Cuando vendemos un inmueble por un precio superior al que lo compramos, inmediatamente pensamos en la ganancia de capital que eso representa, y en los impuestos que vamos a pagar sobre esa diferencia. Pero, ¿realmente estamos obteniendo un beneficio real? Aquí es donde entra en juego un gran olvidado: la inflación.
Ejemplo:
Imaginemos que en el año 2000 compraste un piso por 100.000 €. Veinticinco años después, en 2025, decides venderlo por 200.000 €. Negocio redondo, no?: has duplicado tu inversión, pero… ¿qué ocurre si tenemos en cuenta la inflación?
Si calculamos la inflación acumulada en esos 25 años (suponiendo un 3% anual de media), el valor equivalente de esos 100.000 € en 2025 sería de aproximadamente 209.000 €. Esto significa que, en términos reales, has perdido poder adquisitivo, pero aun así, el Estado te exige pagar impuestos por una ganancia de capital de 100.000 €.
Aqui es donde entra el concepto que creo que es muy importante: Rentabilidad Bruta vs. Rentabilidad Neta:
Rentabilidad bruta: sería ese incremento aparente de valor: 100.000 €.
Rentabilidad neta real: si descontamos el efecto de la inflación, sería incluso negativa, ya que los 200.000 € en 2025 no te permiten comprar el equivalente a lo que costaba ese piso en el año 2000.
¿Es justo el cálculo del impuesto? Yo personalmente creo que NO, la vara de medir no es la misma y al final la venta hace que hayamos perdido dinero, aunque de forma ilusoria creemos que no.
Al no ajustar por inflación, el Estado está gravando un beneficio que en realidad no existe.
Un debate muy interesante, aunque bajo mi punto de vista es parcial e interesado.
En estos razonamientos que pueden sonar muy atractivos falta un factor muy importante: la amortización. Convengamos que un piso, haciendo el símil con los bienes de inversión, se amortiza en 25 años (tomo el ejemplo mencionado, pero podríamos discutir en cuantos años se amortiza, si es posible amortizarlo al 100%, etc…). Si lo compramos en el 2000 por 100.000€, en 2025 su valor “contable” sería de 0€, totalmente amortizado, por lo que si lo vendemos por 200.000€ tenemos una ganancia patrimonial de 200.000€. Ahí también podemos discutir si corregimos por inflación o no, pero la amortización del inmueble es algo que se debería tener en cuenta (tanto como objetivo temporal en la inversión, como a nivel impositivo).
Creo que ninguno de nosotros pagaría lo mismo por dos pisos exactamente iguales, uno nuevo a estrenar y el otro con 25 años a sus espaldas, porque existe un uso/amortización/devaluación. Valdrá 0€ el de 25 años? Lógicamente no. Podríamos considerar una amortización del 1% anual por ejemplo? Habría algún otro sistema?
P.D.: me encantaría que los impuestos se calculasen en base a la ganancia corregida por inflación (qué maravilla!), pero creo que hay que ser rigurosos y jugar con todas las cartas de la baraja aunque no todas sean ases.
Lo que añades en realidad echa más sal a la herida.
En efecto el análisis es simplista, pero sirve más que de sobra para señalar el infame trato que nos da Hacienda.
Al margen de la amortización, que bien has señalado, habría que tener en cuenta también los gastos de mantenimiento de la vivienda que a lo largo de 25 años pueden ser UN PASTÓN.
¿Cambio de caldera? ¿Pintar cada cierto tiempo? ¿Derramas? Y un largo etcétera que Hacienda no nos va a dejar deducirnos a la hora de calcular la deuda fiscal tras venderlo.
A mí me estomaga que Hacienda no corrija por inflación y trinque del total nominal (porque le interesa) pero las reglas ahí están y no las marco yo.
Lo que nos tiene que quedar claro a todos es que la casa donde vivimos no la deberíamos considerar “inversión”. Patrimonio es, sin duda, pero como inversión tenemos que entender otras cosas.
Tanto en lo de que la vivienda habitual no es una inversión (es un gasto y a veces un agujero negro, pero es necesario), como que a nivel fiscal se tendría que tener en cuenta todo. Y todo es la inflación, la devaluación del bien, las inversiones realizadas sobre el bien, los gastos de mantenimiento, los intereses bancarios en caso de financiación, los gastos de transmisión, los impuestos ya soportados…
Si a nivel fiscal se contemplasen todos estos ítems saldríamos ganando muy probablemente. Pero no soy partidario de estos mensajes que por simplificar acaban en un discurso populista que arrastra fácilmente a muchas personas cuando la realidad es algo más compleja.
El debate es fascinante y complejo. Sin duda, la amortización juega un papel crucial, pero como bien mencionas, las mejoras también son clave. Imaginemos comprar un piso por 100,000 euros en el año 2000 y venderlo en 2025 por 200,000 euros, tras haber invertido 20,000 euros en mejoras como ascensores, renovación de fachada y puertas. Este escenario muestra que el primer argumento es algo simplista. Considerar todas estas variables es esencial para una evaluación completa, como señaló @Artmoderno, ya que pueden tener un impacto significativo en el resultado financiero final
