Buenas tardes.
Me gustaría saber como es la negociación del precio de una vivienda bancaria. Sobre todo cuando indica que es producto bancario y haga su oferta.
Y en el caso de tener que remodelar porque los antiguos dueños han quitado radiadores, puertas,…
Puede ser rentable? Como guiarse al dar un precio? Las agencias que los venden te pueden guiar con los precios?
Muchas gracias
Buenas Mr-X
la negociación es como cualquier otra. Yo las hice a través del API, indicándole los motivos por los que yo creía que el inmueble no valía lo que pedían. En un caso no me bajaron nada y en el otro 3 o 4k€.
Puede ser rentable? Por supuesto, de poder, puede. Mis 3 inmuebles son de banco.
Como guiarse? Hay que conocer el mercado y a poder ser, la situación particular del inmueble y comunidad. Yo soy del parecer que siempre hay que hacer una oferta que te rechacen. Nunca sabes lo desesperados que están por vender.
Las agencias te pueden guiar? Sí, si coges confianza con algún API os podéis ayudar mucho mutuamente.
Un saludo
Hola, mi experiencia ha sido parecida a la de @Biotech . Aquí van algunos aprendizajes:
En las ofertas de banco no existe una negociación como sí existe con el vendedor final. No es necesario que le muestres tus números para justificar la baja, al “decisor” de la entidad sólo le interesa el número final.
Si eres un pequeño particular no tendrás una relación estrecha con el “decisor”. A él le dará igual si te quejas que el piso estuvo quemado, ocupado o roto por los anteriores… Todo lo hablarás con el API, que no es el “decisor”…
Normalmente sólo admiten una oferta, por lo que te la juegas todo a una sola carta. Si les ofreces una baja exagerada te van a decir que no, y no te admitirán una contraoferta.
En mi último caso les propuse una rebaja del 14% y me la aceptaron. Nunca sabré si en ese momento me lo hubieron aceptado por menos, pero el API sí me confirmó cuáles habían sido las últimas ofertas de la vivienda que sí habían sido rechazadas.
No existe las famosas dos fases (primero reserva y luego arras) sino que todo se formaliza en un mismo documento. Ojo con quien confirmas que será el titular (si tu, tu empresa, o también tu pareja). En caso que les digas que vas a ser sólo tu pero luego no consigas tu solo la financiación, el procedimiento vuelve a empezar (se devuelven las arras, y se formaliza de nuevo el documento con N semanas de espera)…
En esa primera fase de reserva no está de más negociar con el API que la puerta metálica antivandálica se pueda quedar en la vivienda mientras duren las obras. A veces te hacen pagar un fee de mantenimiento pero en muchos casos, si lo condicionas a la firma del documento, te lo puedes ahorrar.
Una vez aceptado y reservado habrá que esperar al “tanteo y retracto” (dependiendo de la comunidad). Antes en Catalunya funcionaba el silencio administrativo (pasados los 3 meses). A día de hoy (verano 2023) es necesario recibir la confirmación por escrito del Departament d’Habitatge, conforme no les interesa la vivienda.
Finalmente, y antes de pasar por notario, será necesario superar la Prevención de Blanqueo de Capitales (el famosos PBC) para confirmar de dónde provienen los fondos . Además tendrás que hacerles llegar tus últimas nóminas, movimientos bancarios y la FEIN con el banco correspondiente.
En el documento de arras/reserva se estipulan unas fechas para la compra ante notario. En caso que no consigas la financiación te deberían devolver ese importe inicial. En algunos casos son conscientes de la dificultad de encontrar una óptima financiación (en mi caso era una rehipoteca de otra vivienda para financiar esta) . Si a ninguna de las partes le interesa que caiga la operación, aceptarán alargar los plazos de la compraventa ante notario unas semanas más.
Cuando comparo el precio de lo que piden por las viviendas con el “tasador” de Idealista, es decir el que te indica precio estimado de venta, está bastante disparado por lo que suelen pedir propietarios, inmobiliaria,…
Es bastante descabellado ofrecer el precio estimado de venta que indica Idealista??? Aunque sea una diferencia alta.
Gracias
Te respondo con mi experiencia ya que estoy en el proceso de la compra de un piso en Valencia y he tenido un desencuentro del que puedo extraer algo de información.
El tasador de idealista tasaba el piso en torno a 180k, el vendedor pedia 218k, un tasador homologado por el banco de España lo tasó por 245k. No se como funciona el algoritmo de tasación de idealista para obtener ese resultado, ¿quizá una media con el resto de pisos de la zona?
Yo prefiero comparar con pisos similares y de la misma zona a la hora de regatear el precio y siempre, siempre, intentar encontrar un tasador homologado por tu cuenta, ya que siempre puedes intentar pedir que lo tase por encima por contra de lo que haria un banco, que le interesa tasar por debajo.
Quizá si alguien tiene mas experiencia en esto puede aportar su punto de vista.