Hola, hace ya 8 años que invierto en bolsa, a largo plazo y con una estrategia de dividendos crecientes. A día de hoy, tengo una cartera considerable, que me aporta unos 400€ mensuales de rentas por dividendos. Llegado este punto, me gustaría diversificar y entrar en el sector inmobiliario comprando un piso para alquilar, y si la cosa va bien, continuar y formar una cartera de 3 o 4 pisos, que complementado con la cartera de acciones, que continúa creciendo, creo que podríamos tener unas rentas pasivas muy buenas y diversificadas en unos años.
Actualmente tengo una hipoteca de 150.000€ de un piso que compramos para vivir el año pasado, he hablado con mi banco para consultar si me darían otra hipoteca de 80-100.000€ y sin problema. Así que por la parte de financiación no habría problema. En cuanto al piso que estoy buscando sería de 80-100.000€, de 2 o 3 dormitorios, que se podría alquilar sobre 500-550€/mes. Esos precios son en la zona donde vivimos, y como la conocemos bien, no me gustaría salir de ahí, aunque tarde más en encontrar el piso ideal.
¿Como ves los números de una operación así y la rentabilidad que se puede obtener?.
Primero de todo, comentar que no tengo experiencia en pisos alquilados, (excepto el comprado para vivir) con lo que no tengo una experiencia contrastada.
Luego, según los números, para mi son lo que encaja … 100k - 500€ .
Sale una rentabilidad del 5% aprox (bruta), y deberás ir con cuidado con los gastos …
De entrada te diría que un 5% de rentabilidad bruta es un pelín bajo comparado con la media nacional (6,9% según datos del Banco de España). Pero esa media puede despistar porque es media nacional, cuando cambias el área geográfica verás que hay mucha variación de una ciudad a otra e incluso dentro de una misma ciudad. Busca en Google cuál es la rentabilidad media del alquiler en tu ciudad para tener una mejor referencia.
A parte de eso, un 5% no está mal si el piso está listo para habitar y no tienes que incurrir en gastos adicionales (pintura, reparaciones o arreglos en cocina y baños, muebles, etc.).
Si el banco te financia al menos el 50% del precio (50.000 euros) a un coste digamos del 1.5% anual, la rentabilidad mejora bastante: 500*12=6.000 de ingresos brutos anuales; 6.000 - 750 = 5.250 de ingresos después de financiación; 5.250/50.000 = 10.5% de rentabilidad anual. Y eso sin contar con la apreciación del inmueble…
Creo que un piso de 100.000 eur para sacar un alquiler de 500 eur no es buena inversión. Una rentabilidad bruta de un 5% me parece muy poco. Aquí hay que sumar, gastos comunidad,ibi, seguros, reparaciones…
Quizás estoy calculando mal, pero los 750 que indicas corresponden al 1,5% anual de los intereses, no? Pero no estás teniendo en cuenta la devolución del principal. De ser así el coste sería mayor, no? Y por tanto la rentabilidad menor…
Te hablo desde la ignorancia sobre cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmoviliaria, que conste
Teneis razón, quizás la zona no sea la mejor para buscar una alta rentabilidad bruta. Quizas tendría que centrarme en buscar algo de 80.000€ que lo pueda alquilar por 550€. La financiación sería como mínimo del 70%, aunque intentaría conseguir más, con el fin de poner el mínimo dinero de mi bolsillo y usar el apalancamiento del banco para mi beneficio, y si el piso estuviera lo más equipado posible, casi listo para alquilar creo que sería la mejor opción. Con que sacara para pagar hipoteca y gastos de IBI, seguro, reparaciones, etc, es decir que se fuera pagando sólo, casi que me valdría, y como sería para muy largo plazo, también habría que tener en cuenta la revalorización con el paso de los años.
@Antonio Cierto, solo estoy contando los intereses porque el repago de principal no es un gasto, es un movimiento de capital.
Para contar con el repago del principal en el calculo de la rentabilidad anual tendrías que modificar el denominador en la ultima división. En vez de dividir 5.250/50.000, sería 5.250/(50.000 + el principal repagado hasta la fecha). Y efectivamente la rentabilidad sería menor por el incremento de la cantidad invertida.
El análisis que he hecho es un análisis simple que se denomina “Back Of the Envelope” (BOE). En español, la cuenta de la vieja de toda la vida. Es el primer análisis para decidir si merece la pena invertir más tiempo en una propiedad concreta o si no cumple tus requisitos mínimos y por lo tanto es mejor seguir con la búsqueda.
Además, ¿soy el único que ve mucha competencia en el mercado? Los precios todavía no están al alza derivados de mayor demanda por parte de inversores, pero cuesta mucho encontrar pisos con un buen balance rentabilidad/riesgo (7-8% de rentabilidad bruta, y que no estén en barrios difíciles / necesidad importante de reforma).
Yo este año estoy invirtiendo lo equivalente a través de REITs para seguir balanceando mi portfolio manteniendo una exposición a inmobliario de un 5-10% (no es ningún consejo, simplemente lo que considero un buen peso en mi portfolio descorrelacionado con la bolsa, etc.). En unos meses volveré a sondear el mercado a ver si aparece esa buena oportunidad…
Hola creo que si lo piensas bien puedes sacarle un redimiendo mas alto ya que puedes buscar tipos de alquileres mas atrevidos como por ejemplo habitacional que aunque si que es verdad que da lago mas de trabajo pero que ganas mas dinero. Y si no pues busca haber qué que tipo de alquileres en la zona donde quieres invertir hay mas demanda porque igual te interesa un tipo u otro.
Por cierto muy buen tema de conversación.
Yo buscaría algo para alquilar por habitaciones. La rentabilidad puede ser mucho más elevada. Te dejo un artículo que he encontrado bastante completo sobre el tema:
