Pretexto: Estoy en proceso de compra de una vivienda para hacer uso de ella unos años y a medio plazo (6 - 8 años) alquilarla. La vivienda se encuentra en Ceuta.
En un principio hice los estudios para comprarla yo solo (soy funcionario). La idea era hacer un contrato de préstamo personal con mi pareja (no estamos casados) para la entrada, ya que ella está actualmente desempleada, no contemplamos la opción de incluirse en la hipoteca ni en la compra. Si embargo, nos planteamos la opción de más adelante incluirla como copropietaria.
Ahora bien, no conozco bien los gastos (especialmente los impuestos), de incluir más adelante a una persona en una hipoteca restante y en las escrituras de una vivienda al 50%. Por lo que he investigado puede resultar bastante cara esta opción, ya que hay que abonar el 8% o más de la mitad del valor de la vivienda, algo que repercutiría en mi IRPF y luego los gastos Notariales, Novación para la hipoteca, Registro y no sé si se me escapa algo más. (Si alguien sabe algo más al respecto le agradecería mucho su aportación)
Por lo que pasamos a estudiar hipotecas los 2 juntos.
Hipoteca yo solo: me ofrece una a tipo fijo al 2.56% SIN vinculaciones y con la posibilidad de amortizar anualmente hasta el 25% del capital restante sin comisión.
Hipoteca juntos: 2.56% CON vinculaciones (Seguro Hogar, Vida y Alarma, lo de la alarma me parece un robo a mano armada). Perdería también la amortización gratuita.
En otro banco me ofrecen una variable a Euribor + 0,50% CON vinculaciones, (sin vinculaciones sería euribor + 1.5%). Primer año fijo al 0.99%
Apelo a vuestra sabiduría en estos campos por si a alguien se le ocurre otra opción o puede vislumbrarme un poco sobre si es mejor obtener una mejor hipoteca aunque sea yo solo y en un futuro, si se plantea, incluir a mi pareja. O por el contrario obtener una hipoteca algo peor (pero con gastos a compartir) y estar desde el principio tanto en la hipoteca como en la escritura
No sé lo que cuesta añadir un titular a un préstamo hipotecario pero si que sé que si quieres añadir alguien como propietario esa persona tendrá que pagar el ITP correspondiente al porcentaje de vivienda que compre, más lo que cueste el proceso en notario y demás.
Por lo que si escojeis la opción de añadirla luego como propietaria estaríais pagando muchisimos impuestos de más.
Y creo (digo creo porque no estoy del todo seguro) que podeis poneros ambos como propietarios pero solo uno como titular de la hipoteca.
El tema de incluir los 2 de propietarios y solo 1 en la hipoteca es que no siempre dejan los bancos, ya que ante el riesgo de impago, el banco solo puede reclamar el 50% de la vivienda.
He preguntado por la figura del “hipotecante no deudor” Pero igual, es a criterio del banco querer hacerlo.
Lo de añadirla después, si se realiza compraventa del 50% de la vivienda, el comprador paga el ITP pero el vendedor, ¿sabes de que forma fiscalizaría? Porque sé que algo de impuestos hay que pagar respecto al IRPF, pero no sé cuanto. Entonces igual sale mas rentable hacer una compraventa por 1€ que coger una hipoteca con peores condiciones, ¿no?
Aunque hagas la compraventa por 1€ el ITP ahora se calcula con el valor indice dado por el catastro, escogiendo el más alto de los dos (compraventa o indice). Por lo que no te escapas de pagar el ITP
Entonces el comprador (mi pareja) se haría cargo del ITP, y el vendedor (yo) ¿tendría que tributar algo? Estoy intentando calcular el gasto tal de incluirla en la hipoteca y de los impuestos al hacer una compraventa de la mitad del inmueble.
Que me corrija algun forer@ pero creo que solo tienes que tributar si hay plusvalias, al vender por el mismo previo que compraste, te quedas a 0 y no tendria que tener efecto en ru renta.
Hola @Franward! Finalmente pudiste hacer algo con respecto a este tema?
Os pongo en contexto para que me aconsejéis de mi situación.
Mi pareja y yo llevamos 5 años juntos sin hijos. Hace algo menos de un año ella se ha hecho una hipoteca sola ( en su día me dijo de hacerla juntos pero le dije que no porque yo quiero una mía solo para que conviva mi madre) La cosa es que hace aproximadamente 5 meses que ya estamos conviviendo y a partir de ahí todos los gastos vamos a media, los gastos de suministro, hipoteca, comida, armario empotrado para una habitación etc etc. Mi duda está y pensando mal es que pasaría si en un futuro nos dejamos y yo no tengo como demostrar que yo he dado la mitad de todo, yo no consto en ningún lado de que yo aporto la mitad de todo.
Mi pregunta a ver si alguien me la puede resolver es… ¿ Hay alguna manera de yo poder entrar ahora en la hipoteca o se podría ir a un notario para poder llegar a un acuerdo de que si en un futuro nos dejamos Ami se me reconozca alguna parte del piso o al menos se me devolvería la mitad de lo aportado. Gracias
Buenas Emilio, al final hicimos la compra conjunta al 50% cada uno.
El tema de incluir a alguien en las escrituras y en la hipoteca se puede hacer, pero os va a salir caro.
Ella puede venderte la mitad de la propiedad y de esa forma figuraréis al 50% en escrituras. Pero aunque te la venda por 1€ vas a tener que pagar el ITP de la vivienda que varía según Comunidad Autónoma y luego hacer cambios en la hipoteca.
Se me ocurre que igual si os casáis y os ponéis en régimen de bienes gananciales, igual podéis apañar algo, pero no tengo ni idea de si eso es posible. Consulta algún notario o abogado especializado.
Se me ocurren más opciones creativas: por ejemplo, que no pagues hipoteca y lleguéis a un acuerdo de tú comprarte una vivienda 100% tuya y alquilarla e ir con los gastos a medias.
Pero si pagas hipoteca sin figurar en la FEIN ni como propietario, directamente nada es tuyo.
Lo importante es que lo hables con tu pareja y tratéis de llegar a algún acuerdo con el que ambos os sintáis cómodos