Ahorro para invertir en piso para alquilar 2023

Inmobiliario
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Hola “balier@s”,

Tengo una duda de inversión. Le he dado vueltas pero no termino de decidirme. A ver qué os parece.

Normalmente voy invirtiendo en fondos indexados mes a mes dejando muy poco efectivo en mi cuenta. He estado mirando pisos para alquilar como inversión desde hace poco más de un año, algunas veces con más interés y otras con menos, pero en todo caso cuando hago números (lo haría apalancándome con una hipoteca del banco), me sale que para invertir en un piso debería tener unos 20-25.000€ en efectivo mínimo (20% del precio + impuestos + limpieza de cara del piso + comision inmobiliaria…) para un piso de no más de 60-70.000€.

Un contacto del banco me ha comentado que ellos esperan empezar a ver más dificultades en los pagos hipotecarios entre marzo y abril del 2023. Así pues, en teoría, sería buen momento para invertir si eso conlleva mayor número de pisos en oferta y vendedores con menos tiempo para pensarselo.

Si dejo de invertir en Fondos Indexados durante unos cuantos meses, podría llegar a cerca de 20.000€ de aquí a Abril y así estar preparado para comprar un piso si se da la ocasión.

En mis números más conservadores me sale un 8.5% bruto de rentabilidad, un poco menos de un 5% de rentabilidad neta, un cashflow aprox. de 150€/mes, y ROCE de casi 15%.

¿Cual es mi principal duda?
opcion a - seguir invirtiendo como hasta ahora en fondos indexados y si se presenta una opcion de compra de piso pedir un préstamo para ese 20-25% necesario para los gastos de compra (doy por hecho que ningún banco daría el 100%, pero obviamente lo intentaría).

opción b - parar la inversión en FI y meter todo el efectivo en alguna cuenta remunerada (por cierto, cual es la que ofrece mejores condiciones ahora?), y si de Marzo a Junio (o más) sale alguna opción interesante tener ya todo el dinero (aparte del crédito hipotecario que solicitaría) preparado.

Cuando miro la rentabilidad neta potencial inferior al 5% me parece poco (por todo lo que conlleva, ya que en los FI hago transferencia automatizada y me olvido).

Sugerencias, consejos, recomendaciones…?

Gracias

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Cuenta luego con los gastos de mantenimiento de comunidades, seguro privado,y seguro de impagos y algo x posible avería fuera del seguro,veo poco 150 euros y menos si después de todo esto se te queda en 100 o menos,mi consejo!

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Hola @Pistacho-35 ,

No, 150€ limpios despues de gastos (antes de impuestos). Ya descontados seguros (de impago tb), ibi, posibles averias (pongo una cantidad al mes), ibi, etc…

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Hoy en día tener más de un 5% de rentabilidad neta o más de un 15% de ROCE en según que comunidades es casi imposible … te lo digo yo que estoy igual que tú y vivo en Mallorca…

Lo único que veo que pueda darme eso son estudios ( que rondan los 80.000 € , que aquí es de lo más barato q hay) y q se pueden alquilar por unos 650€ …

Ósea que yo no dejaría de meter en fondos indexados ; es mi idea , y al mismo tiempo cuenta remunerada con tus ahorros , y buscar una oportunidad

A mi me ha pasado q a veces me ha podido la prisa … pero por ahora me estoy conteniendo , a ver si como tú dices el año que viene se empiezan a presentar mejores oportunidadew

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@Hiyon pues sí, por mucho que he buscado parece complicado obtener más de un 5% neto.

Probablemente cogeré la “calle de en medio” e iré poniendo mitad del ahorro en cta remunerada y la otra mitad a fondos.

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Uf , entonces me callo , ya valora tu zona y máximos alquileres y lo que vale una vivienda media y no hay más ! Si tu inversión es baja de cara a tu cápital y ves que más o menos siempre estará alquilada pues ánimo,al final del todo son más de 2000 limpios al año y una posible propiedad!
Yo te digo la verdad esto te digo a través de vídeos y cursos, pero aún no me e lanzado! Sigo hechando número,y además soy de la comunidad de Madrid y Toledo y está todo x las nubes! Pero este año me voy a decantar x el primero, ya que tengo el mío pagado y demás inversiones pagadas! Espero baje todo un poco aunque joda al resto ,pero de ser así voy a probar al primero! Pero si es cierto que dependiendo la zona y demás puedes sacar más! Pero también arriesgas más cápital!

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Los indexados hoy en día también tienen Gran pérdida! Veremos cuando lo recuperamos!

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desde el desconocimiento…

cuando hablais del 5% neto es si tienes hipoteca, gastos, impuestos y todo eso el 5% del ingreso neto mensual?

osea por hacer numeros redondos, si alquilas tu vivienda por 1000e, solo te quedan 50e netos mensuales?

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Cuando habla de ROCE (rentabildad sobre el capital aportado) sería (ingresos - gastos) x 12 / capital empleado. Cuando tienes una hipoteca es cuando esto se dispara, dado que el dinero que has tenido que poner ha sido menor en comparación con si hubieras pagado el piso a tocateja.

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Habría q tener un enlace de un tema más importante aún ,que hacer si te ocupan o dejan de pagar el piso,y otro sobre el alquilar x habitación y si también quieren dejarte de pagar la habitación!! Ese tema es peor aún q un ROCE pequeño!

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No se si has visto lo que van a sacar aquí en enero con las hipotecas al 100% por tu primera vivienda ( si es el caso) creo que saldrán oportunidades y con eso habrá que aprovecharlo quien pueda

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Hola @kira,

En mi caso, la rentabilidad neta la calculo así:
Ingresos anuales por el alquiler (por ejemplo 6.000€)
menos todos los gastos (seguro impago, hogar, comunidad, ibi, mantenimiento (calculo un 5%), periodos vacio (calculo otro 5%), y los intereses de la hipoteca.
La cantidad resultante (por ejemplo 3.500€) la divido entre el total de la operación (vamos a decir que fuese de 65.000€, aqui incluyo precio de compra, reformas (si es necesario), comisión de agencia si la hay, notaría, y ITP que en mi provincia es de un 8%).

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Exactamente @davidpm, y aquí es donde yo veo lo positivo de este tipo de inversiones.
Si hiciese el pago total de la operación sin hipoteca el ROCE bajaría a un 6-7% aprox., mientras que si uso el apalancamiento se va cerca del 15%.

Lo que peor llevo es pensar que el cashflow mensual sea tan pequeño, ya que sacando 150€/mes, tendría que tener 10 pisos con similares condiciones para conseguir 1.500€/mes. Aquí entran en juego otras variables, como el tipo de interés del préstamo y los gastos reales de seguros, ibi y demás…Y yo para curarme en salud calculo siempre un gasto anual de mantenimiento y otro de periodos vacios del 5% cada uno sobre los ingresos. Al final en el mejor de los casos si se alquila 12 meses y no ha necesitado ninguna reforma o reparación no cubierta por seguros, el cashflow sube algo más.

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Yo lo que haría es meterme en un pisito. De hecho es lo que hago, aunque también invierto en bolsa. En alquiler a familias, es bastante fácil llegar al 6% neto (después de gastos) o 15-20% de ROCE. Yo tengo varios así, y no soy ninguna lumbrera. Y con alquileres asequibles, y pisos bastante decentes. No me considero ningún cabron, y tengo como norma, no alquilar nada donde yo no viviría.
“Dicen” que en 6 meses estará mejor el mercado, pero eso no lo sabe nadie. Yo, me voy a meter en otro antes de fin de año. Lo tengo ya apalabrado. Ponte a mirar ya. Seguro que en 3-6 meses encuentras algo y le puedes sacar una buena rentabilidad. Ademas, el alquiler de larga duracion, está bastante bonificado fiscalmente.

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Por cierto, también puedes alquilar por habitaciones. Bastante mas rentable que a familias. Yo estoy estudiándolo …

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Esto es totalmente cierto… yo el piso que tengo alquilado lo pagué vendiendo un piso de herencia a medias con mi hermano (él queria el dinero y está en otra cuidad que yo no podía gestionarlo donde vivo) y tenía la duda de si pagarlo o buscar hipoteca. Al final lo pagué y está bien recibir una renta alta pero tampoco creas que tengo claro al 100% si la otra opción hubiera sido mejor. Cierto es que fue en finales de 2021 y luego donde vivo todo se disparó, luego tipos de interés, etc… pero siempre me quedará la duda.

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Yo te aconsejo que te mires videos de Youtube de Juan de inmoemprende. Lo considero bastante interesante.

Yo hice el curso de Carlos Galán y en noviembre me estrené con mi primer piso.

De momento estamos contentos. Nos ha salido una rentabilidad bruta de un 11’8%

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@Jesus_Aguilo un 11,8% bruto!! Enhorabuena. Eso es que has hecho las cosas muy bien. Yo de momento todo lo que he visto está entre un 8% y un 9,5% en previsión, pero también debo decir que de momento para empezar no busco hacer reformas, solo “lavados de cara” y ahí sube el precio de compra.
Haciendo cuentas me quedo más tranquilo sin tener que afrontar mucho gasto de partida, más allá de muebles y electrodomésticos y pintura.

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¿Recomiendas el curso? ¿Realmente fue eso lo que te abrió los ojos para invertir o ya venías con formación/idea previa?

Muy curioso al respecto para evaluar si vale tanto la pena el precio de la formación.

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Ya tenía la idea previa de antes pero no tenía ningún tipo de conocimiento. Todo lo que se ahora es partir del curso de Carlos Galán y luego una vez metido vas siguiendo a más gente como Uri Vyce, inmoemprende…

Yo lo recomiendo la verdad

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