Últimamente veo mucha gente en la comunidad de twitter/youtube hablando sobre la rentabilidad de pisos y concretamente diciendo que los pisos baratos en barrios obreros dan más rentabilidad. Yo no tengo experiencia en inversión inmobiliaria aparte de la compra de mi vivienda habitual pero he intentado ver si esto es cierto a partir de datos.
La idea del hilo es coger datos de idealista (https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/): alquiler medio de una zona y precio m2 de compra de la misma zona y a partir de ahí con los datos anules que da idealista hacer una simulación de rentabilidad en caso de haber comprado en 2011 (no dan datos más atrás) y alquilado (cogienda datos en diciembre de cada año) hasta diciembre de 2022 cuando vendemos el piso a precio de mercado según idealista.
Ejemplo: En el barrio de Eixample de Barcelona compraste en el 2011 por 3.750 €/m2 y vendiste por 4.887 €/m2 en diciembre del 2022 y mientras tanto alquilaste a estos €/m2 cada año: 11,90 €, 11,40 €, 10,90 €, 11,80 €, 13,20 €, 16,20 €,16,70 €,16,40 €,16,30 €,14,70 €, 15,20 €,19,20 €.
Aquí os pongo el TIR (calculado con la función de Excel TIR.NO.PER) de varias zonas de interés y entre paréntesis el yield inicial (alquiler primer año/precio primer año).
Sarrià (Barcelona): 5,96% (3,52%)
Eixample (Barcelona): 6,99% (3,81%)
Sant Cugat: 5,01% (3,33%)
Mollet del vallès: 5,61% (4,60%)
Terrassa (distrito Centro): 5,00% (4,38%)
Vilafranca del penedes: 4,71% (4,42%)
Manresa: 2,78% (4,64%)
Lo interesante es que aunque el yield inicial fue menor en las zonas más premium, la rentabilidad acaba siendo mayor gracias al crecimiento del alquiler y del precio. Lo cual parece contradecir esta creencia popular que a mayor yield inicial mayor rentabilidad.
Esto no quiere decir que siempre vayan a tener mayor crecimiento las zonas premium, puede no darse en el futuro pero al menos yo iría con más cuidado y no veo clara la relación mayor yield → más rentable.
Otro tema, es que estamos cogiendo el “piso medio” y quizás puedes encontrar mejores oportunidades dentro de un barrio determinado (X% de descuento), pero a priori si eres capaz de conseguir un X% de descuento en barrio obrero, quizás puedes conseguirlo también en barrio premium?
Cual es vuestra opinión sobre estos datos?