Casa en propiedad

Inmobiliario
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Hola! Os comparto un debate que tenemos. Muchos inversores y rentistas ven que el dinero gastado en comprar una casa para vivienda principal no es rentable, incluso algunos viven de alquiler aun pudiendo comprar una casa.

Yo veo que la compra en la vivienda principal puede ser la mejor inversión de tu vida. Te da felicidad, calidad de vida y es lugar donde vas a vivir con tu familia. Y además no pierde valor como un coche.

Simplemente lo que hay que hacer es comprar a un buen precio de acuerdo a su localización y tener una hipoteca que no te lastre el ahorro e inversión en otro tipo de activos.

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Es un tema muy complejo porque aquí entran las situaciones personales de cada uno… y quizás está duda la tiene más el que pueden comprarla que quien quiere y no saben si “pueden”. Luego hay que analizar salarios, cuidades, ahorros mínimos, seguridad en el trabajo, etc. No es lo mismo ser soltero que montar una familia con hijos…

En mi caso personal me vi en algo así en 2014: tenía un dinero y podía seguir de alquiler e invertirlo, comprar un piso para reformar o darlo de entrada e hipotecarme. También puse en la balanza que yo iba a tener el 50% del que era el piso de mis abuelos más el 50% de 2 casas por herencia. Vamos, que al final en un sitio tendría para caerme muerto si algo pasaba. Al final decidí comprar algo viejo para no hipotecarme y creo que la decisión fue acertada: por ahora quiero seguir en esta cuidad, aunque no perdí el trabajo con el covid siempre sentí la tranquilidad de tener algo mio. Está claro que nadie se pensaba lo que iba a pasar, pero tengo amigos que pasaron de tener 2 salarios buenos a meterse en un ERTE y tardar en cobrar…

Lo que depare el futuro no lo sé pero hay que tener en cuenta que tambié una cosa es cuando tienes 30 años y otra cosa será cuando tengas 75-80 ,que igual no tienes tantas ganas de no tener la seguridad de que te tienes que cambiar de vivienda por cualquier motivo. España es un país de propietarios y las generaciones siguientes se van a encontrar ladrillo en herencia, pero habrá muchos que no se podrán permitir la compra y llegarán a la vejez teniendo que alquilar, con la cierta “desprotección” que da eso. Unos compañeros de mis padres hace años tuvieron bastantes lios hace años porque a sus padres ya mayores (+80años) les querían hacer una subida bastante fuerte con el alquiler en Vigo… los hijos ya aportaban y fue una situación bastante incómoda, porque además uno estaba enfermo, no encontraban nada semejantes, esa casa estaba llena de recuerdos, etc.

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Si adquirir la vivienda no te supone un problema y te lo puedes permitir sin tenerte que apretar el cinturon, no lo veo nada mal siempre y cuando encuentres algo a un buen precio y valores los beneficios de tener una vivienda propia.

Yo creo que el problema principal en el tema de la vivienda, es que e muchas personas compran porque si, teniendo que pedir dinero prestado a familiares para la entrada de la hipoteca, teniendo que reducir gastos básicos de si nivel de vida para pagarla… Incluso algunos no entienden ni lo que firman de hipoteca… Para mi ahí reside el problema.

En mi caso particular, hace años que puedo hacer una entrada e incluso el banco me concede la hipoteca al 100%. Sin embargo he preferido no comprar por varios motivos… Tengo un alquiler muy barato, no tengo apego a ningún sitio en particular, cuando miraba pisos no veia ninguno que me acabara de gustar… Como bien dicen es un tema muy particular.

Pero en cualquier caso, ni vivir de alquiler es tirar el dinero, ni comprar es una gran inversión. Hay muchos matices.

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Para mi un alquiler es tirar el dinero en un saco roto, para otros quizá no, pero para mi si.

Además, viendo como estan subiendo más y más los precios del alquiler y los inmuebles (y más que van a subir si no los consiguen regular) una hipoteca fija te da la seguridad de siempre pagar la misma cantidad y, a medida que pasen los años, con la inflación va a ser menos esfuerzo, ya que 500€ de hoy no compraran lo mismo dentro de 10, 15 o 30 años.

Para terminar, a la hora de comprar el piso me guié por estos principios:

  • Hipoteca fija siempre.
  • Que la hipoteca sea mucho más baja que el alquiler (porque luego hay que pagar impuestos, comunidades, reparaciones, reformas,…)
  • Que sea una buena oportunidad de inversión por si quiero saltar a algo mejor.
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Bueno, pero es que ya partes de una premisa que es tener una estabilidad laboral y salarial, tener capcacidad de ahorro y dinero para la entrada y gastos :slight_smile: y eso para muchos es demasiado.

Ahora, también te digo que hay un grupo de gente “curiosa” (yo conozco unos cuantos) que si el piso no está nuevo / recién reformado, no lo quieren. Lo también “curioso” es que con los precios donde vivo, eso no se lo pueden permitir. Una pareja amiga fue a ver un piso de segunda mano, muy aceptable pero el baño era “anticuado” (pero funcional). Pues ya no vale: lo nuevamente “curioso” es que con lo que se ahorraban de alquiler - cuota de la hipoteca, en poco más de 2 años podrían hacer uno nuevo.

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Y por eso vale la pena gastarse 2mil euros en una reformilla para poder pedir 10K más xD

En nuestro mismo edificio se vendió nuestro mismo piso por 20K más solo porque estaba un poco más arreglado. UNas reformas que yo mismo quiero hacer y que se que me van a costar 8K a lo sumo.

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2k qué tipo de reforma? Porque yo ahora mismo estoy con reformas y vaya precios, pásame el contacto :rofl:

Pero sí que tienes razón, normalmente sale a cuenta hacer una pequeña reforma para pedir más por el piso

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8K para el cierre de la galeria para proteger mejor la lavadora y la secadora (2K), cambiar el suelo por baldosa estilo parquet en un piso de 80metros cuadrados (4K) y las encimeras de la cocina (2K).

Más adelante, cuando el peque ya no se tenga que bañar y se duche, hacer los baños cambiando la bañera por una ducha.

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Yo también conozco algunos de esos… pero es que hay gente de todo tipo.

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Pues como todo, depende de tus planes de vida, familiar y laboral.

Yo lo tengo claro, no preveo moverme de aquí y por eso compré para residir, el día que me canse y quiera algo distinto, lo pongo en alquiler y ya está.

Pero vamos una cosa te digo, no soy la primera que vive un tiempo en una propiedad antes de ponerla en alquiler, son como checkpoints para llegar a la meta :slight_smile:

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Mi padre me dice que si vas as poner una vivienda en alquiler, al menos deberías pasar una semana viviendo tú para saber si todo está correcto. Igual me animo para hacerlo con la que estoy acabando, que total está a 5 minutos de casa :smiley:

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Yo vivo de alquiler aún teniendo dinero para comprar la casa a tocateja. La razón es que el alquiler me cuesta 1000€ al mes mientras que comprar la casa probablemente esté alrededor de 450k€. Eso ofrece una rentabilidad muy mala y muy fácil de superar invirtiendo simplemente en fondos indexados. Además, tengo la suerte de que ni el casero ni sus hijos tienen la mínima intención de vivir allí y la quieren tener alquilada a muy largo plazo.

Como han dicho, cada caso es muy particular y personal.

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¿Estás alquilando una casa de valor de mercado de 450k por 1k €? Pues es un chollazo, claro.
Si tu casero quisiera sacarle una rentabilidad normal, te la tendría que estar alquilando por unos 3k €… Si el alquiler está x3 por debajo del valor de mercado, es normal que te interese quedarte en alquiler (normalmente se calcula un ratio de unas 150 veces el alquiler con respecto al valor de compraventa de la vivienda. En tu caso está en un ratio de 450 veces). Si comprases la casa, tardarías en amortizarla (sin cortar los gastos de hipoteca/impuestos) más de 37 años…

En mi zona no ocurre esto. Alquileres dentro de la media de x150, por lo que si dispones del dinero lo normal es comprar. De esta manera, se supone que a partir de los 12,5 años ya te ha merecido la pena (que si le sumas gastos de financiación-hipoteca-, impuestos y el coste de oportunidad del dinero de la entrada, se te quedaría en unos 15 años).

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150 veces me parece poco, yo estoy comprando el piso por 230K (con un valor de referencia hecha por el catastro español de 210 + 12 del párking) y pagaba 900€ de alquiler cuando debería estar pagando (segun tus calculos) 1.5K.

Yo veo más a la larga contando con la inflación, los alquileres van a subir y subir pero mi hipoteca no, además de crear patrimonio :smiley:

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Me imagino que dependerá de la zona. Para obtener una rentabilidad bruta de un 8% esos son los números… ahora, que la gente alquila sus pisos por nula o muy poca rentabilidad, pues también, sobre todo conforme va aumentando el precio de compraventa.

Según mis cálculos, obtendrías una rentabilidad bruta del 4,3% con esos precios que comentas y neta después de impuestos (depende ya de tus condiciones personas de IRPF, etc) de en torno al 2,6% …

Si se alquilase a 1500€ sería un rentabilidad bruta del 7,23% y neta del 5%, lo cual ya sí veo interesante. También está claro que el que te lo alquila lo compró hace unos años, no ahora, a un precio menor, y sus rentabilidades actuales serán mayores, claro…

Sea como sea, estoy generalizando con estos valores. Hay muchísimos factores que tener en cuenta, pero si se miran simplemente los números y en hacer una inversión económica razonable para alquilarlo después.

Comentaba el número de 150 por intentar cuantificar la frontera entre cuándo puede interesar comprar o alquilar. Para los que estéis buscando una vivienda, os puede servir utilizar esto para calcular, de una forma rápida, si os resulta interesante o no una vivienda. Dependiendo de otros muchos factores, podéis utilizar otro valor. En tu caso veo que es de 250 y te interesa comprar. En el caso de @Pokerpro veo que es de 450 y le interesa alquilar.
Para mi estaría en 150 si lo compro como inversión para alquilar después y en torno a 200-250 si lo compro para vivir yo.

También es verdad que no existe una relación lineal. A mayor precio de compraventa, mayor es este cociente. Por lo que podríamos decir que hasta 130k € es de 150. de 130 a 200k € puede ser de 200. De 200k para arriba de 250… etc

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No tengo datos objetivos para sostener lo que voy a afirmar más allá de los precios que veo en compra y alquiler, pero creo que en zonas residenciales la gente que alquila no obtiene esas rentabilidades ni de lejos. Más bien 3-4% bruto.

Solo en zonas más baratas (extra-radios o zonas marginales) el ratio promedio es el que afirmas.

De modo que bajo mi punto de vista, el ratio que utilices debe estar acorde a la zona en la que quieres vivir.

Muy de acuerdo con la idea de que depende tanto de cada uno. Aunque creo que a partir de 10-12 años de tener la vivienda en propiedad (bien como primera vivienda o posteriormente alquilarla), es siempre más rentable en promedio comprar que alquilar.

Como decía @Pau antes, la inflación positiva sobre el alquiler y neutra o negativa sobre la hipoteca van haciendo su trabajo y siempre acaba cayendo la bolita en el mismo lado.

Otra cosa es que encuentres un chollo para alquilar, como decía @Pokerpro, pero en ese caso dependes de un tercero que en cualquier momento cambia de opinión.

Particularmente prefiero comprar y disfrutar a largo plazo.

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Estaba reflexionando sobre eso y también me venía la mente el factor psicológico de las 4 cifras.

Lo mismo de porqué hay tantos productos a 99,99€ y no a 100€, hay la barrera de pagar más de 1K de alquiler al mes.

Viendo y conociendo el mercado de mi pueblo, son muy pocos los pisos que superan esa barrera quedandose en 900 o 950 (teniendo en cuenta solo los pisos “promedio”).

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En la zona en la que vivo esa barrera la han superado los pisos nuevos. Prácticamente todos los pisos en alquiler, de viviendas con 7-15 años de antigüedad están rozando los 900-950.

Sin embargo todos los pisos nuevos construidos en los últimos 3 años (ya sabéis, todo lacado en blanco, baños con alicatados enormes, cocinas con diseños muy horizontales, suelos porcelanicos, calefacción por hilo radiante, terrazas más grandes) han superado esos números y se alquilan por 1200-1300€

Hablo de pisos con valores de compra entre 250-350k.
Todos los ratios de alquiler entre un 4 y un 5%

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Hola!

Yo tengo una posición clara sobre éste tema y desde mi punto de vista és 100% personal.

Yo ya tengo 3 alquileres (que cobro) y vivo de alquiler y seguiré muchos años de alquiler por los siguientes motivos:

1 - MAXIMA FLEXIBILIDAD: Actualmente vivo en una casita preciosa que efectivamente “NO PODRIA COMPRAR”. Hace 1 ño y medio nacio mi hijo, pues bien, donde vivo ahora era perfecta para una pareja, pero no con niños tan pequeños, así que bueno, estamos buscando otra con piscina. (Cabe decir que la vida en la actualidad cambia muchísimo, no como antes).

2 - Puedes vivir en sitios donde NO PUEDES o “”""“NO SALE RENTABLE”""""" comprar.

3 - En caso de que tengas RENTAS de alquileres te lo pagan (como es mi caso).

4 - He conocido y he vivido con vecinos tocapelotas (los hay en todos lados y sinó aparecen con el tiempo), así que fácil, antes de que te amargue la vida (porque si, ellos siempre ganan) te piras en menos de que cante un gallo. Si la propiedad es tuya… o alquilas o vendes, no hay más y OJO la opción alquilar no siempre te deshace del vecino cojonero.

5 - Evidentemente si quieres hacer algunas inversiones immobiliarias o está pagado o te lastra claramente tu capacidad de endeudamiento.

6 - SI puedes encontrar “ganguillas” de alguiler y rebajar precios, etc EXISTEN.

En resumen, para mi vivir de alquiler es un SEGURO de VIDA, por lo que si quieres lo pagas y sinó no.

A nivel monetario, pues si “lo tiras” igual que los seguros en general cuando no tienes siniestros.

Vivir de alquiler es una filosofia de vida y cada evalue!

Saludos!

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Ah! Y que la vivienda sube de precio cada año hay que cogerlo con pinzas, sino que NOS LO CUENTEN A QUIEN COMPRAMOS EN 2005 en plena burbuja. Muchos aun nos quedan décadas hasta recuperar el valor.

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