House hacking en España (comprarte una casa y alquilar una parte)

Inmobiliario
1

Hola a todos!

Hace tiempo vengo estudiando las ventajas y desventajas financieras de comprar una casa. Hasta ahora, me parecía una pésima inversión. Sin embargo, cuando me encontré con el concepto de house hacking, me pareció interesante e hice algunas simulaciones. Hoy quería compartir un caso aquí, que es bastante representativo de mi situación.

Primero: ¿Qué es house hacking?
Básicamente, te compras una casa, alquilas una parte y eso te paga la hipoteca (o te ayuda a pagarla). Puede ser desde comprarte un piso y alquilar habitaciones (un poco extremo para mí) hasta comprar una casa con terreno, jardín, y un pequeño apartamentito en el fondo, o en la parte de arriba, o en el sótano… bueno, donde sea. Esta es la opción que a mí más me gusta: compartirías solamente el patio con el inquilino (para mí, personalmente, no supone ningún problema).

Un escenario
Este es el escenario que he considerado:

Precio inmueble €250.000
Inversión inicial: €80.000 (€26.760 para impuestos y gastos, el resto para la entrada)
Hipoteca a 40 años (fijo 1.80% TAE) -> Cuota mensual €575

Gastos mensuales:
€575 hipoteca
€25 IBI y otros impuestos
€300 reparaciones e imprevistos
Total gastos mensuales: €900

Ingresos mensuales:
€600 que dejo de pagar de alquiler (en este momento pago un alquiler muy bajo, en realidad debería estar pagando €800)
€500 del alquiler del piso debajo/detrás/en el fondo de la casa
Total ingresos mensuales: €1100

Ganancia neta mensual: €200. Anual, €2400 (que sobre una inversión de €80.000 es de un 3%)

Además, después de los 40 años, tendremos un inmueble pagado que vale €250.000 (€170.000 más de los €80.000 que pusimos). Si consideramos que los precios de los inmuebles suben al ritmo de la inflación, y asumiendo un 2%, la casa dentro de 40 años valdrá €552.000.

Por otro lado, si esos €200 extras mensuales los pongo en fondos índices y asumo un 7% de crecimiento. En 40 años serán €512.000

O sea, poniendo 80.000 de inversión inicial, en 40 años tendría €552.000 (de la casa) más €512.000 (de los fondos índices). Un total de €1.064.000. Es decir, un 6.69% de interés anual.

Si, en vez de eso, pusiera los €80.000 en fondo de inversión (asumiendo 7%), y siguiera alquilando, al cabo de 40 años, tendría €1.197.956.

Increíble, ¿no? ¡Ni siquiera metiendo un inquilino me sale a cuenta! Aunque sí que sería rentable si me echan del piso actual, donde pago un alquiler muy bajo.

¿Comentarios? ¿Opiniones? ¿Me estoy olvidando de algo?

8 Me gusta
2

Hola @AurgieAnt!

El House Hacking es un concepto muy interesante, y por mentalidad probablemente esté más extendido en países Anglosajones.

El escenario es plausible y realista por como lo planteas, aunque al final la comparación de House Hacking vs fondos de inversión a 40 años no es tanto por rentabilidad, es más una cuestión psicológica. ¿Cómo me siento más cómodo acumulando mi patrimonio en este periodo? Con una vivienda en propiedad e inquilino o con fondos.

Al final, si fuéramos racionales puros preferiríamos más rentabilidad y sobretodo más liquidez, por tanto la inversión inmobiliaria sería en unos casos muy concretos.

En cualquier caso un post increíble que puede dar mucho que hablar. Y más con nuestra cultura de la vivienda en propiedad!

¿Alguien en el foro que practique o quiera entrar en House hacking?

1 me gusta
3

Felicidades por el análisis @AurgieAnt! Me gusta mucho el concepto de House Hacking y seguro que es un tema de interés para la comunidad. Enhorabuena por tu simulación, me parece muy bien hecha! :slight_smile:

En mi opinión, si los números son tal y como se muestran no valdría mucho la pena a no ser que emocionalmente se quisiera tener una vivienda en propiedad (algo totalmente lícito, en mi opinión) como comenta @Gerard.

De todos modos, me gustaría añadir una puntualización.

Si en lugar de un 7% de rentabilidad lo bajamos a un 5% la balanza ya se decanta por la estrategia de house hacking, lo que es lógico, ya que al final estamos invirtiendo “apalancados” (con crédito) y es normal que acabe teniendo más retorno si el plan no se desvía.

En este sentido, creo que vale la pena remarcar que la opción de houshacking tiene más riesgo por este mismo motivo, estamos invirtiendo con dinero que no es nuestro técnicamente.

Dicho esto, la estrategia de House Hacking me parece buenísima y me encantaría poder aplicarla, lo difícil será encontrar la oportunidad.

A ver si alguien con experiencia en inmuebles nos puede dar su visión :muscle:t2:

1 me gusta
4

Los de Millenial Revolution, un blog canadiense que recomiendo muchísimo, desarrollan bastante su opinión de porqué invertir en el ladrillo suele ser menos rentable de lo que la gente se piensa. https://www.millennial-revolution.com/
No tengo ni idea de mundo inmobiliario, pero me da la sensación de que eso es más fácil en EE.UU. que en España. Allí la vivienda parece costar menos proporcionalmente y se estila mucho más las multiviviendas, mientras que aquí en general se es más de apartamentos, ¿no?

2 Me gusta
5

Buenas,

A mi también me interesa comprar para alquilar para diversificar mi portfolio, pero siempre que hago cuentas nunca me salen muy rentables y si le añades los quebraderos de cabeza que conlleva ser landlord…

Solo por comparativa, si pones los 80K en un indice de bajo coste que siga SP500, suponiendo un interes medio de 8% y 40 años, te da una rentabilidad compuesta de 1,737,961.72 euros.

2 Me gusta
6

Bienvenido a la comunidad @balioer ! Bonito nombre :stuck_out_tongue_winking_eye:

7

Tienes toda la razón… Yo también he hecho números y no compensa, sobretodo si tienes que endeudarte con una hipoteca. Yo tengo dos pisos en alquiler y tengo muchas ganas de deshacerme de ellos

Supongo que también depende de la zona, la situación personal de cada uno y lo interesado que estés en diversificar en activos fuera de la bolsa.

8

Si consideramos que los precios de los inmuebles suben al ritmo de la inflación, y asumiendo un 2%, la casa dentro de 40 años valdrá €552.000.

Alguien sabe de algún informe que apoye este 2%? Estoy interesado en entender la evolución histórica de precios y lo mejor que he encontrado de momento es esto https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/venta/cataluna/

La página anterior sugiere que aún tenemos precios inferiores/parecidos a los de 2006, alguien tiene alguna otra fuente?

Gracias

9

Hola @balioer, esto de Tinsa puede servir. Esta empresa es la que hace más tasaciones en España por lo que tienen información de primera mano:

10

Según el informe de Tinsa, y si los cálculos no me fallan, entre 2001 y 2019 en España la subida de la vivienda da a un 2.8%

1 me gusta
11

Hola buenos días

AurgieAnt no dudo de tus cálculos y menos aún de los de Tinsa, pero esa información está un poco cogidas con pinzas.
Me explico jejeje que no es ninguna crítica, si cogemos periodos tan cortos y sin ningún criterio de donde empieza ese periodo y dónde acaba, nos podemos encontrar con datos muy curiosos.
A modo de ejemplo y utilizando las mismas fechas, el IBEX en enero del 2001 cotizaba sino recuerdo mal en 10.000, y en diciembre del 2019 en 9.700, un -3 %.
Por eso digo que la información en ocasiones hay que cogerla con pinzas.
Saludos

12

Estoy totalmente de acuerdo con que esa información hay que cogerla con pinzas. No era mi intención decir que ese dato era representativo. Pero como en las gráficas era difícil verlo, por eso lo calculé.

2 Me gusta
13

Hola!!

Veo que el hilo ya tienen unos meses, pero allá voy con mi experiencia:

Compré un piso por valor de 150k hará unos años, con 4 habitaciones (una de ellas tipo suite) y 2 baños. Yo me quedé con la habitación tipo suite y alquilé el resto. Primero a estudiantes, después a estudiantes de erasmus (no lo recomiendo) y finalmente a turistas. Nada de lo que hice fue muy premeditado, simplemente la quota de la hipoteca me ahogaba y me molestaba tener que pagar tanto cada mes, venía de compartir piso, me irritaba tanto gasto…

Así que alquilando las habitaciones me pagaban la hipoteca y me dejaban algo todos los meses para amortizar, y mi sueldo íntegro! Finalmente quando ya me fui a vivir a otra ciudad, como ya tenía la licencia turística, hice alquiler turístico y en 2 años más cancelé la hipoteca. Des de entonces lo tengo en alquiler convencional.

Sólo os diré que de los 150k realmente puse 30k más los gastos de la compra. En 9’5 años tenía el piso pagado :slight_smile:

Por mi experiencia es más recomendable, pero claro, tiene sus clarobscuros… compis de piso, convivencia… Recomiendo buscar un piso que tenga distribución inteligente, espacios comunes en medio y habitaciones en los laterales.

Actualmente me gustaría comprar una masia con unas 4 hectáreas que esté por restaurar y colocar dos yurtas (o más!). Una en la que viviríamos nosotros y otra para alquilar (o temporal o permanente, ya se verá). Pero antes tengo que convencer a mi pareja!

Obviamente no puedo hacer ninguna comparativa con fondos de inversión ni nada parecido porque me suena a chino.

6 Me gusta
14

@gluglu quizás sea más rápido un piso en Zaragoza, Málaga o periferia de Madrid, tipo Móstoles, que están en plena expansión de alquiler, que no te cuesten más de 150k con un alquiler de 850€. Bien mirado te puede dar una rentabilidad de entre 5% y 7%. Si te vas a comprar una Masia, la rehabilitación, la descapitalización inicial… me parece más arriesgado

1 me gusta
16

@Inviertis gracias por tu propuesta pero por ahora no me muevo de mi zona :wink:

Lo de la casa no lo busco como inversión, si que quiero que tenga zonas alquilables pera que nos vaya cubriendo gastos varios pero no lo valoro en % y tampoco tengo prisa, así que poco a poco e ir mirando lo que va saliendo.

Gracias!

1 me gusta
17

El problema de ese cálculo es que en 40 años el alquiler te habrá subido una barbaridad y no estás teniendo eso en cuenta. Quizás en 40 años ya no pagas 600€ de alquiler sino 3000€ por la misma vivienda. Si eres propietario eso te beneficia (ganas más dinero), pero si vives de alquiler e inviertes en un fondo como propones eso te perjudica doblemente (no ganas más dinero y encima tienes que pagar más por el mismo alquiler).

Además, dentro de 40 años si has hecho house hacking ya no tendrás que preocuparte nunca más de pagar hipoteca ni alquiler ni nada (un gasto necesario y casi obligatorio para vivir), y si lo has metido en un fondo indexado siempre tendrás ahí un gasto que además cada pocos años te va creciendo.

En definitiva, soy totalmente partidario del house hacking.

3 Me gusta
18

Nooooooooo!!! Argh… ¿cómo se me pudo haber pasado eso? Como diría Maradona “Se me escapó la tortuga”

¡Muchas gracias @carlosch por señalar este error de novato en mi análisis!

1 me gusta
19

Igual que Eva tambien sigo algunos podcasts de EEUU y Canada y sin duda las cosas allá me parecen mas sencillas. Ya que en vez de alquilar habitaciones en su casa, compran duplex (un duplex ahi es una casa con dos unidades habitacionales dentro), viven en una y alquilan la segunda. Con el alquiler de la segunda pagan la totalidad de la hipoteca por lo que terminan viviendo gratis.

20

Una pregunta.
De vez en cuando miro viviendas por si hay algo interesante aunque no tengo intención de comprar seguro, y en la zona de Castilla y León he visto que se vende más de una casa que eran de alquiler turístico.
Ya no merece la pena el alquiler turístico? O es simple coincidencia.
Gracias

21

Tuviste que dar de alta tu piso en el registro turístico para poder alquilarlo a turistas aún siendo tu vivienda? Me planteo comprar una vivienda y alquilarla los fines de semana ya que nunca los paso en ella, pero no sé cuáles son los trámites. Gracias!