Me ha surgido la oportunidad de comprar un piso por 100k en Málaga capital .
El piso tiene 3 habitaciones , baño y una terracita. Aunque es antiguo (40 años) está recién reformado. La comunidad es pequeña, solo 8 vecinos. El problema es que no tiene ascensor y es un cuarto… por esa zona lo podría alquilar por 600e sin problema.
La comunidad es de 70e agua incluido y el ibi de 170e.
Mi banco me da una hipoteca de 1.4% a 20 años y me financia el 90% (soy funcionaria)
¿Lo veis buena inversión?
Tengo el dinero pero quizás ¿debería apalancarme?
Te comparto una hoja de cálculo para que puedas echar números, sólo así sabrás si es buena inversión.
Con respecto a apalancarte, teniendo sueldo estable y estando segura de que lo podrás alquilar bien, creo que depende más de si puedes sacarle más rentabilidad a ese dinero invirtiéndolo en otro sitio. Si es que no, pues lo podrías pagar entero tú y te ahorras algunos gastos.
Edit: Por favor, no pidáis acceso de escritura a la hoja de cálculo, la podéis copiar a vuestra cuenta y en vuestra copia editáis todo lo que queráis.
Muchas gracias por la hoja.
Ahora mismo tengo 33k invertidos en finizens (FI) y 12k en indexa (FP) que no tocaría…pero entre lo que tengo yo y mi pareja podríamos sacar los 100k +gastos
Los 100k es compraventa o incluyendo gastos?
Calcula la rentabilidad neta q puedes sacar y si puedes superar la rentabilidad en otras inversiones.
Yo al menos no me meto en algo inferior al 6 neto.
En cuanto a apalancarte yo soy partidario de hipotecarme al máximo para sacar una rentabilidad aún mayor por capital aportado
No te has planteado hacer un medio-medio? Quizas no descapitalizarte pero tampoco pedir el 90% de la hipoteca. Dices que entre tu pareja y tu podeis sacar unos 100k. Como lo ves apalancarte solo con 50k por ejemplo? el % de interes sera menor, no te descapitalizas y la cuota sera muy baja y si dices que lo podrias alquilar por 600e.
Haciendo unos cálculos rápidos me sale
|Rentabilidad Bruta|6.50%|
|Rentabilidad Neta|4.37%|
Por un 4º sin ascensor yo no invertía 100k con esa rentabilidad ni loca…
Sin gastos, con gastos serían unos 120k porque tengo que amueblarlo también.
Estoy mirando pisos porque me gustaría diversificar ya que como he puesto más arriba ya tengo 33k en FP en finizens y 12k en FI con indexa y quiero mover unos 36k que tengo parados y esto es de lo mejor q he encontrado en Málaga que la cosa está muy cara por aquí
Yo en las inversiones en inmobiliario intento siempre conseguir un 10% bruto, no es fácil pero tampoco es imposible.
Claro que la rentabilidad depende mucho de las zonas y de las personas, pero en mi opinión yo nunca me metería en un 4 sin ascensor, y en el caso de que lo hiciera (que hasta la fecha más de un 2 ni miro) exigiría un plus de rentabilidad en el alquiler, ya que la revalorización siempre es inferior.
Si la zona es buena y está recién reformado no es mala opción. Como cualquier inversión a menos riesgo (buena zona & sin necesidad reforma) la rentabilidad baja.
La única pega, para mí, es el 4º sin ascensor. Este factor puede ocasionar alta rotación de inquilino con el trabajo que esto conlleva (aunque se puede delegar) y riesgo que algún mes se quede el piso vacío. Sin embargo, si la zona es de alta demanda de gente joven y NO hay muchos pisos ofertados por ese precio y características… No es mala opción.
Sobre la financiación. Yo me hipotecaría el máximo que me permitan a un tipo de interés bueno. El cash que tengas lo puedes invertir y así sacarle más rentabilidad a tu patrimonio.
Estoy pensando hasta comprarlo para vivir yo ya que vivo de alquiler, en ese caso, la eterna duda, pagamos a tocateja mi pareja y yo o pedimos hipoteca?
