Estoy en proceso de búsqueda de vivienda (con la idea de que sea para mí, pero muy posiblemente la alquilaré los primeros 1-2 años para hacer algo de caja y después invertir lo generado en reformarla para entrar a vivir).
He buscado por el foro y no he visto ningún tema a modo de guía que reúna aspectos básicos que se pudiesen tener en cuenta a la hora de empezar con la gestión de negociar la hipoteca. En mi caso particular, aún no me he reunido con los bancos pero sí que veo que hay muchas diferencias entre los costes de unos y otros.
Por ello, y a modo general, creo que sería muy útil reunir los principales puntos que tiene en cuenta un banco a la hora de hacer su estudio para la hipoteca, y también posibles mecanismos de negociación.
Considero que principalmente el banco va a tener en cuenta factores como:
Historial crediticio / antecedentes de pago
Ingresos y estabilidad laboral
Relación importe préstamo / valor vivienda
Duración del préstamo
Tipo de propiedad (primera vivienda, residencial, etc…)
Por otro lado, aprovecho para preguntar:
¿Cuáles son algunos consejos clave para negociar tasas de interés con los bancos?
¿Algún aspecto específico del proceso de negociación a tener en cuenta como novato?
¿Hay incentivos para primera vivienda a considerar en el proceso de negociación?
¿Qué precauciones hay que tomar para evitar cláusulas/comisiones ocultas en el contrato de hipoteca?
¿Cómo puedo mejorar mi puntuación crediticia antes de solicitar una hipoteca?
¿Qué documentos y preparativos son necesarios antes de iniciar el proceso?
¿Qué aspectos de la oferta del banco son negociables?
Agradecería si podéis contar vuestras experiencias y algún factor que consideréis de mayor relevancia a considerar a la hora tanto de qué va a revisar el banco para hacer su scoring, como qué tener en cuenta como futuro deudor de cara a la negociación.
Como bien dices el banco tiene esos factores que mencionas en cuenta. Añadiría dos cosas: si tienes otros préstamos en activo y el porcentaje de ingresos que supondría el pago de todos los préstamos. Si más de un tercio de lo ingresado se va a pagar préstamos es luz roja por norma general. También me ha dado la impresión tras mi última hipoteca, que prefieren que sean dos compradores en lugar de uno solo. Supongo que por tener diversificadas las fuentes de ingresos.
En mi caso particular, miro comparativas de hipotecas online y pido información de la mayoría a los diferentes bancos. Si hay alguna excesivamente cara la verdad es que la ignoro directamente. Una vez tienes la mejor oferta, vas a las que más se le aproximan y les comentas que en X otro banco te ofrecen esto, que a ti te gustaría tenerlo con ellos porque blablabla pero tendrían que mejorártelo. La verdad es que, en mi caso, casi siempre han sido negativas del estilo “la oferta que te dimos ya es lo mejor que podemos ofrecer”. Solo en una ocasión han querido revisarlo. Así que he acabado yéndome con la mejor oferta inicial y listo.
Imagino que hay más técnicas, como prometerles vinculaciones extra, etc. Pero no te puedo comentar nada más que haya experimentado en primera persona.
Leer todas las condiciones tranquilamente y ver si te compensa un interés algo inferior a cambio de vincular seguros y demás, o no.
No sé si contarlo como en el proceso de negociación, pero ahora tienes los préstamos del ICO para primera vivienda, lo que hace que el riesgo para el banco (que no para ti) esté maquillado un poco.
Lo mismo que te he comentado antes, mirar especialmente cómo está el tema de las vinculaciones. Y sobre todo los seguros que no te penalicen mucho si decides llevártelos a otro sitio. También asegúrate de que la cantidad que te van a dar es la que necesitas. En la última compra pedimos un 85%, nos dijeron que no había problema. En el momento de ir a firmar la FEIN ponía solo el 80%, se lo dijimos al del banco y nos comentó “ay, pues habrá que empezar el proceso de cero otra vez, tarda 15 días, blablabla”. Total, se nos pasaban las arras y acabamos cogiéndolo y pidiendo ese extra a familiares, pero es ideal ir con más tiempo para poder negociar durante más semanas. Esto no es ya de cara al banco, sino a la vivienda, haz que las arras estén ligadas a la concesión de hipoteca. Y cuanto más largas puedas hacerlas mejor.
Como extra de cosas ocultas, hay veces que te dicen por ejemplo: “la única vinculación es la nómina”. Vale, pero y la cuenta nómina que me vais a crear, ¿qué condiciones tiene? Porque por ejemplo, en algunos bancos si no domicilias recibos, si no haces uso de tarjeta de crédito, etc. te cobran X al año por tener la cuenta. Entonces no aparece como cláusula de la hipoteca, pero realmente sí es una obligación.
No sé si esto se tiene muy en cuenta en España, como sí parece que se hace en USA y demás. Yo diría que si has tenido préstamos, que los hayas pagado xD
Depende del banco te piden más o menos cosas.
Todo lo que me pidieron a mí entre unos y otros:
DNI
Contrato laboral
Vida Laboral
3 últimas nóminas
Renta del año anterior
Justificantes de otros préstamos (cuantía pendiente y últimos recibos de pago)
Justificantes de otras fuentes de ingresos recurrentes (alquileres por ejemplo)
Contratos de los pisos en alquiler de los que recibes ingresos
Extracto bancario del capital a aportar (en algunos pedían movimientos de los últimos 6 meses, otros solo querían ver que tenías el dinero en el banco)
Arras
No todo hace falta para la primera negociación siempre, pero cuando te van a hacer el estudio de viabilidad del préstamo de cara a emitir la FEIN empiezan a pedir más cosas.
En un principio todo, el interés, el plazo, las vinculaciones… Ya depende lo que que quiera dar el banco su brazo a torcer y de qué otras opciones te salgan.
Espero que te sea de ayuda, si cualquier cosa comentada no te queda clara, respóndeme e intentaré matizar.
¿Cuáles son algunos consejos clave para negociar tasas de interés con los bancos?
→ Yo lo que hice fue quedarme con las 3 mejores ofertas y tratar de presionar un poco más al banco para que mejorase el tipo, enviándoles las ofertas reales que había recibido. Obviamente, para esto tienes que tener un perfil atractivo para ellos.
¿Algún aspecto específico del proceso de negociación a tener en cuenta como novato?
→ Intenta evitar al máximo posible cualquier tipo de bonificación, salvo la salarial. En la mayoría de los casos no compensan, y partiendo además de la base, que hoy en día nadie tiene un seguro de vida. Lo mismo, el seguro del hogar es mucho más barato si lo contratas por cuenta. Eso sí, haz numeros, porque si solo has de comprometerte a un año, puede que te compense.
¿Hay incentivos para primera vivienda a considerar en el proceso de negociación?
→ No sé si tienes derecho al descuento del ITP, pero si tu idea es alquilarlo inicialmente, no te podrías beneficiar, ya que no residirás allí y por lo tanto, podrías tener problemillas con Hacienda, ya que te beneficias de un descuento que realmente no podías utilizar si no es REAL tu primera vivienda habitual.
¿Qué precauciones hay que tomar para evitar cláusulas/comisiones ocultas en el contrato de hipoteca?
→ Cancelación y amortización parcial o completa, siempre al 0%!!!
¿Cómo puedo mejorar mi puntuación crediticia antes de solicitar una hipoteca?
→ Adjunta la documentación de todos los ahorros que tienes, literal, todo tu patrimonio.
¿Qué documentos y preparativos son necesarios antes de iniciar el proceso?
→ EL banco te asesora mucho en esta parte, pero básicamente:
La nota simple para conocer todo lo asociado a la vivienda
Contrato de arras SIEMPRE sujeto a que te den la hipoteca, contrato de arras “condicionales”. Btw, no firmaría arras sin tener el informe de resultados de la Comunidad.
(Creo que no me dejo más, estricatmente necesarios pre-negociación)
¿Qué aspectos de la oferta del banco son negociables?
→ Lo dicho, bonificaciones y siempre puedes intentar mejorar ese % de interés