Dudas sobre Hipotecas y calculadora de cuotas

He visto un par de preguntas y recibido varias consultas con dudas sobre hipotecas (cuanto me darán, cuanto necesito ahorrado, cuanto voy a pagar, etc.) os dejo al final una calculadora para conocer qué cantidad vais a pagar mes a mes en función del capital total, número de años o tipo de interés.

Como pinceladas generales, los bancos están aportando el 80% del precio de la vivienda (o tasación si fuera menor) y en algunos casos hasta el 90%. Por tanto, es necesario contar con el otro 20% + los gastos de impuestos y notaría, gestoría, etc.

  • Sobre los gastos iniciales y capital necesario: aproximadamente necesitamos el 30% del precio de la vivienda para la entrada (20%) y estos gastos (9-12% en función del ITP que fija cada comunidad autónoma).
  • Sobre la cuota: la cuota máxima en general es del 35% de los ingresos totales de la unidad familiar. Es decir, si cobramos 1.000 euros la cuota que nos aceptarán será de 350€ o inferior. Si cobramos 3.000 la cuota debe ser menor de 1.050€.
  • Como curiosidad, por cada hijo los bancos asumen un gasto de 300 - 400 €, que se debe incluir como gasto y restar a la cantidad de ingresos totales. Es decir, si los ingresos son 3.000 con un hijo asumirán que son 2.600 y la cuota máxima será de 910€ (35% de 2.600).
  • A los ingresos también se restarán otro tipo de préstamos (personales, coche, estudios, etc.).

Cualquier duda podéis escribirme por privado con total libertad. Fuente: yo mismo, gerente de una inmobiliaria y asesor hipotecario certificado por EFPA.

https://www.inversioninmobiliaria.net/calculadora-hipoteca/

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Muy interesante todo.

Con respecto a eso yo siempre he tenido la duda. Siempre he pensado que si compro una casa lo haré porque es una buena oportunidad, es decir, la compraré por debajo del valor de tasación. Y como el banco te suele dar el 80% (del valor de tasación pensaba), ese 80% igual representaba el 100% de mi precio de compra. Veo por lo que dice que esto no es así, no?

Buenas Diego,
Aunque la tasación sea mucho mayor al ser una buena oportunidad, el banco aportará en ese caso el 80% del precio de compra.

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Vaya pena…

Muy interesante tenerle por aquí, una pena que no esté en Madrid.

Yo tengo pensado adquirir una vivienda este año (estamos mirando a la espera de oportunidad) y me surgen un par de dudas que seguro sabe resolverme. Lo único que tengo claro es que quiero un tipo fijo.

  • Qué estrategia de negociación debo seguir para conseguir un buen tipo? Ir a varios bancos? Empiezo por los que tengo la nomina? Cuanto presiono? Hay alguno que esté arrasando ahora en el segmento de tipos fijos?
  • Qué tipo puedo llegar a conseguir (existe algún rango sueldos-tipos concedidos)? Solo depende de los ingresos de la unidad familiar y los hijos? Se tiene en cuenta el sueldo variable o bonus? Y el patrimonio ya ahorrado ayuda a demostrar más capacidad de pago?

Gracias de antemano, un saludo.

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Ve a diferentes bancos y que te hagan oferta. Con la oferta más barata vuelta a tu banco habitual y presionar para que al menos te igualen oferta.

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Muy bueno Juan Luis, muchísimas gracias por la aportación. Desconocía el tema de los hijos!

Hola @jltob hay bancos que te cogen el valor máximo de las 2 opciones, siempre que no haya una auténtica burrada (así nos lo comentaron). Hará un año estuve a punto de comprarme un apartamento, 106.000 precio de compra, 140.000 tasación oficial (no de inmobiliaria). ING me ofrecía el 70% (en 2a residencia las condiciones son diferentes) del valor máximo de ambos, osea del de tasación, 140.000€ y me prestaba 98.000 € que era el 90 % + o - del valor de compra. Apuntar este matiz, hay bancos que te cogen el valor máximo de las 2 opciones, otros no, sólo el de compra.

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Buenas Miquel, aunque no es la norma sí existen bancos que amplían hasta el 90% del precio de compra o más, siempre que se encuentre por debajo del 80 de tasación. Para ello pueden pedir garantías extras o seguros de impago en función del cliente, y a nivel interno dotar mayores reservas en el BdE, no es la norma pero en algunos bancos es posible, estos últimos meses he visto operaciones de este tipo con ING, BBVA, Liberbank o Coinc, y alguno más habrá por ahí.
Un saludo.

Buenas Diego, al hilo de lo que comentaba Miquel, lo normal es que aporten el 80% pero aclarar que sí es posible conseguir hasta el 90% (normalmente perfiles de funcionarios o ingresos regulares, o aportando otras garantías como avales o seguros de impago, o si cumple el resto de requisitos sin problema).

Lo que yo suelo hacer con clientes es en primer lugar preguntar en el banco donde tengas la cuenta, que ya conocen tu historial de ingresos, pagos, préstamos, etc. y que den condiciones. Posteriormente ir a varios bancos físicos y estudiar con ING, Liberbank , Kutxabank, Caixabank… digo estas porque sé que ofrecen buenas opciones en Alicante, pero en cada zona de España hay bancos más o menos potentes y con unas políticas u otras, y también consultar online con Coinc u Openbank que tienen condiciones interesantes.
Luego con la mejor puedes irte a tu banco y si no hay mucha diferencia suelen igualar, siempre y cuando te interese mantener el banco. A tipo fijo opciones como caixabank o coinc (80% sin vinculaciones) pueden ser buenas, liberbank en función del cliente puede ampliar más del 80%. Openbank no lo sé pero échale un vistazo. ING también dan más del 80 pero no a tipo fijo.

Luego en cuanto a tipos, si es fijo algo menos del 2% es buena opción en función sobre todo del plazo y % del capital pedido, si es 90% por ejemplo subirá un pelín. Por lo general no hay variación de tipos siempre y cuando cumplas con el sueldo necesario. O algunos bancos pueden tener un poquito de bonificación por sueldos mayores de tanto, pero la diferencia no es mucha. Más que “el sueldo” tienen en cuenta los ingresos totales anuales y para eso piden la declaración de la renta del año anterior. Tener patrimonio ayuda mucho al mejorar el perfil del cliente, sobre todo porque demuestra capacidad de ahorro.

Buen tocho dejo aquí en un momento, si quieres comentar cualquier duda o los números de tu situación concreta puedes escribirme por privado sin problema. un saludo.

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Muy interesante Juan Luis, tener información de primera mano por parte de un experto es todo un privilegio!

Gracias. Información muy interesante. Cuando tenga más avanzado el tema me pasaré por aquí.

Un saludo.

Hola @jltob, estaba el otro día con la siguiente duda.

Se dan mejores condiciones en la hipoteca si es primera vivienda (o si vas a vivir ahí)? Si es así, compensaría mentir al banco? No con el numero de viviendas que tienes en propiedad que ahí imagino que te pueden pillar. Pero por ejemplo, si me planteo comprar mi primera vivienda pero no para vivir en ella sino para alquilarla, me compensa decir en el banco que mi intención es ir a vivir a esa vivienda?

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Las condiciones son diferentes si es vivienda habitual o segunda vivienda. Al menos antes, cuando yo hice mis hipotecas 15 años atrás.

También podría darse el caso de que fueras a comprarte tu primera vivienda y una vez comprada vivieras allí una hora, un día, una semana, un mes o un año y justo después cambiaras de opinión y decidieras que no quieres vivir más allí por la razón que sea.

A lo mejor te caen mal los vecinos, vaya por Dios. Quién sabe cuántas razones hay para no querer vivir en un sitio, sea tuyo o no. El caso es que eres adulto y por tanto libre de mudarte.

Supongo que me has entendido. :wink:

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