Os pongo en situación; Mi abuela falleció hace unos meses. Tenía dos pisos.
Piso 1: Valorado en 160.000€. 90m2, muy bien situado, plaza de garaje. En la zona en la que está (Valencia), se puede alquilar por unos 700€-750€/mes.
Piso 2: Valorado en 60.000€. 50m2, muy bien situado. Actualmente está alquilado por 400€/mes.
Son dos hermanos, por lo que, mi padre ha heredado el 50%. La otra parte de la familia quiere vender.
Ambos pisos son dos buenas opciones de inversión ya que, por localización, siempre van a estar alquilados (o sería lo lógico). Para mi padre sería una buena operación ya que, al tener ya el 50%, por una inversión de 110.000€ conseguiría unos ingresos brutos mensuales de 1.100/1.150€ (700+400). Si no calculo mal (perdonar si me equivoco), saldría una rentabilidad BRUTA anual del 12%.
El problema está en que mi padre, actualmente, no puede afrontar esa hipoteca, pero yo sí. ¿Veríais buena opción hipotecarme, para comprar ese 50%. Finalmente, yo tendría el 50% de esos pisos y mi padre el otro 50%. No contemplo venderlos porque ambos, creo, que son dos maravillas, por ubicación.
Estoy abierto a todo tipo de ayuda, lo que vosotr@s haríais, si os quedarías solo con uno, todo tipo de opiniones, críticas constructivas y comentarios.
Mira la rentabilidad neta de esos inmuebles y de la zona para poder comparar, usa a los apis si lo crees necesario para ello.
Después comprueba el cash flow, no hipoteques para perder todos los meses.
Si esas dos cuestiones salen positivas yo si afrontaría la operación.
Te falta restar a los alquileres los costes de comunidad e IBI de ambos inmuebles, pero en realidad te estás haciendo trampas al solitario, porque la rentabilidad del 12% te sale al dividir entre 110.000€, lo que supone que te estás “quedando” con el 100% de los alquileres e imputando en costes sólo un 50% de la casa, ya que el otro 50% YA es de tu padre, no hace falta comprarlo.
La rentabilidad la tienes que calcular sobre el 100% del precio de los inmuebles, y así te daría un 6% bruto, antes de IBI, comunidad, etc., ya te vas a unos números normales para la rentabilidad de un alquiler. Lo normal sería que te generara ingresos positivos todos los meses después de pagar la hipoteca, requisito para mí imprescindible.
Dicho esto… si puedes hacer frente a la cuota de esa hipoteca y te sientes agusto con la deuda y con el piso… adelante.
El piso de 90m2 te va a costar alquilarlo más que el piso de 50m2 y probablemente tenga más gastos al tener plaza de garaje. No se como esta el mercado inmobiliario en Valencia pero a lo mejor por los 80.000€ que tienes que dar a tu tio puedes encontrar otro piso y alquilarlo sin tener que dar la mitad a tu padre.
muchas gracias por tus consejos, lo miraré ya que al tener que abordar una hipoteca igual no me sale rentable. A mi padre al tener ya ese 50%, aportando los 110.000€ tendria una rentabilidad NETA media de un 11,30% . Si lo calculo sobre el valor total sale una media de un 5,65%, no muy elevada.
Voy a estudiar mi posibilidad al tener que hipotecarme. gracias nuevo!!
exacto, eso es lo que también estaba mirando, en realidad el valor de ambas viviendas es de 220.000 por lo que sale una rentabilidad neta del 5,65% despues de restale IBI, comunidad y seguro. Creo que al tener que pagar hipoteca se me quedaría un margen muy reducido y la opción para mí no es viable.
el de 50m2 en cuanto a rentabilidad es mayor que el otro, en los gastos mensuales no hay mucha diferencia pero si en la inversión! gracias por tu opinión!
muchas gracias, la verdad es que no me gustaría perderlos pero si la rentabilidad no es buena debido a no va a ser mio el 100% no tiene mucho sentido… gracias a tod@s por vuestros consejos!
