💬 ¡Pregunta lo que quieras a "Inversor Directivo"!

Hola @Alberto un auténtico placer tenerte aquí.
Para la primera inversión en un inmueble, con apenas liquidez en la cuenta, qué recomendarías hacer, tipo de piso, precio máx, mínima rentabilidad, años máx hipoteca…
También que aparte de fondos indexados y fondos activos, qué otro producto recomendarías IMPRESCINDIBLE en nuestra cartera,

Gracias

2 Me gusta

Hola @Inverpoli ,
Gracias por tu pregunta.
Si tienes poca liquidez y quieres invertir en inmobiliario por primera vez quizás una opción posible sería la de comprar un garaje.
No son mis inversiones preferidas debido a su fiscalidad que es peor a la de alquiler de viviendas.
De todos modos, el importe que necesitas es menor y puede ayudarte a desarrollarte en las habilidades necesarias que después podrás utilizar para aumentar tu patrimonio inmobiliario (negociación, gestión de inquilinos…). Además, tiene alguna ventaja como el hecho de que apenas hay mantenimiento.

En mi cartera poseo liquidez (básica en una familia numerosa), fondos indexados, inmuebles, fondos de venture capital y fondo de fondos de venture capital.

También tengo alguna acción pero es para matar el gusanillo y porque es divertido ya que el peso en mi cartera de esas acciones es irrelevante.

Mi recomendación es no abarcar demasiados tipos de activo dentro de una misma categoría de producto. Por ejemplo en renta variable invierto en fondos pasivos pero no lo hago en fondos activos.

Espero te ayude!
Un saludo!

1 me gusta

Bienvenido @Alberto!

Eres de los pocos IF que conozco casados, con hijos y con una vida de menos viajes y estas cosas. El que más se parece a mi sueño vaya. Tú conoces a alguno más?

El trabajo te gusta pero, cuando dejaras de trabajar por cuenta ajena? No has pensado por ejemplo en dedicarte íntegramente a la educación de (y disfrute con) tus hijos?

Qué objetivos te faltan por cumplir? Qué hay en tu horizonte?

Qué hobies tienes?

No es tu caso por qué no has dado el salto pero, qué opinas de esto:

Como crees que se puede mitigar el riesgo a la hora de saltar? Te aporta más confianza la regla del 4% o la diversificación?

Veo a algunos profesionales con décadas de experiencia y con familias grandes decir que son adictos al trabajo y pasar muchas horas en la oficina. En ocasiones me pregunto si no es que serán alérgicos a la familia. También me parece algo normal. Llevan 20 años trabajando muchas horas fuera de casa, sin compartir con sus hijos ni su mujer. Serán en parte extraños sin demasiados temas de conversación.

Yo no llevo más que 4 años en el mundo laboral pero me preocupa un poco que me pueda pasar eso. Crees que es un riesgo? Has tenido o visto algún problema similar?

Un saludo y te leo por aquí y por tuiter

3 Me gusta

Gracias por tu respuesta,

Verías bien el adquirir un inmueble para alquilar, viviendo de alquiler en otro, y sin tener una vivienda propia?
Y obteniendo digamos una media de 4-5% de rentabilidad por vivienda, te compensa al tener que pagar tanto impuesto y tener muchas hipotecas? (En tu caso me refiero)
Muchas gracias

Hola @Diego!
Muchas gracias por tus preguntas. Nada fáciles la verdad. :wink:
Voy por partes.

El trabajo te gusta pero, cuando dejaras de trabajar por cuenta ajena? No has pensado por ejemplo en dedicarte íntegramente a la educación de (y disfrute con) tus hijos?

El trabajo me permite seguir creciendo como profesional y como persona. Cuando te rodeas de buenos profesionales te ayuda a esforzarte para no quedarte atrás. La presión de “tus peers” te hace mejor.
Respecto los hijos creo que es muy importante que los eduque una tribu. No sólo los padres. De hecho, ya vemos con el confinamiento lo difícil que es para ellos cuando no disponen de profesores, amigos o familiares con los que desarrollarse y aprender.

Qué objetivos te faltan por cumplir? Qué hay en tu horizonte?

Muchos. A medio plazo realizar el camino de Santiago con mis 3 hijos y mi esposa. Poder gestionar un poquito mejor mi ansiedad (no es alta pero siempre uno puede mejorar en este aspecto) y lograr que mis hijos aumenten su seguridad en sí mismos (factor crítico para la edad adulta).

Seguir incrementando el impacto de la comunidad de @Inversor_Direct a través del blog (www.inversordirectivo.com) y la cuenta en Twitter es un objetivo que me motiva especialmente y contribuir a mejorar la educación financiera de este país que lamentablemente es muy baja.

Qué hobies tienes?
Jardinería, pescar en verano, leer, deporte y escribir.

Pero si solo me pudiera quedar con uno lo tengo muy claro: Andar.
Cuando ando por la naturaleza me siento muy vivo. Y lo hago bastante a menudo afortunadamente.

El dilema de la independencia financiera: la bolsa o la vida? "Yo el miedo que tenia era, a ver si salto demasiado pronto y me quedo sin dinero. Y por otro lado decía, a ver si salto demasiado tarde y me quedo sin vida."

Creo que es compatible tener un trabajo que te guste con vivir al mismo tiempo. No me gusta la simplificación de los estados. El Blanco y Negro no existe para mí. En general los humanos deseamos lo que no tenemos. Me gusta desear todo aquello que ya tengo. El estoicismo me ha ayudado mucho.
Cuanto más valor aportas profesionalmente más fácil es VIVIR mientras trabajas porque disfrutas de más libertad.

Veo a algunos profesionales con décadas de experiencia y con familias grandes decir que son adictos al trabajo y pasar muchas horas en la oficina. En ocasiones me pregunto si no es que serán alérgicos a la familia. También me parece algo normal. Llevan 20 años trabajando muchas horas fuera de casa, sin compartir con sus hijos ni su mujer. Serán en parte extraños sin demasiados temas de conversación.Yo no llevo más que 4 años en el mundo laboral pero me preocupa un poco que me pueda pasar eso. Crees que es un riesgo? Has tenido o visto algún problema similar?

Hay mucho workaholic suelto por ahí sin duda. A veces es para huir de uno mismo. Es muy complejo obviamente. Me gusta resumirlo con el siguiente concepto.
¿Trabajas 50 horas a la semana para otros y no eres capz de dedicarte 2 horas a la semana para ti? ¿Haces planes estratégicos para otros y no los haces para ti? ¿Madrugas para otros y no eres capaz de madrugar para ti?

Ponte a ti por delante y todo es (solo un poquito) más fácil!

Un saludo!

4 Me gusta

Hola @Inverpoli,

La rentabilidad bruta de mis inmuebles es verdad que van del 4% al 7% porque prefiero adquirir inmuebles un poco más caros pero con menos riesgo y un punto de más liquidez (están en muy buen estado).

Pero si cuento el apalancamiento de los inmuebles la rentabilidad limpia que me sale respecto al importe que desembolso es de doble dígito.

Al tener menos de 40 años, salarios altos y un patrimonio importante tengo capacidad de endeudarme con muy buenas condiciones (a tipo fijo conseguimos tipos en estos momentos por debajo del 2%) y por eso la usamos.
Al fin y al cabo el ratio Deuda/Patrimonio Total se sitúa en nuestro caso por debajo del 30%.

Es una forma de complementar nuestras inversiones en renta variable y venture capital y dotar de una mayor diversificación a nuestra cartera.

Saludos!

1 me gusta

Justo mi madre nos regaló este libro cuando nació el enano, se me hizo un poco cuesta arriba :joy: pero toda la razón.

Un placer conocerte mejor y gracias por tus respuestas.

Suena fácil pero… a mí me cuesta mucho estar al 100% con 2 temas distintos. Y me cuesta mucho desconectar intermitentemente…

PD: Los grises forman el mundo pero hay gente que no lo tiene tan fácil para trabajar y vivir. Los que os gusta vuestro trabajo, o habéis tenido la “suerte” de encontrarlo, sois unos afortunados!

1 me gusta

Buenas @Alberto

Parece que has maximizado las ventajas del apalancamiento, para mi es una de las pocas ventajas de la inversión en inmuebles. El tema es que se puede convertir en una ventaja extremadamente crucial y que puede dejar a la inversión en bolsa en nada en la carrera por la IF.
Viviendo fuera y sabiendo que no voy a poder dedicarle mucho tiempo o incluso lo tendré que dejar en manos de agencias, ¿Crees que es rentable la inversión inmobiliaria? ¿Cómo valoran los bancos el que tengas invertido en indexados en las condiciones de la hipoteca?

Gracias, un saludo.

Hola @Diego,

No conocía el libro pero parece interesante.

Lo de desconectar intermitentemente es un tema fascinante. De hecho James Clear, un gurú de la productividad americano, al que vale la pena seguir (mucho sentido común y nada de vender motos) siempre dice que uno de los secretos de la productividad consiste en mejorar este aspecto que comentas acerca de conectar/desconectar. Es difícil pero hay técnicas que pueden ayudarte (deporte, estoicismo, leer novelas…). Cada uno debe encontrar las suyas.

Y la verdad que sin duda, los que nos gusta nuestro trabajo somos muy afortunados. Pero gustándome mucho mi trabajo te aseguro que hay cosas que no me gustan y también foman parte del trabajo obviamente… como todos creo.

Un saludo!

2 Me gusta

Buenas @Jesus1

En mi caso la inversión inmobiliaria con apalancamiento complementa la inversión en renta variable.
Son dos productos tan diferentes que me ayudan en mi bienestar emocional (el desapego emocional es una de las grandes ventajas de estar bien diversificado).

Además son muy complementarios liquidez vs no liquidez, más variabilidad en precio vs más inercia del mismo… por eso cuando las juntas te hacen una cartera más potente.

Es importante entender en qué fase estás de tu vida:

  • Si estás en fase de acumulación y tienes menos de 50 años sin duda es un activo que recomiendo mucho porque a diez o quince años ofrece retornos muy interesantes con un riesgo relativamente bajo.
  • Si por otro lado estás en fase de conservación de patrimonio o con una edad avanzada probablemente el peso del apalancamiento en el inmobilario debería bajar.

En general, al pedir una hipoteca, los bancos miden riesgos. A ellos les dará igual si tu patrimonio está en un fondo pasivo o activo, simplemente mirarán tu patrimonio (activos - pasivos) y tus ingresos actuales además de tus datos socio-demográficos (edad y capacidad de generación de ingresos futuros). Cuando menos riesgo le vean a la operación obviamente mejor condiciones te ofrecerán.

Invertir desde el extranjero en inmobiliario es una opción que la tecnología ha ayudado a que sea más factible. Quizás una idea es comprar para alquilar alguna cosa que en el futuro también te pueda servir a ti de alguna forma (ten cuidado si compras un piso para ti en el futuro que seguramente tendrá una rentabilidad baja, escribí acerca de las tipos de rentabilidades de los pisos en este post). Es solo una idea para complementar emocionalmente tu decisión…

Un saludo y espero que mi respuesta te ayude!

1 me gusta

Muchas gracias por la respuesta, Alberto.

He leído varios artículos de tu blog y me ha ayudado bastante. Aunque el apalancamiento es interesante la inversión inmobiliaria no es para mi en mis circunstancias actuales, hay que ser realistas. Quizás en un futuro.

Un saludo.

Hola @Alberto muchas gracias por estar por aquí, he leído tu blog y me gusta bastante. Yo también tengo familia numerosa y afortunadamente un sueldo bastante alto, aunque el de mi pareja es el mínimo profesional. Empecé en todo esto de las finanzas personales porque nuestros gastos mensuales estaban en torno a los 5k y me aterraba el perder el puesto de trabajo y vivir en una situación precaria con 3 mochuelos a cargo, así que empecé a diseñar un plan financiero hace año y medio que no me hiciera dependiente de mi trabajo, que también me encanta. Logré optimizar gastos y mi objetivo este año es 3k mes; e invertir mensualmente. Actualmente tengo fondos indexados pero desde hace tiempo quiero diversificar y arrancar con la inversión inmobiliaria. Pero me frena mucho el asumir hipoteca en caso de impagos; encontrar a inquilinos adecuados; el tiempo consumido en resolver incidencias; etc.
¿Como solventaste tu estas incertidumbres? He leído que arrancasteis con garajes y eso ya os hizo despegar más fácilmente pero la inversión en garajes desconozco el modelo y me da más reparo así que no me la planteo de momento. Cada mes empiezas en negativo, para ti no es un problema porque tienes un cash acumulado muy alto ¿consideras que ese es el secreto para dormir tranquilo? ¿Fijas un cash mínimo que te permita paz mental? ¿Siempre has tenido ese plan de contingencia o te lo has ido creando a lo largo del tiempo?
PD la guía para pedir aumento de sueldo la encuentro súper útil he utilizado varias de las estrategias a lo largo de mi carrera pero algún tip me ha sorprendido y aplicaré seguro en siguientes revisiones, gracias por compartir!

1 me gusta

No sé si es una pregunta tonta,.pero podrías explicar mejor, qué es la inversión con apalancamiento??
Tengo menos de 30 años y estoy tratando de recopilar y aprender lo máximo,

Muchas gracias

Hola @Alberto,

En primer lugar, felicitarte por el contenido de tu blog, ya que estás primando la calidad a la cantidad.

En relación con tus inversiones inmobiliarias, he visto que has adoptado una posición conservadora y has comprado activos bastante nuevos y por un precio superior a los 100k por piso. En este sentido, me surgen dudas sobre la financiación de las operaciones:

  • A partir del primer inmueble adquirido a través del apalancamiento, ¿los bancos te han financiado más del 70%? ¿Las condiciones son mejores cuando compras un activo bancario?

  • ¿Has realizado todas las hipotecas con el mismo banco o has ido variando? ¿Recomiendas algún banco en concreto para la inversión inmobiliaria?

  • Una vez iniciada la inversión inmobiliaria, ¿te han puesto alguna limitación los bancos para obtener financiación?

  • A la hora de concretar las condiciones de una hipoteca ¿prefieres un cash flow superior y pagar más intereses?

Recientemente, hemos adquirido nuestra primera propiedad como inversión en Collblanc y ya estamos pensando en la siguiente inversión, por lo que nos sería muy útil tu experiencia a la hora de negociar con los bancos.

Mil gracias

Hola @Inverpoli,

no hay preguntas tontas nunca por definición… :wink:

Apalancarse significa que compras un activo con deuda. En este caso compramos nuestros inmuebles con un 70% de deuda bancaria (hipotecas). De esta forma si la rentabilidad es positiva se multiplica cuando la calculas respecto al dinero que desembolsas. Pero también es más riesgoso porque si la rentabilidad es negativa las pérdidas son mucho mayores.

Espero te haya ayudado la respuesta.

Saludos!

Gracias por tu pregunta @RoFin!

Para mi el fondo de emergencia es innegociable. Es la base en la que sustento todas mis inversiones. Siempre pensando en el worst case scenario.

En nuestro caso fijamos un fondo de emergencia de 2 años aunque hay mucha gente que lo tiene de 6 meses. Para gustos los colores. Obviamente no siempre hemos tenido 2 años de fondo de emergencia (al inicio teníamos sólo algunos meses).

Respecto a la gestión de inmuebles es como todo en la vida. Paciencia, preguntar mucho a otros que hayan estado ahí y el sentido común te ayudarán.

Lo importante creo yo es que lo que depende de ti lo hagas bien (búsqueda, negociación compra y con el banco, entrevistas de calidad en la selección de inquilinos…) y si es así las probabilidades de que salga bien tu primera inversión inmobiliaria aumentan mucho!

Mucho ánimo!

1 me gusta

Hola @Jubilarsealos40

Voy respondiendo tus preguntas:

  • A partir del primer inmueble adquirido a través del apalancamiento, ¿los bancos te han financiado más del 70%? ¿Las condiciones son mejores cuando compras un activo bancario?

Los bancos en general están cómodos en mi caso con el 70% y yo también. En algún caso hemos llegado cerca del 80% sin problema. Quizás ha ayudado nuestro patrimonio y nuestra historia con el banco (clientes buenos desde hace más de 20 años).

  • ¿Has realizado todas las hipotecas con el mismo banco o has ido variando? ¿Recomiendas algún banco en concreto para la inversión inmobiliaria?

Todas con el mismo banco pero siempre negociando una a una. Recomiendo que utilices comparadores tipo Finteca y a partir de cierto punto de partida negocies con varios bancos. La negociación del coste es crítica. Todo lo que ganas ahí va directo al beneficio de la inversión como ya sabes.

  • Una vez iniciada la inversión inmobiliaria, ¿te han puesto alguna limitación los bancos para obtener financiación?

En mi caso no porque nuestra deuda es inferior al 30% de nuestro patrimonio y porque nuestras cuotas mensuales son inferiores al 20% de nuestros ingresos mensuales. Normalmente los bancos limitan la cuota al 30% de los ingresos mensuales.

  • A la hora de concretar las condiciones de una hipoteca ¿prefieres un cash flow superior y pagar más intereses?

Buena pregunta. Busco un compromiso. El cash flow tiene que ser positivo sí o sí. Pero una vez tengo un margen de seguridad suficiente prefiero acortar los años. En la última que he firmado la he firmado a 20 años a tipo fijo.

Espero te ayude!

2 Me gusta

Me guardo el nombre para investigar. Pero veo un tema complicado relacionado con la pasión. Mis mejores proyectos han sido fruto de panzadas obsesivas motivadas por pasión. De hecho, tengo un proyecto atascado precisamente por esto. Soy incapaz de avanzarlo con sesiones intermitentes de un par de horas. Tema complejo este…

Que maravilla, no lo había leido!

1 me gusta

Gracias @Diego!

Me alegro que te guste y te aporte el post acerca de cómo pedir un aumento de salario!

Respecto a la desconexión empatizo mucho contigo. Hay que esforzarse mucho y cuesta. Poco a poco y buena letra!

Saludos!

1 me gusta

Qué tipo de perfiles de inquilinos buscas?
Por tipo de trabajo, salario, de dónde son, estabilidad en una relación…
Que ya sabemos que tus entrevistas son duras…