Los pisos baratos son más rentables?

Últimamente veo mucha gente en la comunidad de twitter/youtube hablando sobre la rentabilidad de pisos y concretamente diciendo que los pisos baratos en barrios obreros dan más rentabilidad. Yo no tengo experiencia en inversión inmobiliaria aparte de la compra de mi vivienda habitual pero he intentado ver si esto es cierto a partir de datos.

La idea del hilo es coger datos de idealista (https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/): alquiler medio de una zona y precio m2 de compra de la misma zona y a partir de ahí con los datos anules que da idealista hacer una simulación de rentabilidad en caso de haber comprado en 2011 (no dan datos más atrás) y alquilado (cogienda datos en diciembre de cada año) hasta diciembre de 2022 cuando vendemos el piso a precio de mercado según idealista.

Ejemplo: En el barrio de Eixample de Barcelona compraste en el 2011 por 3.750 €/m2 y vendiste por 4.887 €/m2 en diciembre del 2022 y mientras tanto alquilaste a estos €/m2 cada año: 11,90 €, 11,40 €, 10,90 €, 11,80 €, 13,20 €, 16,20 €,16,70 €,16,40 €,16,30 €,14,70 €, 15,20 €,19,20 €.

Aquí os pongo el TIR (calculado con la función de Excel TIR.NO.PER) de varias zonas de interés y entre paréntesis el yield inicial (alquiler primer año/precio primer año).

Sarrià (Barcelona): 5,96% (3,52%)
Eixample (Barcelona): 6,99% (3,81%)
Sant Cugat: 5,01% (3,33%)
Mollet del vallès: 5,61% (4,60%)
Terrassa (distrito Centro): 5,00% (4,38%)
Vilafranca del penedes: 4,71% (4,42%)
Manresa: 2,78% (4,64%)

Lo interesante es que aunque el yield inicial fue menor en las zonas más premium, la rentabilidad acaba siendo mayor gracias al crecimiento del alquiler y del precio. Lo cual parece contradecir esta creencia popular que a mayor yield inicial mayor rentabilidad.

Esto no quiere decir que siempre vayan a tener mayor crecimiento las zonas premium, puede no darse en el futuro pero al menos yo iría con más cuidado y no veo clara la relación mayor yield → más rentable.

Otro tema, es que estamos cogiendo el “piso medio” y quizás puedes encontrar mejores oportunidades dentro de un barrio determinado (X% de descuento), pero a priori si eres capaz de conseguir un X% de descuento en barrio obrero, quizás puedes conseguirlo también en barrio premium?

Cual es vuestra opinión sobre estos datos?

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La gente que yo veo en Twitter que se dedica a la inversión inmobiliaria consigue rentabilidades muy elevadas a base de comprar pisos baratos en no muy buen estado que se puedan reformar económicamente. Me imagino que apenas habrá pisos de ese tipo en zonas premium mientras que sí los habrá en barrios baratos, lo cual puede explicar que sea lo que ves en Twitter/Youtube.

Esa gente obtiene rentabilidades de alrededor del 10% o incluso superiores, pero no deja de ser un trabajo: visitan muchos pisos, obtienen todos los datos legales, hablan con los vecinos para detectar problemas en la comunidad y tendrán su propia cuadrilla de obreros, aparte de mucha experiencia en el sector. Eso está muy alejado del casero medio, que son los datos que aparecen en Idealista.

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Sí, estoy de acuerdo. Si eres capaz de encontrar pisos con un descuento al precio de mercado pues bates a esta media de idealista. Puede que sea eso, que los pisos premium son más difíciles de negociar a la baja, dada la alta demanda tanto de alquiler como de compra.