos.
  • Especialización: justamente esos activos que debería utilizar para respaldar si quiere tener unas finanzas sanas suponen un coste (de oportunidad al menos) para la empresa probablemente mayor que lo que le hubiera costado el “seguro” del tipo fijo / deuda a 20 años ya que el banco puede agregar volúmenes mayores de activos y gestionar estos riesgos de forma probablemente más eficiente (teóricamente si los incentivos funcionasen bien).

Es decir, que porque el banco te esté cobrando un precio “justo” por el seguro no significa que tengas que hacerlo tú. También tenemos seguros para la casa, el coche y estas cosas y no los tenemos simplemente porque dormimos tranquilos, hay componentes objetivos también. De hecho, también compramos cosas en Inditex y no nos ponemos a tejer en casa (coste de oportunidad de tejer vs trabajo especializado)…

  1. Los tipos nominales van a subir.
    Entiendo que este argumento es el que menos fuerza tiene para ti (justo al revés que para mí) ya que tu enfoque no trata de “adivinar” nada. Pero en mi opinión, y creo recordar en el vídeo que Carlos no estaba de acuerdo y mencionaba Japón y demás, la probabilidad de que el los próximos 40 años los tipos no hayan subido (y mucho) es casi nula. No me quiero extender aquí porque no es de peso en tu caso pero es que el mercado no estima los precios futuros, simplemente extrapola los presentes. Los futuros del petroleo no indican los precios futuros del petroleo. Si “el consenso” estimara inflación para el año que viene, la inflación se daría ya este año. Como decía en el ejemplo de antes, cerrarte un tipo fijo hoy es como comprar el IBEX con beneficios de 2008.
    Ademas no me creo que los tipos reales estén en negativo (aunque hay mucha gente que lo defiende). No me parece que la demografía haya cambiado de un año para otro (pensemos que el mundo occidental son 1000 MM vs 7000 MM en el mundo, china, india…). No me creo que la deuda pública vaya a ser pagada en términos reales.
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