Comprar para alquilar o comprar para vivir

Con 15K no tienes para un piso, debes ahorrar por lo menos el 30% de su valor + colchón de seguridad.

Hola juan! Ese es el problema, es algo que no sé, lo dudo la verdad. No me veo mucho tiempo aquí, tampoco sé cuántos años más.

Los precios de pisos que estoy viendo son de 80K máximo (zona Levante). Estoy acumulando toda la liquidez que puedo, pero voy mirando cosillas. Gracias!

Que envidia de precios xD

Ya tienes para dar la entrada :smiley: ¿cuanto es de ITP en tu CCAA?

10%, comunidad valenciana. Tu qué harías Pau? Qué te parece mejor estrategia ?

Como en Catalunya entonces, mirate sobretodo si puedes pillar alguna reducción (por ejemplo la de menor de 35 tacos).

Yo soy partidario de comprar, pero tienes que tener claro lo que quieres hacer con tu vida. Per al final un inmueble tampoco te liga tanto ya que cuando quieras lo pones a alquiler y te vas a otro lado y es un activo que vas a tener siempre.

Pero hay que comprar con cabeza y sobretodo ahorros.

Mírate mi hilo Objetivo: hipotecarme, acompañadme en esta loca aventura del ahorro

Ahí explico como consigo ahorrar todo el dinero para la compra de un piso en 19 meses.

1 me gusta

Lo mejor sería comprobarlo por ti mismo, ya que en las dos opciones que planteas entra comprar vivienda. Cabe decir, que la parte de “comprobar” es todo un desafío y te tocará hacer números.

A priori: en la 1ª opción, una situación beneficiosa para ti sería que pagaras de hipoteca menos (o igual) que lo que estás pagando de alquiler. Otra ventaja en esta opción es que estás invirtiendo tu dinero en un inmueble sin comeduras de cabeza (me refiero a cuando alquilas, aunque no se tiene que dar necesariamente).
También podría darse la situación de que pages más de hipoteca de lo que pagas de alquiler, pero estás construyendo tu patrimonio y con tu sueldo, no importaría mucho. Aunque nadie lo valorará mejor que tu ¡ya que es tu vida!

En la 2ª, lo más factible que veo sería que tus ingresos por el alquiler fueran mayores de lo que pagas de alquiler o, como mínimo, iguales. También cuenta con que alquilar es más tedioso a la hora de encontrar inquilinos como dije antes.
Si, por el contrario, la situación que se da es ingresar menos con el alquiler de lo que pagas del tuyo, te tocará pagar hipoteca + lo que falte hasta cubrir tu alquiler (nada favorable).

Esto es a priori. Una vez que saques números y sepas los intereses de la hipoteca y tal, te toca afinar para saber por dónde irán los tiros y qué te conviene más.

Supongo que habrá estrategias más avanzadas como pensar en amortizaciones parciales/totales, y una larga lista. Si hay alguien que tenga más idea sobre estos temas y pueda aportar más conocimiento sería genial!!

P. D: En mi opinión, no es solo basar la elección en la parte económica, sino también en otras como dormir más tranquilo por la noche.

P. D 2: No soy experta de nada. Solo aprendiz de todo y comparto mi idea, que no es mejor ni peor. Simplemente distinta :upside_down_face:

Un saludo, Quichina!¡

A parte del hilo de @Pau, y lo que se ha comentado por aquí, te doy otra idea: hacer ambas opciones. Estoy es lo que tengo en mente hacer yo, me explico.

Me encuentro en una situación parecida a la tuya en ingresos y hasta hace 4 meses, pagaba 600€ de alquiler. Buscaba un piso para alquilar y estudiando económicamente diferentes opciones, he visto que me merecía más la pena hacerlo de la siguiente manera:

  1. En Andalucia el ITP general acaban de bajarlo al 6% si el precio de compraventa es menor a 300k€ (promesas del PP-Ciudadanos de si entraban bajarían los impuestos… y la verdad que lo han hecho, aunque sea un poquito, ayuda. Después de 40 años de gobierno del PSOE, no veo mal estas medidas, a parte de reducción en IRPFs a nivel autonómico. Por desgracia, en la Comunidad Valenciana tenéis los impuestos autonómicos más altos de España…). Pero, si eres joven menor de 35 años, te ayudan reduciendo el ITP al 3,5 % si es para primera vivienda y uso propio durante al menos 3 años y por precio menor a 150k€.

  2. Si hubiese comprado mi actual piso (135k € + plaza de garaje de 10k €) para alquiler, hubiese tenido que pagar casi 5000€ más solo en impuesto de ITP. Calculando un cash-flow del alquiler de unos 200€/mes, durante 3 años me hubiese salido casi lo comido por lo servido PERO con mayor riesgo por alquilarlo que si estoy yo en él y con el coste de oportunidad de esos 5000€ que debería haber desembolsado al inicio (que ahora están invertidos en fondos indexados generando rentabilidad extra).

  3. Además, gracias a ser primera vivienda para uso personal, nos dieron a mi pareja y a mi una hipoteca a 30 años al 90% del valor de compraventa. Esto significa que tuve que poner de entrada un 10%. Seguramente, si hubiese sido para alquilar el destino del piso, hubiese tenido que meterle entre un 20 y un 30% de entrada. Esto sumado a que la deuda hipotecaría ahora mismo está en mínimos históricos, pues hace que pague unos 100€ de intereses al banco mensuales y voy amortizando unos 300€ de la hipoteca. Total: 400€/mes que pago, de los cuales 300€ los puedo ver como una inversión a futuro en un inmueble.

  4. Si comparamos lo anterior con seguir pagando 600€ de alquiler, pues está claro… Es verdad que entre comunidad, IBI, seguros de vida y de hogar etc. se me van otros 120€/mes, por lo que la cuenta está más bien en 520€ por comprar vivienda vs 600€ de alquiler previo.

Como puedes ver, tienes que ver diferentes factores. Yo he calculado que, entre gastos de la compraventa y la hipoteca, y la entrada, sin contar después la hipoteca a 30 años, me sale que a partir del 5to. año me salen los números a favor de comprar. Por lo que, con mantenerme viviendo en el piso al menos los 3 primeros años, luego puedo irme y alquilarlo y manteniéndolo hasta el 5to. año hubiese pagado lo mismo que si hubiese seguido alquilando. A partir de ahí, estoy creando más patrimonio al haber comprado que si hubiese seguido alquilando.
Por otra parte, la inflacción que está habiendo ahora hace que los alquileres en mi zona suban ya en torno a unos 100€ extra, pero mi hipoteca seguirá igual por los siguientes 30 años. Por lo que, financieramente hablando, salgo ganando sí o sí.

Luego puede haber muchas otras variables, en las que influye tu aversión a la deuda, tus ganas o no de vivir en un piso tuyo, en el que puedas hacer tus chapucillas de bricolaje (a mi me encantan y estoy aprendiendo un montón jaja) o no, o si crees que en un par de años vas a irte de esa ciudad, etc etc

Por último, sigo abierto a en 3 años cambiar la estrategia e irme de nuevo de alquiler yo y alquilar el piso a otro. Hice los cálculos para que me diese un cashflow positivo. En concreto de unos 100-150€. No es mucho, pero viendo la inflacción en los alquileres de la zona es bastante probable que al final en 3 años se convierta en 200-250€ de cash-flow positivo.
También existe la posibilidad de alquilar este e irnos nosotros a comprar otra vivienda para vivir nosotros y repetir el proceso (aunque esta vez sin ayudas fiscales porque ya no sería primera vivienda, como es lógico).

Nota: ten en cuenta que todas las inversiones implican riesgos. Además, la inversión inmobiliaria es muy poco líquida, por lo que si te hace falta para cualquier cosa, no podrás disponer del dinero por unos meses. Y como encima se de la conjunción de que te hace falta el dinero porque ha habido una gran recesión económica en la que te has quedado sin empleo (por ejemplo), se junta con que no eres capaz de alquilarlo o de venderlo, tienes que bajar demasiado el precio de alquiler/venta, no te salen los números, etc. y además debes seguir pagando sí o sí esa hipoteca más seguros, impuestos etc.
Por lo que, al hacer una inversión de este tipo, tienes que garantizarte un colchón de emergencias superior para aguantar varios meses/años pagando todo. O que tienes un trabajo fijo tipo funcionario, claro.

2 Me gusta

Yo apuesto por la hipoteca básicamente por lo que dices de la inflación, en los últimos años los alquileres han subido una media de 100-150€/mes en mi zona y vete a saber hasta donde van a llegar próximamente, ya estoy viendo zulos de 60 metros cuadrados a 1K al mes.

Con una inflación media del 2% anual (ahora tenemos un pico del 10%… que burrada) está claro que dentro de 10 años todo será un 20% más caro… menos la hipoteca (si es fija). Por lo tanto cada vez tendría que ser más “fácil” pagarla.

Comprar una casa para vivir “no es comprar un activo”, porque “no trae dinero a tu bolsillo”, sino que lo quita (Intereses, impuestos, mantenimiento…)
Por el contrario, comprar una casa para alquilar “sí es comprar un activo”, porque pone dinero en tu bolsillo, además de incrementar tu patrimonio “con dinero de otros”.

Comprando una vivienda de 80k€, poniéndonos en caso hipotetico de tener un 100% de hipoteca con ~2% interés fijo tendrías una cuota de hipoteca de menos de 300€ (Que no pagas tú si lo alquilas) y además teniendo un cashflow positivo que te decrementa el precio de tu alquiler.
Poniéndonos en el caso de que “los alquileres se disparen”, tanto el tuyo cómo el del piso que tengas alquilado subirián, con lo que te sería indiferente este factor.

Económicamente está clarísimo que la opción ganadora es la 2, ya que es la única que hace que tanto tu patrimonio cómo tus ingresos se incrementen

Pues bajo mi punto de vista, creo que esto es una falacia. Sí puede llegar a ser un activo, es un valor refugio que tiene su revalorización en general igual a la inflacción. Podríamos decir que podría ser una reserva de valor como el oro o el Bitcoin.
También podríamos hacer la diferencia entre la vivienda, que es un activo (la puedes alquilar o vender), y la hipoteca que necesitaste para comprarla, que es un pasivo.
Si, como una necesidad básica que es, necesitas una casa para vivir… Pues puede ser interesante económicamente hablando comprar en vez de seguir alquilando. Aunque quite dinero de tu bolsillo, puede quitarte menos que la otra opción existente.

Aquí dejo una calculadora interesante de cuándo te merecería la pena alquilar o cuando comprar una casa: ¿Comprar o Alquilar? Qué opción es Mejor (Calculadora)

Es una forma de ir generando patrimonio que si se alquilase, no existiría, con dinero de otros (el banco que te lo presta). Es una forma de diversificar también.

Y lanzo una pregunta: ¿Por qué no ser tú tu propio inquilino? ¿Por qué alquilarle a otros y no a ti mismo? Si compras para ti pero haciendo los números como si fueses a alquilarlo, te saldrá la compra mejor que si siguieses alquilando. ¿Qué más da comprar un piso para alquilar, alquilarlo y vivir tú en uno de alquiler de iguales características/precio, pagándole tú la hipoteca a otro y otro pagándote la tuya, pero con el riesgo de que se vaya/impagos/etc? ¿Y si encima te da el estado ayudas fiscales por ser tu primera vivienda y vivir tú en ella?

¡Saludos!

2 Me gusta

@quichina que ingresos por alquiler estimas que podrías obtener de esa vivienda ?. Calcula que cashflow neto mensual te quedaría (decontando gastos de compra, IBI, comunidad, seguros, hipoteca, etc). Creo que estos datos te ayudaran a tomar una decisión.

Cómo bien dices “Sí puede llegar a ser un activo”, pero no es un activo hasta que no lo vendes (Puedes comer con él?)
Hagamos un ejemplo de reducción al absurdo para ver por qué una vivienda sin alquilar es un pasivo y no un activo. Digamos que tienes 1000 viviendas, las cuáles disfrutas viviendo en ellas. Pasado un año y manteniendo esas 1000 viviendas, cómo mínimo habrás tenido que poner de tu bolsillo el IBI de cada una de esas 1000 viviendas, con lo que “tienes menos dinero” (Recuerda que las 1000 viviendas las posees, pero no las vendes, no puedes comer con ellas…) Está claro que en algún momento podrías vender una de ellas y hacer liquidez, y casi seguro que se habría revalorado y estarías ganando dinero, pero hasta que no llega ese momento estás en posesión de algo que te resta dinero.

Con respecto a la calculadora que compartes, ahí lo que tiene en cuenta si es más rentable “alquilar o comprar”, no si es más rentable “comprar para vivir o comprar para alquilar y seguir alquilado” que es lo que plantea este hilo.

Por último, ¿por qué alquilarle a otros y no a uno mismo?, pues simplemente por números, es más rentable lo primero.
Pongamos un ejemplo de dos pisos exactamente iguales, y pongamos dos casos, uno en el que vives comprado, y en otro caso en el que vives en uno de alquiler y el otro comprado lo alquilas. Salario 2500, alquiler 580. Hipoteca 300
Caso 1 Final de mes: 2500 - 300 = 2200
Caso 2 Final de mes: 2500 + 580 -580 + 300 = 2200
A simple vista parece lo mismo, pero no se ha tenido en cuenta de que por tener el piso alquilado se tienen veneficios fiscales y te puedes deducir gastos, cómo por ejemplo de los 300 euros de hipoteca, los intereses (que los está pagando el inquilino) te los desgravarías, al igual que todos los gastos que tiene la vivienda para poder ofrecerle esa vivienda de alquiler. Cosa que responde a tu última pregunta, ya que ayudas fiscales por tu vivienda no tienes (Más allá del ITP reducido que sólo se aplica en casos específicos y sólo en tu primera) mientras que en el caso del alquiler sí, en todas.

Y ya, por último, el precio de la vivienda, tanto de alquiler cómo de compra, sube con respecto a sus características (Más grande, más cara, más lujosa, más cara, mejor ubicación, más cara) pero no suben en la misma proporción, Llega un momento en el que el precio de una vivieda sube mucho más, pero el alquiler, en comparación con el precio de compra, no sube. Con ésto, se puede llegar a dar el caso en el que “No podrías plantearte” vivir “comprando” una casa, pero sí podrías llegar a alquilarla. Éste es el punto de mucha gente que vive de rentas, poseen varias viviendas “baratas” que las tienen con un alquiler “normal”, y pueden vivir en “la casa que quieran”, por un alquiler “alto”, pero mucho más bajo de lo que le costaría comprarla, o incluso en un alquiler “normal” si no quieren tener alquilada una “casa cara”.

1 me gusta

Estoy contigo en todo.
Evidentemente, no todo es blanco o negro. Depende de tu caso particular, de si es tu primera vivienda o no, del rango de precios de venta/alquiler de esas viviendas etc. te puede salir mejor una opción u otra.

Yo lo único que digo es que no siempre es mejor financieramente hablando el comprar para alquilar que comprar para vivir. Me gusta que hayamos reflejado en este hilo gran parte de los puntos de vista, pros y contras fiscales, etc de ambas opciones.

Estoy contigo que el ratio alquiler/precio de venta es mucho mejor que comprando pisos caros y alquilándolos. No existe una relación lineal, sino que poco a poco es menos rentable. Hay un tope inferior, por el que por debajo nadie pondría a alquilar un piso (vamos a decir de 400€), pero también existe un tope superior, por el que nadie lo alquilaría y está relacionado con los salarios de la gente.

Ya de manera subjetiva, lo que sí veo es un boom con el tema de comprar pisos baratos para alquilar. Pero, ¿quién te dice a ti que si te haces con una cartera de varios pisos baratos, no vas a tener otros problemas en un futuro? Primero, el perfil de clientes que tendrías sería bastante peor. Mayores posibilidades de impago u otros problemas, en zonas con mayor probabilidad de okupas etc. y sobre todo, que si en un futuro la población en España va a terminar descendiendo (sólo hay que ver la tasa de natalidad de los últimos 30 años) y se vayan liberando pisos, creando mayor oferta, ¿dónde crees que preferirá la gente irse a vivir? ¿A esos pisos baratos? ¿En qué situación te encontrarías con gran parte de tu patrimonio invertido en ellos? No sé, veo bastante riesgo… En general, en todo el mercado inmobiliario, pero en estos más económicos, más aún.

1 me gusta

La misma reducción se le puede aplicar a una acción de una compañía.

Tu la puedes comprar pero hasta que no la vendas no vas a recuperar liquidez, pero mientrastanto no puedes “comer con ella”.

Pero una acción la consideramos un activo sin dudarlo, ¿cierto?

Las últimas preguntas también te las puedes preguntar “comprando para vivir”. Preferiría vivir yo aquí, o por el contrario preferiría no tener este piso y tener la opción de vivir en otro sitio?
Está claro que no todos es blanco/negro, y al final depende de cada cuál. Para tener más rentabilidad implica más riesgo, y dinero se hace solucionando problemas…

No exactamente…
Una acción te va a dar dividendos (símil con Alquilar).
Además, si la tienes en un fondo, puedes ir rotándola (sin que llegue a ser una venta cómo tal recibiendo dinero y pagando impuestos) y hacer que el valor resultante del conjunto de éstas se vea incrementado.
Por otra parte, las acciones son super-líquidas en comparación con los inmuebles, sabiendo su precio al minuto, cosa que con los inmuebles no pasa

Buenos días! Estoy abrumada con la de cosas interesantes que han surgido en el hilo.
La verdad es que estoy muy alineada con @JcMinarro. Y muchas gracias @Pau , ya seguía tu hilo de las hipotecas jejeje.

Al final, si eligiese una vivienda para vivir mínimo x años, el coste sería más elevado de lo que estoy buscando para comprar para alquilar. Tengo ciertas preferencias a las que no quiero renunciar como el número de habitaciones, ya que los dos teletrabajamos. Esto supondría que de cara a alquilar esa vivienda en un futuro, me quedase con una rentabilidad muy flojita, ya que esa vivienda, no fue enfocada para alquilar desde un principio sino que incluí mi percepción personal para vivir yo.

Así que me decanto por la opción de comprar para alquilar, considerando que:

  1. Quiero elegir dónde vivir
  2. Donde vivo ahora mismo no sé cuánto tiempo me queda y no me veo aquí para siempre

Dudas que me han surgido:

  • Cuando pida la hipoteca, tengo que decir que no es para primera vivienda, verdad? Esto tendrá cierta desventaja entiendo (no habrá descuento del ITP)

  • Qué sucede si pides hipoteca para primera vivienda y al año te tienes que marchar por causas de fuerza mayor y la pones en alquiler?

Muchas gracias por todo. Estoy aprendiendo mil en este hilo. Gracias por todos los enfoques.

1 me gusta

Dices que es para primera vivienda. Conseguirás más financiación, el dto del ITP depende edad, comunidad en la que esté la vivienda etc…

No hay ningun problema. El banco lo que quiere es cobrar.

De cara al banco, si pides hipoteca para primera vivienda, por norma general, vas a tener mejores condiciones (Mayor financiación, posiblemente menor TIN…). Si en un futuro coges y decides mudarte, al banco no tienes que dar explicaciones, tú ya tienes tu hipoteca y si sigues pagando tan felices todos.

El problema lo puedes tener con el ITP si te beneficias por algo que “en un futuro no cumples”, es decir, la bonificación en el ITP está condicionada a que “realmente sea tu vivienda habitual”, te podrían hacer una investigación y tendrías que demostrar que vives ahí.
En el caso de que la compres como primera vivienda “de verdad” (Es decir, para vivir tú y vives), pero por alguna causa de fuerza mayor (Tienes que ir a cuidar a un familiar a otra vivienda, necesitas mudarte por trabajo…), en principio no tendrías problemas, aunque tendrías que “demostrarlo” también en caso de que te reclamen la devolución de la bonificación en el ITP.