Hola,
he encontrado “una oportunidad” de quedarme una vivienda de segunda mano con inquilino. Cuesta 59.000 eur sin negociar todavía, 4° sin ascensor, 3hab 2 baños,reformado en 2018. El actual inquilino paga un alquiler de 450 eur mensuales, cómo veis la operación? En el caso de que las cosas fueran bien, pagarías casi la totalidad de la vivienda? O merece la pena pedir hipoteca y que esta se vaya pagando con el alquiler? Tengo un colchón si las cosas fueran mal. Vivo en una zona de Valencia donde los alquileres están “carillos” y poca oferta. Como veis comprar con inquilino?Escucho consejos.
Al precio que está ahora el dinero, yo me hipotecaría (de hecho estoy buscando algo similar para alquilar). Con esa renta y una entrada, si deduces un poco gastos, podría ser que la cuota que pagues sea casi la mitad de lo que sacas con el alquier. Vamos, que por cada mes que te pagan, cubres 2 cuotas. Esto está genial porque te da una seguirdad en cuanto a si en algún momento se fuera, tendrías ese remanente para cubrir el periodo si inquilino.
Además, el dinero restante, en el peor de los casos lo puedes tener en una cuneta remunerada o depósito, o invertir una parte. Con esto tendrías también la seguridad de que, ante cualquier imprevisto, eres capaz de pagar lo que falta. Sería una doble protección: la cuota del inquilino + poder pagar.
Adicionalmente, habría que intentar conocer más del inquilino: habla con los actuales dueños, que te enseñen el contrato, la due diligence que hicieron: si saben los ingresos que tiene, cuanto tiempo lleva, recibos / extractos de los pagos. Y si tienes dudas, siempre exite la posibilidad de contratar un seguro de impago. Es un dinero (como una mensualidad) pero con el precio de ese piso , y sabiendo que puedes pagar todo, es una tranquilidad extra.
Yo personalmente viendo esos números y con un 8% de rentabilidad bruta no me metería en un cuarto sin ascensor.
Si lo pudiera conseguir máximo a 49.000€ quizás sí me lo empezaría a plantear.
Y en cuanto a la hipoteca, yo prefiero hipotecarme, al menos con los tipos de interés como están ahora. Es multiplicar la rentabilidad gracias al dinero de otro.
Lo de pedir movimientos de los pagos, contrato etc, lo tenía en mente. El seguro de impago es algo que había pensado, ya que, me da tranquilidad. Conozco un par de personas que se han tirado más de 1 año para sacar a morosos y me daría mucha rabia que me tomasen el pelo. Es algo de lo que me da un poco de miedo(comprar para alquilar y que no paguen)
Tengo que negociar, no se si llegaremos a un acuerdo, pero siempre hay que apretar y más cuando es un piso que si sale, bien y si no, pues otro.
Ya sois 2 los que me habéis comentado lo del cuarto piso. Me tira un poco para atrás. Se que ascensor es mejor pero el precio sube considerablemente. Mi mujer me recomienda que si es sin ascensor tiene que ser un primero.
Tenéis razón, tenia dudas pero cada vez tengo más claro ese aspecto. Lo había visto reformado con inquilino y me había llamado la atención. Me cuesta más ver piso para reformar( con todo lo que conlleva una reforma), ponerlo en alquiler etc…
Por rentabilidad me metería , eso sí, siempre con hipoteca.
Pero hay un gran pero que es lo de la cuarta planta sin ascensor. Soy de mirar que sean sin ascensor pero no más de un tercero
Buenas.
Mi humilde opinión, y por suerte o por desgracia me dedico a la gestión patrimonial propia.
Para poder valorar bien el precio, faltaría saber metros cuadrados, números de dormitorios, de baños, etc …
Yo siempre pido tasación inmobiliaria de empresa reconocida, para poder valorar el coste de adquisición.
Sino es un precio muy interesante y un porcentaje de rentabilidad realmente atractivo, nunca miro edificios sin ascensor, en pocos años un porcentaje muy elevado de edificios tienen que ir adaptadose y muchas comunidades deberán hacer derramas, lo mismo pagará un bajo que un tercero para instalar el ascensor. Por otra parte para mi es muy importante una revisión exhaustiva del ITE del edificio, no sea que en breve tengas una sorpresa desagradable debido a las actuaciones a realizar, y que son obligatorias dependiendo del grado de gravedad.
Referente al apalancamiento, con el coste de constitución e interés actual, soy partidario de financiar.
Espero haber sido de ayuda
Un saludo
Considerando que pidas hipoteca (30 años a 1,50%).
Las cuentas son:
Precio 59.000€
Inversión total (con impuestos, notaria…): 66150€ (he considerado Cataluña pero según la comunidad el itp es mas bajo)
Préstamo hipotecario: 80%: 47200€
CAPITAL APORTADO: 18950€
Cashflow aproximado: 1620€ (ingresos - gastos hipoteca, comunidad,irpf…)
Roce: 8,6%
Retorno sobre capital (cashflow + amortización capital)= 3000€ anuales (sobre solo 18000 invertidos es un 15% anual)
En mi opinión, solo hablando de números es una buena inversión.
Faltaría ver:
La zona: es céntrico? siempre es fácil siempre tener inquilino?
Personalmente yo descarto siempre el cuarto sin ascensor pero si la zona es buena quizá me lo pensaría.
Si comprases al precio de salida, con los gastos, te saldría una rentabilidad de aproximadamente un 8%. Ésa es la rentabilidad mínima que exijo a un inmueble de calidad media en el que no hay que hacer una gran reforma y que sea hasta un tercero si no tiene ascensor. Al ser un cuarto sin ascensor no lo descartaría directamente, pero exigiría una rentabilidad mayor, al menos un 10%, para compensar el mayor riesgo de la inversión (será más difícil de alquilar y, sobretodo, más difícil de vender si deseas desinvertir). Con estos datos y si consideras que el alquiler actual está a precio de mercado en la zona, la operación empezaría a ser interesante por debajo de 49000€.
Me informaría bien de si hay hueco para poner ascensor y si la comunidad tiene planes para ponerlo en un futuro. Tendrías que estar preparado para una derrama importante pero la revalorización del inmueble seguro que la compensa.
En cuanto al método de pago, soy partidario de hipotecar lo máximo posible siempre y cuando vayas a invertir el dinero que no vas a utilizar para la entrada.
Muchas gracias por las respuestas de todos, al final está descartado. No estaba en la zona que yo pensaba (estaba en una no muy buena )y encima sumamos el 4° sin ascensor, que viendo opiniones de muchos de vosotros queda descartado.Gracias de nuevo!