Duda operación inmobiliaria

Buenos días, soy nueva en estos temas, y me gustaría pedirles consejo, estoy en duda acerca de que hacer con una propiedad que tengo, es un piso que esta totalmente pagado, de 48años de antigüedad, tengo dos opciones:

  1. Venta, según la inmobiliaria consultada, podría venderse en 195000 (me costó con reforma incluida 170000), se trata de mi vivienda habitual, y al venderla ahora podría ahorrarme el IRPF

  2. Alquiler: se podría alquilar por 850/mes, con una rentabilidad aproximada de 8500/año

La cuestión es el estoy a punto de comprar una segunda vivienda, que pasaría a ser mi nueva vivienda habitual, me la entregarían en marzo del 2023, precio de 320000(obra nueva terminada, pendiente de los últimos permisos del ayuntamiento); con la consiguiente hipoteca a pedir llegado el momento, que seria de aproximadamente 280000.
Dadas las actuales condiciones económicas, no se si es mejor vender y reinvertir en mi nueva vivienda, o alquilar y tener una renta con los pro y contras que eso conlleva.

Espero me puedan ayudar con sus consejos, ya que veo que aqui hay gente muy enterada y con muy buenos consejos.
Gracias
Un saludo

Por los números que nos das la rentabilidad bruta del alquiler es un 4.36%. Para calcular la rentabilidad neta tendríamos que saber tus ingresos para saber cuánto pagarías a Hacienda, pero voy a hacer una aproximación infundada y suponer alrededor de un 3.6% de rentabilidad a ojo de buen cubero.

También necesitaríamos saber qué tipo de interés te darían en la hipoteca, si la podrás rebajar con vinculaciones, etc. Actualmente los tipos han subido bastante y las hipotecas a tipo fijo andan por el 3 y pico por ciento sin vinculaciones. A tipo variable es un riesgo considerable en el entorno que estamos de subidas de tipo.

Para aconsejarte como es debido necesitaríamos saber todos esos datos, pero a primera vista no pinta bien lo de alquilar. Lo que saques con el alquiler no tiene pinta de que vaya a ser mucho más de lo que te ahorres con la hipoteca y te llevas todas las preocupaciones de ser casero.

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Muchas gracias por tu respuesta @Pokerpro , mis ingresos son de 2500 aproximadamente por mes, y con respecto a la hipoteca aún no la tengo , pero sería >3% , dadas las condiciones actuales.
Entiendo que no tiene buena pinta lo del alquiler actualmente, por eso tengo tantas dudas, ya que siempre dicen que tener un piso en propiedad es importante, pero la rentabilidad de este no es muy buena, vivo en Mallorca y aquí cada vez todo es más caro, y las rentabilidades menores que en según que lugares de la peninsula.
Gracias nuevamente.
Un saludo

Bajo mi punto de vista .
Si tu capacidad de endeudamiento veo que son los 280000€ que es el préstamo que pedirás en unos meses al 3% .

Yo vendería ahora y me aprovecho de no pagar esos 25000€ de plusvalía (diferencia de 165000 -195000).

Como el importe a pedir es menor y por lo que entiendo que tienes capital ahorrado para la entrega de este nuevo inmueble yo buscaría otra segunda vivienda para invertir con una segunda hipoteca (jugando como máximo de ambos préstamos los 280000€)
Compraría una vivienda en la península en ciudades como Alicante con un precio máximo de 80000€ y lo alquilaría por habitaciones ,gestionandomelo una empresa .( Estamos hablando que podíamos sacar 1200€ brutos mes a parte luego hay que descontar comisión de empresa gestora de alquiler) pero aunque la rentabilidad baja con esa empresa nosotros ganamos tranquilidad ya que vives fuera y esa tranquilidad también vale mucho.

Saludos.

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Muchas gracias por sus respuestas @j_n.i y @Pokerpro , me han ayudado muchísimo a terminar de tomar mi decisión, y gracias por los consejos de invertir en la península. Que gran acierto encontrarles.
Un saludo