Primera inversión + gastos imprevistos

Inmobiliario
#1

Buenas!

Os dejo los números de mi primera inversión inmobiliaria y aprovecho para pediros consejo/referencias de cara a un gasto imprevisto que tengo que afrontar.

Descripción Inmueble :house:
Provincia Barcelona
87m2 útiles
3 habitaciones
Sin ascensor
Primer piso
Finca 1900

Números :money_with_wings:
Precio final compra: 75.000€
Lavado de cara: 1.100€
Alquiler: 575€
RB: 8,15%
RN (Después Impuestos): 5,55%
Hipoteca: 1,35% TIN (aprox 1,75% TAE)

Estoy muy contento con la inversión y creo que el tiempo que le dediqué a la búsqueda, análisis y negociación han dado buen resultado! De todos modos, no es todo tan bonito…el piso tiene humedad por condensación. A modo resumen, debido a una mala circulación del aire y la diferencia de temperatura con el exterior la humedad se condensa en las ventanas e incluso paredes de la cocina, baño y una de las habitaciones. Esto puede puede derivar en aparición de moho y fomentar problemas de salud.

Las principales soluciones son mejorar el aislamiento de la fachada, cosa que no contemplo ya que es más compleja y no creo que el resto de vecinos quieran colaborar o bien instalar un dispositivo que mejora la circulación del aire y solucionaría el problema totalmente.

Ayer recibí el presupuesto de esta segunda opción y es bastante más caro de lo que esperaba: 3.500€ :confounded:

Si alguien se ha encontrado con el mismo problema os agradecería vuestra opinión sobre el presupuesto, referencias de empresas y/o soluciones alternativas!

Muchas gracias!!!

#2

Hola, no conozco ninguna empresa, pero como solución alternativa es o bien dejar un dedo de la ventana abierta sobre todo a la hora de dormir, rejillas en los baños abiertas y a la hora de cocinar siempre la campana extractora puesta o poner un deshumidificador en las estancias que se necesiten. El problema que le veo que si la vivienda es para alquilar, el inquilino no va a querer enchufar el deshumidificador (gasta luz) o en su caso dormir con la ventana abierta.

#3

¿Te han dicho algo nuevo respecto a esto?

Tengo un piso que en la entrada pasa esto mismo, el techo se pone un poco negro. De momento pintar pintar y pintar cada fin de invierno.

#4

Hola Chals! Gracias por los consejos pero el piso ya está alquilado y como dices es difícil que apliquen todas las medidas. De momento he pedido más presupuestos a ver si alguno es más ajustado…

#5

Hola, no tengo más noticias. Estoy esperando presupuestos. Si en tu caso se trata del techo, puede ser que sea humedad por filtración y las soluciones a aplicar serían otras. Muchas de las empresas hacen un diagnóstico gratuito, tenlo en cuenta!

#6

Puedes compartir en que localidad? Me parece súper barato para ser provincia de Barcelona y sólo necesitar un lavabo de cara :slight_smile:

En mi piso al entrar también había hongos por condensación, hemos hecho un buen saneamiento y a ver qué pasa este año.

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#7

Es por la zona de Manresa, los precios son bastante más bajos que cerca de Barcelona. El problema es encontrar el equilibrio entre precio compra y de alquiler teniendo en cuenta la ley de regulación de alquiler.

Me podrías explicar como habéis hecho el saneamiento? Gracias!

#8

Hola Marc, yo compré un tercer piso en un edificio construido en 1900, igual que el tuyo. Normalmente hago alquiler anual, cuando se va el inquilino, pinto la zona afectada de humedad por filtración. Ahora estoy intentando impermeabilizar el tejado y que lo paguen el resto de propietarios, pero de momento no hemos pedido presupuesto. Los pisos tan antiguos tienen muy buena rentabilidad pero el matenimiento es mucho mayor gasto.

#9

Lo de la humedad me pasó en un piso que viví entre 2007-2011: baño sin ninguna ventilación, salvo si habrías la ventana de la habitación en el que estaba. Y el techo, pues obviamente, acabó negro como el carbón. Viendo por donde iría el casero, lo limpié bien con un mix de agua y lejía y luego lo pinté con una pintura antimoho que me recomendaron en una tienda de pinta: pues 3 años y blanco como la luna.

En sitios donde hay azulejos o ventanas ya es más complejo y ahí las soluciones son más caras. El aislameinto interior a veces se puede mejorar colocando algún tipo de tela aislante y con un friso delante (los hay bonitos, yo tengo todas las paredes que miran a la calle con ellos) y algo mejoran. Lo de las ventanas, cambiarlas es pegarse un tiro por el precio (aunque hay ayudas). Un amigo al que le pasaba algo igual se lo comentó al dueño y le pagó un deshumificador “potente” (es un piso de 45m2 y con las puertas abiertas te cubre todo)… pero en esto es negociar.

Y ya al hilo de que cuentas, siempre hay tener un margen de gastos extra porque siempre algo pasa: en el piso q casi tengo reformado el extra fue el derribo de un tabique y construcción de otro: la persona que me lo iba a hacer (y que lo hizo en el piso donde vivo) es un obrero muy bueno que trabaja para otras empresa, pero cuando no tiene trabajo hace cosas “en negro”, aunque trabaja fenomenal: pues le dió un tatatús y me quedé sin nadie a finales de 2021. Y encontrar gente que te quiera hacer esas chapuzas sin obra mayor es complicado (las empresas quieren reformas más grandes). Y por encima, piso sin ascensor. Al final a través de una web encontré a una empresa que me hizo el trabajo rápido y bien, pero claro, entre lo que cobra y el IVA me comí un 35% más de lo esperado. Así hubo que recortar en otras cosas (y doblar el lomo para hacer más cosas por mi cuenta).

#10

Hola @MarcCL. Yo he comprado un piso en Septiembre 22, lo alquiler en Noviembre 22 y ahora los inquilinos se marchan porque han descubierto que el piso está todo contaminado por moho debido a humedades por condensacion. Aún no sé como voy a atacar este problema. ¿Te animaste a instalar la máquina de ventilación forzada? También es lo que me están aconsejando a mi…

#11

Hola @ISAmlg ! Si el piso está contaminado por moho quizá primero se debería sanear y una vez eliminado pasar a instalar el dispositivo de ventilación forzada. Yo finalmente lo hice (lo instalé durante verano) y a día de hoy, que ya llevamos unos cuantos meses de frío y contraste de temperaturas, no he recibido ninguna queja por parte de la inquilina. Aún así, no estaré del todo tranquilo hasta que que termine el invierno.

El precio total de la instalación quedó en 2.750€, quizá escuchas precios superiores inicialmente pero siempre se puede ajustar un poco.

Ánimo, de todo se aprende y seguro que en la siguiente inversión será un punto que tendremos en cuenta!

#12

Gracias por la información, @MarcCL. Se siente una menos sola porque lo cierto es que estoy muy preocupada con este tema. Sobre todo, por los daños causados a los inquilinos, que están perdiendo su tiempo y su dinero.

¿En algún momento te planteaste hacer una reclamación por vicios ocultos al vendedor de la vivienda? Yo lo estoy evaluando.

Sobre la máquina que has instalado, ¿lo has hecho con alguna empresa conocida tipo MurProtect o con alguna empresa local de la zona donde tienes el piso?

Te doy mi número de teléfono. Me vendría muy bien hablar en mayor detalle sobre este tema. 605 28 78 03. ¿Hablamos por WhatsApp? Gracias!!!