BRRRR: ¿Cuáles son las partidas del tasador para incrementar el valor de un inmueble?

Inmobiliario
#1

Esta semana en el podcast de “Vivir de Rentas” #45, Germán Jover entrevistaba a Javier Armero, un inversor joven que en pocos meses ha llegado a comprar muchas propiedades.

En la entrevista hablan por encima del BRRRR (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar y Repetir) y de las partidas que el tasador sí valora para conseguir una buena tasación, más alta que la inicial, y que te ayude a refinanciar la siguiente operación.

Javier explica que, en un caso probó de minimizar las partidas superficiales/homestaging y maximizar las partidas que más valora el tasador. Por ejemplo, parece que el tasador sí valoró:

  • La mejora de instalaciones (mecanismo o cuadro eléctrico)
  • El cambio de cerramientos (puertas/ventanas)
  • La reforma de la cocina/baño

Y por el contrario el cambio de un pavimento o de azulejos, no es suficiente para el tasador.

Me interesaría que en este hilo, alguien con experiencia nos enumere qué partidas realmente sí valora el tasador (y en qué orden), y cuáles no es necesario gastarse nada.

¡Gracias!

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#2

Tengo la misma duda. Es más, en mi última compra me tasaron el piso bastante bajo y pedí otra tasación. La diferencia entre ambas fue de más de 25.000 euros asi que no entiendo muy bien lo que realmente valoran.
A ver si alguien nos explica más.
Saludos

#3

Por lo que he visto (y entendido) en los informes de tasación, cuando lo hacen por el Método de comparación:

  • Miran una serie de variables : localización, entorno, superficie, características constructivas (cimentación, estructura, sobrecarga, cubierta, cerramientos, espesor cerramientos, aislamiento, etc.), acabados interiores (pavimentos, paredes, techos, etc.), instalaciones, antigüedad, etc.
  • Asignan un parámetro de ponderación a cada variable (el peso que tendrá) según la afectación en el precio que se ha observado en otros inmuebles.
  • Se realiza una homogeneización de los inmuebles con los que comparamos con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones adecuados.
  • Con las variables, los parámetros de ponderación y los coeficientes de homogeneización, obtienen el valor final de nuestro inmueble.

Artículo 20 a 23 de la Orden ECO/805/2003

#4

Por otro lado, creo que el mayor problema de BRRRR es la refinanciación, como comentan en este hilo.

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#5

Gracias @Biotech ! Estarían bien entender cómo, por Método Comparación, ponderan cada una de las variables. Sobretodo para ver si el cambio de cerramientos o instalaciones son tan relevantes como lo sería una Zona como para mejorar tanto en la valoración!

#6

En el valor de tasación hay factores no controlables , como sería la zona, la orientación, la luz natural o la superficie.

En cambio existen otros factores que uno sí puede controlar y son valorados en mayor o menor medida por los tasadores:

  • Distribución interna : Antes las construcciones se caracterizaban por tener largos pasillos y estancias compartimentadas. Ahora todo se valoran más distribuciones diáfanas y cuadradas
  • Instalaciones : tanto las eléctricas fontanería o saneamiento son valorados según ponderación.
  • Cerramientos : Tanto la estanqueidad de las ventanas como las puertas y el estado de pavimentos y revestimientos, según ponderación