Cambiar ahora de variable a fijo ¿sí o no?

Buenas a tod@s.

El título ya describe mi pregunta;

Tengo aprox. 160k€ de hipoteca y algo menos de 25años pendientes a Eur+1% sin vinculaciones.

Recientemente otro banco me ofrece 1.70% fijo vinculando ingresos fijos (vamos, una nomina).

El banco en cuestion no me gusta nada, pero por la tendencia del euribor y que en mi caso se actualiza anual en Junio puede no ser mala oferta.

Qué opináis?

Te recomiendo que mires la tabla de amortización de tu hipoteca para saber cuantos intereses te quedan por pagar ya que la mayoría se pagan al inicio del préstamo. Quizá la jugada te salga mal porque a la larga vas a terminar pagando de más.

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25 años son muchos, los suficientes para ver los tipos oficiales al 3% (que seguirían siendo bajos respecto a lo que han sido históricamente). Cuanto más tardes más se encarecerá la hipoteca a tipo fijo alternativa.

@Pau, no entiendo tu consejo. Quiero decir, sé que se pagan normalmente más intereses al principio del préstamo, pero aquí mi principal duda es si pasar a Fijo sabiendo que voy a pagar de partida más €/mes, o mantenerme en el variable, con la incertidumbre de que en unos meses o quizá años esté pagando más del 1.70% que me ofrecen…

Es decir, que si se pone el Euribor al 4% por ejemplo, estaría pagando mes a mes un 5% en lugar de un 1.70%, y con casi 25 años que me quedan, sería mucho dinero al mes.

Si lo tengo que hacer hoy o dentro de dos meses, empiezo pagando más por el fijo, lo tengo claro…además de unos 1-1.500€ de costes de pasar la hipoteca de banco

@juanmat, por tanto me recomiendas fijo, entiendo…

No creo que suba un 4% en tan pocos años, va a ser más paulatino.

Si te pasas a fijo quiere decir que tienes una NUEVA hipoteca, es decir que deberás pagar TODOS los intereses mientras que con la que ya tienes contratada ya has pasado la parte más dura y ahora ya empiezas a amortizar el capital pendiente más que los intereses.

Yo intentaría calcular los intereses que me quedan por pagar de la hipoteca vs los que voy a pagar con la de tipo fijo contando que el Euribor pueda subir hasta el 1% los próximos 10 años, que ya es mucho.

Aquí tienes una calculadora de subrogación hipotecaria (que es el movimiento que quieres hacer):

https://www.idealista.com/hipotecas/cambiar-hipoteca-de-banco

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El Euribor ha pasado de -0,48% aprox en Mayo del 2021 a +0,28% aprox en Mayo 2022, esto es un +0,80% en un año. Lo de que no siga subiendo hasta superar el 1% no lo tengo tan claro. Algunos bancos preveen que esté en el 0,80% en un año (aunque nadie tiene la bola de cristal).
Yo tengo un EUR+1.25% (creo que cometí un lapsus arriba que puse un 1%). Así que en la proxima actualizacion ya iré fácil al 1,53%.
Me gustaría ver cómo calcular lo de la tabla de amortización, pero yo actualmente después de 6 años de hipoteca he ido pagando entre un 0.06% a un 0.10% del capital restante (el ultimo año un 0.06%). No sé cómo calcularlo para comparar lo que me comentas.
Al banco que me ofrece el fijo le pediré la tabla, para verlo.

Lo que ya tengo claro es que dentro de dos meses con el euribor de mayo (probablemente en Junio sea mayor aun) me tocará pagar con mi hipoteca variable unos 650€/mes y con la fija al 1.70% estaría en 662€ aprox…

Está claro que en un año me ahorraria probablemente 150€ totales, pero si el año que viene se pone el EUR cerca del 0,80% palmaré 600€ solo en un año comparado con el fijo.

No es que defienda a rajatabla la operación, pero sí me gustaría poder comparar lo de la tabla de amortizacion que comentas para tomar una decisión

Tienes que comparar los cuadros de amortización sí o sí. Es la única manera de ver si te hace sentido la operación. Y también ponerte 3 escenarios (optimista, realista y pesimista) para ver qué pasaría. Los cuadros de amortización los puedes sacar facilmente con cualquier simulador de préstamos gratuito de internet. El de la web del Banco de España mismamente.

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Sí. Y antes de que se consoliden las fijas a más del 2%

el problema es que hay dos variables, cuánto subirá y sobretodo si habrá una primera subida rápida que para mucho dinero y plazo largo haga que frene la amortización muy pronto.
Para mi si vienen 2-3 años de inflación un interés fijo de hasta un 2% hará que solo con que el salario sí se ligue más o menos a la inflación…cada año se pague menos en función del salario.

Hola @Artmoderno . A ver, si al final todo se resume en qué euribor habrá dentro de un tiempo.

Los cuadros de amortización los he sacado de una web, pero, claro, el de mi actual hipoteca, al ser variable EUR+1,25% pues, depende del escenario…Si es optimista y no sube más de un 0,40-0,60% obviamente me sale mejor quedarme como estoy. El realista es que a dia de hoy EUR+1,25%= 1,53%. y el pesimista es que el EUR se ponga en 0,80% como han dicho algunos bancos que hará en 2023. Entonces me iré a 1,25+0,80=2,05% y los intereses a 24 años pagaria casi 8.000€ más…

Igual me estoy perdiendo algo, seguro. Pero yo introduzco el capital pendiente, el tiempo pendiente, y el tipo de interés, y no falla…

Si pongo 190k€ a 30 años al 1,25% me salen unos 38.000€ de intereses, y ya llevo pagados unos 10.500€, por tanto según esto me quedarían 27.500€, pero claro, con euribor en positivo pagaré más intereses sí o sí. Si me quedase con euribor al 0% entonces sí, me sale más a cuenta quedarme como estoy.

Ya, chicos, pero es que la bola de cristal no la tenemos nadie. Aquí toca hacer estimaciones y decidir en base al apetito por el riesgo que tengamos en cada caso. Hay quien preferirá saber que va a pagar más de momento yéndose al tipo fijo pero con la seguridad de que le está poniendo un tope al tema. Y hay quien justo lo contrario preferirá pájaro en mano más que ciento volando. :man_shrugging:t2:

Para mi la tranquilidad de la fija no tiene precio.

@Artmoderno, está claro, nadie sabe qué va a pasar.

Eso sí, de momento ya sabemos en cuánto ha cerrado el euribor de Mayo cerca del 0,28%.
Yo con la variable ya me pongo en 1,53%. Me ofrecen 1,70% sin apenas vinculaciones (pero con comisiones por cancelacion anticipada y total…).

Alguien está consiguiendo actualmente algo mejor en fijo sin mucha vinculación¿?

Yo en internet veo todo por encima o con muchas más vinculaciones

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Un fijo ahora del 1,7% solo con la hipoteca, me parece si no un chollazo un chollo.

Ya nos firas el banco que es.

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Me estaba preguntando esto ayer mismo.

Tengo una hipoteca que abrí hace 1 año con interés variable y no sé si podría rentar pasarla a fijo o no.

Imagino que ahora, las condiciones que te va a dar un banco para una hipoteca fija serán con un porcentaje alto para cubrirse ellos de la subida del euríbor que se espera.

En cualquier momento puedes subrogar la hipoteca y lo más provechoso es hacerlo durante los primeros años, yo me lo miraría.

Gracias por el enlace a idealista Pau.
Acabo de ponerme en contacto con ellos para la subrogación.
Iré actualizando el tema con lo que me cuenten.

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Hola a tod@s,

Despues de un tiempo desconectado, me he puesto a revisar en detalle los numeros.

Si sigo en variable al 1,25%, y el euribor de aqui en adelante estuviese al 0,742% (euribor actual), y se mantuviese estático los 24 años que me quedan, pagaría de intereses 39.531,06€

Si cambio a tipo fijo 1,70%, pagaría de intereses:
34.430,48€
a esto le sumaría comisión por cancelación anticipada del 0,25%
392,44€
y a esto una provisión para la formalización de la nueva (este es el único precio no fijo 100%)
1.100€
Total a pagar con tipo fijo: 35.992,92€

Un ahorro total de 3.608,14€

**
Es un escenario totalmente impredecible en 24 años, pero a corto plazo pensar en que el euribor sea el 0,742% actual parece improbable.
Si se va el EUR al 1% de media, ahorraría más de 8.800€ con la fija, y si se va al 2% el ahorro se dispara a 30.000€

También es verdad que si el EUR de media fuese un 0% entonces pagaría de exceso más de 11.000€.

La media histórica del EUR es de 1,841%.

Creo que ya le he dado todas las vueltas.

Salvo sorpresa, intentaré cerrar la operación ya mismo.

¿Como has echo el cálculo?

Tienes que tener en cuenta que las hipotecas se hacen siguiendo el sistema francés de págame los intereses primero que despues ya amortizaremos el capital.

SI lo has tenido en cuenta yo te diría que te cambiaras a toda prisa pues los próximos meses todo va a subir (tipos de interés, euribor,…)