Buenas a todos los del foro.
Creo este hilo porque estoy de vacaciones y tengo algo de tiempo.
Grosso modo, a día de hoy la mayoría de las subastas en España se realizan de manera online.
Ese mundo oscuro y de unos pocos que todo el mundo tiene en la mente ya desapareció. Al realizarse el cambio al mundo online cualquiera puede pujar desde su casa y con total anonimato.
Existen diferentes tipos de subastas, que iré desarrollando poco a poco en este hilo si tiene buena acogida.
Podemos dividir entre:
1. Judiciales
a. Por procedimiento de apremio
b. Procedentes de ejecución hipotecaria (las más comunes)
c. Procedentes de un concurso de acreedores
d. Voluntarias
2. Administrativas
a. Seguridad Social (Se realizan en las instalaciones de la misma y tienen unas características diferentes).
b. Hacienda
c. Ayuntamientos/Diputaciones
3. Extrajudicial - Concursales
Las menos conocidas y más interesantes (estamos creando un proyecto de curso para ello).
4. Notariales
Se realizan en la plataforma del BOE, pero tienen algunos detalles diferentes. Suelen contener gran cantidad de información.
Las más comunes
Sin lugar a duda son las procedentes de ejecución hipotecaria.
Algo interesante a destacar cuando vemos una subasta y que la mayoría de la gente dice es lo siguiente:
“El banco le ha quitado la casa”. Y no es cierto, para nada. Os explico:
Una subasta pública es una venta pública forzosa por parte de un juez para enajenar un activo para pagar un pasivo de la parte ejecutada. Si esta última parte hubiera vendido el mismo bien para pagar la deuda y con el sobrante haber sobrevivido en alquiler (por ejemplo), no veríamos a diario lo que sucede comúnmente.
Lo que pasa es que la gran mayoría de ejecutados se tapa los ojos, creyendo que nunca va a pasar nada y finalmente sucede el desahucio.
Con eso claro, una ejecución hipotecaria sucede normalmente (hay ciertas variables más) cuando alguien contrae una hipoteca y no la paga.
También dejo esto pendiente para explayarme y explicarme cuánto debemos pujar para poder hacernos con la misma.
Por regla general con un 70% del tipo de subasta la misma sería nuestra. Es posible por un 50% si no hay retracto por la parte ejecutada y ejecutante. Y he visto muchas veces ganar por la deuda solamente, pero depende de muchos factores.
Con lo anterior, la pregunta del millón:
¿Puedo pujar por 1€ y ganar la subasta? Sí, la vas a ganar en el papel, pero no tendrás nunca la adjudicación.
Os explicaré más adelante esto.
Las cargas
Lo más importante prácticamente de este sector. Si no sabes interpretar las mismas puedes tener un grave problema.
No es difícil, pero hay que tener los términos y conceptos muy claros.
Normalmente leer las cargas de una subasta es algo bastante sencillo, pero a veces nos encontramos cargas con el mismo rango registral que hasta nosotros que llevamos más de 20 años en el sector nos hace sentarnos y analizar a detalle.
Hay diferentes trucos para detectar qué carga es la que motiva la subasta, pero lo iremos viendo adelante.
Temas a desarrollar todavía: gastos de una subasta, trámites en juzgado, registro, suministros, trucos, valorar vivienda
¿Cuánto se gana?
Si os dijera que el 100% en cada operación os estaría mintiendo.
Lo normal y sensato sería afirmar que un 30% por operación. Algo a tener en cuenta es que los subasteros compramos problemas y los convertimos en soluciones, de ahí que podamos ganar ese margen.
Hemos conseguido varias veces (contadas con una mano) doblar o triplicar la inversión, pero no es lo normal (repito).
Nosotros
Finalmente por explicar quien hay detrás de esta cuenta y dar algo de credibilidad, podría comentaros que formaba parte de una entidad especializada en liquidaciones concursales (empresas que han ido a liquidación) y nos encargábamos de liquidar de manera transparentes los activos de la misma. Como nosotros habría unas 12-15 en España. Con la moratoria concursal que hubo con la crisis del COVID se paró todo y cesamos la actividad.
A día de hoy invierto a título personal y también nos encargamos de ayudar a inversores a que su camino en este sector sea lo más ameno posible (tanto en formación como en asesoría).
Con todo lo anterior, podéis ir haciendo preguntas y cuando vaya teniendo hueco os iré respondiendo.
Un saludo
**Pd. Cuento con twitter que suelo escribir con mis anécdotas diarias por si os interesa seguirlo: https://twitter.com/mister_subastas
