Buenas! He estado reflexionando sobre si comprar un piso como inversion. En caso de hacerlo, por proximidad lo haria en el area metropolitana de Barcelona. He hecho unos cuantos numeros y queria compartilos con vosotros.
Lo primero a recalcar, es que he estado leyendo la ley (http://justicia.gencat.cat/web/.content/home/ambits/guia-ley-contencion-alquiler.pdf) y segun entiendo, se usa el indice IGC (indice de garantia de competitividad) para determinar las subidas del alquiler. Esto es bastante negativo, pues desde el 2015 siempre ha sido negativo (por lo que seria subida del 0%) y el indice esta limitado por arriba a 2%.
Esto del paragrafo anterior es muy importante, pues si esta ley sigue en vigor 20 anyos, mientras tus gastos van creciendo con la inflacion (IBI, reparaciones, comunidad, seguros…), tus ingresos seguirian igual nominalmente, con lo que en terminos nominales ganarias menos, en terminos reales al tener en cuenta la inflacion seria aun peor. Se que esta por ver si sera asi porque puede ser ilegal, pero nada impide al gobierno central hacer una ley similar y entiendo que el gobierno si tiene competencias, por lo que seria legal. Para los que no crean esto posible, los pisos de rentas antiguas tienen alquileres de risa, imagino que sus propietarios tendran una rentabilidad baja a largo plazo, no?
Comparto un excel en el que hago el calculo XIRR teniendo en cuenta costes e inflacion, asumiendo subida del alquiler del 0% y subida del precio de la vivienda del 0% tambien, si no se pueden subir alquileres por que iba a subir el precio? Importante decir que la rentabilidad bruta ((alquiler*12) / (precio+gastos+reforma)) es del 8%, con lo cual a priori parece una buena inversion. Teniendo en cuenta subida anual del 3% de costes, quedaria 5,91% aun estando apalancado con una hipoteca del 70%.
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Lo comparto para ver vuestra opinion y a la vez recibir feedback, si me he equivocado en algo, que es probable 
TLDR: He hecho un excel calculando rentabilidad teniendo en cuenta la imposibilidad de subir alquiler debido a la ley y un piso con rentabilidad bruta de 8%, queda en 5,91% (CON HIPOTECA!!!).