Como reclamar la fianza del alquiler (experiencia personal)

Buenas, hoy os voy a contar mi caso personal de cuando el propietario de un piso donde estuvimos no quería devolvernos la fianza y como lo conseguimos solucionar por si os sirve a vosotros o a cualquiera que pase por aquí.

Mi mujer y yo nos queríamos cambiar de vivienda y encontramos nuestro piso ideal, así que decidimos dejar el piso donde estábamos.

Así que avisamos, como decía el contrato, con un mes de antelación de que queríamos rescindir el contrato de alquiler. Llegó el último día de contrato y rebentado por la mudanza fuí a hacer la entrega de llaves. Les dije de revisar la vivienda para apuntar todos los desperfectos para descontarlos de la fianza pero tanto el propietario como la inmobiliaria no quisieron.

Primera señal de alarma

Teniendo en cuenta que hasta entonces la relación había sido buena, que estaba roto de la mudanza y había confianza les dije: “Sin problema, firmamos la entrega de llaves, me mandáis la lista de desperfectos y lo discutimos”. Firmamos las copias del documento dejando en blanco el espacio donde se debe especificar los desperfectos, entregué las llaves y nos fuimos.

Pasan los días y nadie responde a mis mensajes ni a mis llamadas. Yo estaba “tranquilo” porque sabía que tenían como máximo un mes para devolverme la fianza desde la entrega de llaves (así consta en el contrato y en la LAU).

Así que al cumplirse el mes sin tener ninguna respuesta empiezo a mirar formas de recuperar nuestra fianza (que fue de dos meses de alquiler) y me decido por hacer una demanda civil. Al ser una cantidad inferior a 2K se celebra un juicio oral en el que no hace falta procuradores o abogados por lo que los costes del juicio son prácticamente cero.

Le mandé un burofax al propietario exigiendo la cantidad y no hubo respuesta por lo que, al acabarse los días de margen que le había dado para saldar la deuda, fui a los juzgados a presentar la demanda. (Podéis encontrar más detalles del proceso al final del mensaje)

Al ver que yo iba en serio, el propietario finalmente rompe el silencio.

Me dice que se ha gastado el 75% de la fianza en reparaciones y limpieza del piso y que con gusto me devuelve el 25% restante.

FLI PAN TE

Yo le digo que no me lo creo, que es imposible, que quiero una factura de los gastos. Así que me manda una factura donde se había comprado hasta electrodomésticos nuevos. Yo flipando le digo que ni de coña le vamos a pagar eso. Como no queríamos alargar más el asunto (aquí ya llevamos dos meses fuera de la vivienda) le dijimos que queríamos negociar para no tener que llegar a los tribunales.

El silencio se impuso otra vez así que, harto de la situación, decido enviarle un mensaje como ultimátum: o nos devuelve por lo menos el 80% de la fianza o la siguiente vez que hablemos será delante del juez y allí no le reclamaré el 100% + los intereses sino también las facturas de luz y gas que pagué aunque no estuviera viviendo allí (pagaba las facturas cada dos meses, y nos fuimos a mitad de periodo).

Así que, finalmente, aceptó devolvernos ese 80% y cerrar el tema.

Sé que muchos me diréis que debería haber llegado hasta el final y sacarle hasta el último céntimo pero en ese momento quería estar centrado en otros temas y sin ese moscardón detrás de la oreja. Por eso acepté negociar desde el principio.

¿Y si me pasa a mí? ¿Cómo debo proceder?

Primero un poco de luz sobre el tema:

  1. La LAU actual es muy clara: el propietario tiene hasta un mes natural para devolver la fianza. En ese mes debe pedir los presupuestos que haga falta para arreglar los defectos encontrados durante la entrega de llaves. Lo que no vea en ese momento ya no es problema tuyo.
  2. El propietario SOLO se puede quedar con la parte de la fianza que necesite para arreglar los desperfectos, el resto te lo tiene que devolver.
  3. Cosas como rayones en la pared, desgaste de muebles,… son cosas ocasionadas por el uso diario normal y NO ES VUESTRA RESPONSABILIDAD como no lo es si se estropea la lavadora o la caldera del piso.
  4. Antes de la entrega de llaves haced fotos de TODO y si creeis que habrá algún problema con el propietario valorad llamar a un périto.
  5. En el momento de la entrega de llaves EXIGID que se haga un reconocimiento a la vivienda y que se anoten todos los desperfectos, si los hay (si no los hay, que escriban “No se encuentran desperfectos”). Solo entonces firmad el documento.
  6. SIEMPRE pedid poder ver y negociar los presupuestos o exigid que se pida a más de una empresa (para que no llame a su primo el manitas y le hinche el presupuesto).

Si el propietario no os devuelve la fianza o no estáis de acuerdo con el monto que os va a devolver el proceso de reclamación es simple. Encontraréis ejemplos de cada documento legal buscando por internet, solo debéis adaptar los datos a vuestra situación:

  • Al cumplir el mes exigido por ley mandas un burofax al propietario reclamando la cantidad + intereses legales del dinero por demora. Le das un plazo de 15 días naturales para pagar o avisas que vas a emprender acciones legales.
  • El día siguiente a esos 15 días naturales vas al juzgado de la población donde reside el propietario (¡esto es importante!) y presentas la demanda. Presentar la demanda es simple: hay que llevar por triplicado la propia demanda, el contrato de alquiler, el documento de entrega de llaves y el burofax. En el sitio sencillamente van a pedirte los datos y a meterle un montón de sellos judiciales a cada papel y ya, así de simple.
  • Al cabo de varios meses (la justicia es lenta, lo sabemos) vas a recibir una carta del juzgado diciendo que se ha admitido a trámite y te avisaran de la fecha del juicio.
  • El día del juicio, vas y lo más seguro es que lo ganes porque no podrán aportar pruebas fehacientes de los desperfectos y para que se ha usado la fianza.

Lo más importante del proceso es el momento de la entrega de llaves. Siempre hay que hacer fotos de cada rincón de la casa y solo firmar el documento una vez se haya inspeccionado y anotado todos los desperfectos que haya encontrado el propietario.

No soy abogado por lo que si hay alguna errata en mi escrito estoy a vuestra disposición para hacer esmenas.

Esa es mi vivencia personal y el camino que elegí para que se hiciera justicia, es largo y lento pero es el único seguro. Yo no terminé de recorrerlo del todo así que si alguien quiere aportar su experiencia será bienvenido :slight_smile:

Pero sobretodo no os dejéis estafar por los propietarios que te dicen que se van a quedar la fianza porque el “piso no está perfecto”. Conoced vuestros derechos como inquilinos y exigid que cumplan con ellos.

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Muchas gracias por el aporte @Pau!

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Muy buena exposición aunque si nos encontramos con un casero “borde” la cosa se puede complicar:
-que no quiera firmar el fin de contrato
-que no quiera aceptar la entrega de llaves o que quiuera que se las entreguemos de una forma no fehaciente: dejarlas en el buzón, al vecino…etc
-que se niegue a revisar el estado en que dejamos el inmueble o a hacer fotos o documentar en video el estado en que dejamos el inmueble
-el hacer fotos nosotros unilateralmente no sé qué validez probatoria tendrá si no lo hacemos con testigos o un notario, siempre podrá alegar que hicimos las fotos y luego cometimos desperfectos
-problemas de avisar con un mes de antelación como marca la ley y que el fin del contrato coincida en mitad de un mes natural y el casero se quede con la fianza alegando que le tenemos que pagar el mes natural entero.
El no poder hacer entrega las llaves o no firmar el fin del contrato puede tener innumerables consecuencias , no sé si se podrían entregar en un juzgado , notario , policía…

Espero que le sirva a alguien en algún momento y no tenga que pasar por la misma angustia que nosotros

Según he encontrado por allí si el casero se niega a recojer las llave sel procedimiento es más o menos así:

1º.- Requerir al arrendador mediante burofax haciéndole el ofrecimiento de entrega de las llaves(estableciendo el lugar, dia y hora de su entrega) con la finalidad de devolverle la posesión del inmueble. Ese dia el inquilino puede estar acompañado con un par de testigos para demostrar a posteriori que el arrendador no acude a dicha cita.

2º.- En caso de que no acuda, se le pueden enviar las llaves por correo certificado con acuse de recibo a su domicilio.

3º.- Si se devuelven las llaves o se devuelve el correo certificado porque no lo recoja, se pueden consignar las llaves en una Notaría o bien mediante el correspondiente procedimiento de consignación de las llaves en el Juzgado.

Fuente: https://www.gruposervilegal.com/casero-se-niega-a-recoger-las-llaves/

Lo de las fotos realmente no tiene ninguna validez por ninguna de las partes si no lo hace un perito. En un juicio se declararan como prueba nula ya que no se puede declarar fehacientemente el origen de las mismas pues se puede falsear des de la fecha a la misma foto con Photoshop.

Lo de en mitad del mes natural no es muy usual pero deberías pagar la parte proporcional de ese mes, eso seguro.

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links acerca del tema , el asunto se puede complicar mucho:






https://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/caseros/depositar-llaves-piso-vivia-alquiler_5452.html

https://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/dejar-piso-alquiler/como-gestionan-facturas-luz-aguaal-dejar-piso-alquilerlas-domiciliadas-cuenta-bancaria_26376.html
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Wow! Impresionante Pau. Muchas gracias por este post tan completo.

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Vaya está muy genial!

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Muy buen post Pau. Después de malas experiencias cuando era joven yo también hago fotos (aunque no tengan validez legal sirven como elemento disuasorio en mi opinión) y exijo que se reconozca la vivienda y se apunten los desperfectos.

En mi primer alquiler en Inglaterra, siendo joven e inmigrante, el casero nos quiso quitar casi toda la fianza con conceptos tan bizarros como “£75 por consolidación de inventario” (dos adornos que estaban cambiados de habitación"), £90 por grietas que salieron por el techo y ¡£500 en concepto de limpieza del piso!, cuando habíamos contratado a una profesional previamente para que limpiase. Cuando le dijimos que no pasábamos por el aro nos respondió directamente si nos parecía bien dejarlo en £200… un sinvergüenza.

Yo creo que hiciste bien y que es mejor un mal acuerdo que un buen juicio. Yo también le acepté los £200 al casero estafador por ahorrarme problemas legales.

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Al final no le faltaba razón que habia algunos toques en las paredes pero eso lo resolvió el TS a favor del inquilino ya que se trata de desperfectos por uso normal de la vivienda.

Pero que justo esta semana te nazca el hijo pues que quieres, no quiero estar peleandome por cuatro perras más.

Gracias Pau!

Si en el momento no quisiste continuar hasta el final por tranquilidad, perfectamente entendible. “Sobre el papel” todo es muy bonito, pero luego hay que estar ahí para entender lo que significa tener un tema pendiente que se puede alargar. A mí me tocó aprender, en otro asunto, la importancia de la “tranquilidad” vs “seguir y más dinero”.

Aprendí también que una cosa es que la ley te ampare y otra todos los costes para demostrar que tienes razón, €€ del proceso legal, abogados, inversión/pérdida de tiempo y ganas de, simplemente, seguir a otra cosa.

Salud.

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Si no pasa de los 3mil euros y puede ir por juzgado civil (no necesitas abogados ni procuradores ni nada) yo siempre tiro pa’lante. Si superan los 3K ya me lo pienso mucho si va a valer la pena

La verdad es que está muy genial Pau, me has salvado de un lio grande ya que algo similar me ha pasado a mi durante 1 año y medio pero no supe como tal como afrontar a estas situaciones tan engorrosas tambien fue por tema de la no renovacion de contrato en mi alquiler y vaya que fue algo de muy mal sabor. Está muy genial el aporte que has hecho hacia el grupo y por ello te dejaré la guia que utilicé para las renovaciones de contrato. Espero ayudarte de la forma que me has ayudado a mi ¡Saludos!

https://equipogestor.com/contratos/no-renovacion-alquiler/

Me alegro de que te haya gustado :slight_smile:

Desconocia eso. Gracias

Muchas gracias Pau, ¡está genial esta guía!

Yo estoy teniendo un “problemilla”.
He avisado con casi 2 meses de antelación nuestra marcha, ya hemos dejado el piso y firmado la entrega de llaves, pero como nuestro contrato de alquiler terminaba en junio del año que viene (llevábamos año y medio en el piso), nos comenta la propietaria que le ha dicho su abogada que la solicitud de la fianza en el ayuntamiento se alargará unos 2 meses, ya que nos vamos antes deben realizar una solicitud “especial”.
¿Esto es así?
La relación con los caseros siempre ha sido muy buena, hasta el final, no nos esperamos que nos quieran engañar, pero tampoco queremos esperar mucho más.

Ya llevamos un mes fuera y no hay noticias, no me parece nada normal…

Con 2 meses tenían tiempo de sobras para empezar los trámites para recuperar la fianza, que no es ni automático ni rápido (como toda la burrocracia) y puede tardar bastante y luego te lo tienen que pagar.

Busca que organismo lleva el tema de las fianzas (en Catalunya es InCaSol) y sabrás los procedimientos, quizá si que hay algo de lo que dice.

También los puedes llamar y puedes conocer el estado de esa fianza ya que eres uno de los titulares del contrato de alquiler.

Pero bueno, ya os han dado un plazo, ahora a ver si lo cumplen y sino empiezas con las acciones legales si se ponen muy tontos.

Saludos :slight_smile:

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@Pau

Me encuentro en un proceso parecido, eres consciente del hilo.

Quería consultarte sobre lo que has puesto:

  • El día siguiente a esos 15 días naturales vas al juzgado de la población donde reside el propietario (¡esto es importante!) y presentas la demanda. Presentar la demanda es simple: hay que llevar por triplicado la propia demanda, el contrato de alquiler, el documento de entrega de llaves y el burofax. En el sitio sencillamente van a pedirte los datos y a meterle un montón de sellos judiciales a cada papel y ya, así de simple.
  • El propietario vive fuera de la peninsula, por lo cual iré al juzgado de la poblacion de la vivienda alquilada. ¿Pasa algo?
  • La demanda no se como hacerla, existen modelos en internet? es un documento que me da la policia o el juzgado?
  • Y lo de las llaves que te explique en mi hilo porque no lo tengo

Gracias tio, un placer leerte!

  1. A mi me repitireon varias veces que debia ir a los juzgados de donde sea el propietario porque sino lo tienen que trasladar ellos y entonces el procedimiento se alarga. Entiendo que en esta caso tendrá que ser así, si vive lejos. En mi caso era a tres pueblos más allá.

  2. Yo encontré un modelo por Internet, Googlea un poco, sale rápido. Adapta un poco el texto con tu caso específico y ya.

  3. Te contesto allí :wink:

Gracias! Me alivia no tener que ir a donde cristo perdió el mechero, si se alarga no me importa, cuando entregué el dinero deje de contr con el, si viene antes o después lo mismo es. A el no le dará igual, le dolerá la cabeza más jaja.
Y si, buscaré modelos desde ya para ir preparando!