Hola!
He mirado varios hilos del foro en el que se habla de la inversión inmobiliaria para alquilar pero en ninguno he encontrado respuesta a mi duda.
Tema psicológico aparte, estoy dudando entre comprar algo para alquilar o amortizar mi hipoteca por completo. Tengo hipoteca hasta el 2047, cuando tenga yo unos 75 años (tela!). Tengo ahorrado suficiente para cualquiera de las 2 opciones y no me planteo dedicar ese dinero a ningun fondo de inversión ni nada parecido, es decir, sólo me planteo esas 2 opciones para este ejercicio “mental”.
Estoy tratando de hacer una especie de VAN de flujo de fondos para valorar que me puede interesar más, y en el caso de la amortización considero que las letras que dejo de pagar son flujos positivos.
¿Este planteamiento es correcto? O me estoy haciendo “trampas al solitario”.
¿Es correcto hacer una VAN para evaluar estas opciones?
Si alguno habéis hecho un análisis similar… ¿que método habéis utilizado?
Muchas gracias anticipada si alguien me puede echar una mano con esto.
Aqui hay que tener en cuenta una variable muy importante: ves seguro el flujo de ingresos que tienes actualmente? (trabajo) has calculado la pensión que te quedaría (si las hay) y si con ella podrás continuar pagando la hipoteca?
Es un dilema porque si pagas la deuda estás dejando los ahorros que te pueden servir para otras cosas… con los intereses bajos que tiene la hipoteca saca bien la cuenta de cuantos miles te ahorrarías si pagas ya a ver si te compensa pagar de una vez o será mejor darle largas a ese asunto, tal vez si solo te quitas algunos años de hipoteca por lo menos unos 10 años o así? Ya nos contarás la decisión final:ok_hand:Suerte
Es una difícil decisión, y realmente nadie puede darte una opinión más o menos fundamentada con tan pocos datos (no sabemos tu nivel de endeudamiento, tu solvencia, estabilidad laboral, porcentaje mensual que eres capaz de ahorrar, cómo son las viviendas, si te dejan un cashflow positivo o simplemente te pagan la hipoteca, el TAE que pagas, tus objetivos, etc, etc).
También tienes la opción de amortizar solo una parte de la hipoteca y el resto invertirlo en otra cosa, yo a bote pronto tendría muy en cuenta esa posibilidad, más que nada porque no me veo pagando hipotecas hasta los 75.
Como ya han dicho sin tener todos los datos no sabría darte una opinión mas alla de generalidades. Pero en general, económicamente, va a compensar invertir el dinero en vivienda para alquilar antes que amortizar.
En general me refiero a intereses hipotecarios bajos como están actualmente y rentabilidad del alquiler alta… no sirven todos los inmuebles.
Yo opino que la hipoteca es el préstamo más barato que vas a encontrar a lo largo de la vida y que depende en que situación te encuentres de esta.
Con mi pareja, al haber comprado la casa antes del 2012 nos desgrava por lo que hemos decidido y nos sale más rentable amortizar anualmente la cantidad máxima ya que nos proporcionará un ahorro entre los intereses más lo que nos aportará la AEAT de unos 38k… si no cambia la cosa claro en cuanto al euribor.
Tampoco tenemos penalización por amortización anticipada
Mi recomendación es que lo calcules y que directamente le preguntes al banco que hacer
A cuántos años te puedes apalancar?
Amortizar es goloso pero una operación bien hecha que te deje un cash flow neto a fin de mes y la posibilidad de aprovecharte de tipos muy bajos a mi me resulta incluso más goloso
Dicho esto no todo el producto inmobiliario vale para este propósito pero si lo tienes yo aprovecharía la coyuntura
Un saludo
PAOLO
Como te han comentado, la hipoteca es el préstamo más barato que vas a poder sacar. Yo, en su día, amortice la hipoteca, porque el euribor estaba al 5% y quería vivir menos preocupado. Trabajo estable y bien pagado. Al bajar los tipos, dejé de amortizar. Y estoy invirtiendo en fondos, xa vivir más tranquilo en el futuro
En mi caso mientras tenía una deducción por inversión en vivienda habitual del 15% más un euribor en torno al 1-2% amorticé hasta el máximo y ahorre el resto.
Una vez perdida la posibilidad de la deducción, invertir suele ser más rentable que ese 1-2% que estarás pagando por el importe pendiente de la hipoteca.
Pero como han dicho otros compañeros antes depende de tu situación particular (por ejemplo frente a cuotas altas el aspecto psicológico de reducir la cuota por si tienes un periodo de bajos ingresos puede ser interesante si tus ingresos no son estables).
Lo que es un hecho incuestionable es que la hipoteca es un coste seguro (y no tenerlo también), y la rentabilidad de una inversión no.
Y que si mañana quieres acometer una inversión no es lo mismo tener pendiente 100.000€ en la hipoteca y tener 100.000 en el banco que no tener ni hipoteca ni capital disponible. La primera opción siempre te da más posibilidades.
Muchas gracias a todos por vuestra información y experiencia.
He hecho unos números por encima y definitivamente lo que más me interesa por el momento es meter el dinero en algun fondo e ir amortizando cada año el valor que me maximicé la desgravación físcal. Es cierto que el euribor ahora está por los suelos y es un préstamo casi gratis.
Haciéndolo de esta manera podré cancelar la hipoteca en la mitad de tiempo y aún me quedará un buen pico al final.
Reitero mi agradecimiento por vuestra ayuda. Es una alegría ver la voluntad de ayudar desinteresadamente que hay en este foro.
Un abrazo!
Comprar para alquilar. (y seguir pagando hipoteca hasta los 75 años).
Amortizar hipoteca por completo.
En respuesta a tu pregunta del VAN. Ese tratamiento no es del todo correcto.
Hay que saber el tipo de interés y condiciones generales de la hipoteca.
Pero en cuanto a rentabilidad, salvo que el interés de la hipoteca sea salvaje interesa muchísimo más comprar otro piso para alquilar. Y si el interés o las condiciones de tu hipoteca no son muy buenas puedes buscar alternativa moviéndote a otro banco. Es buen momento para hipotecarse con los tipos tan bajos que tenemos actualmente.
Suerte