Hola a todos,
Llevo tiempo con la idea de invertir en un piso para alquilar. Sin embargo, las cuentas no me cuadran con las rentabilidades que leo en muchos sitios:
Estoy mirando para comprar un piso para alquilar a estudiantes en Salamanca. Pongo el siguiente ejemplo:
Piso de 150 K con una reforma de 20K. Alquiler sobre 800-1000 euros. Con algunas suposiciones básicas, obtengo unas rentabilidades entre 2.5% y 5% neto. Esto incluso teniendo en cuenta que mi familia me hiciera un préstamo sin interés.
Recomiendan para el sector inmobiliario que la rentabilidad neta sea de por lo menos el 5%. ¿Alguien que esté obteniendo rentabilidades puede poner los números reales para obtener >5% neto? @MariaRodriguez@ExpatGadsden@balioer@Jandro
Hola, @Eskel,
te comparto información del apartamento que menos rentabilidad me da porque es más caro que lo que suelo comprar, aunque al estar en muy buena zona de Madrid, su liquidez es mayor.
Coste total, incluido gastos de notaría y reforma completa: 197.709,65 €
Gastos anuales (seguro hogar, impuestos, reparaciones, IBI y comunidad): 2.135,95 €
Alquiler anual: 13.200 €
Rentabilidad neta: 5,6%
Sobre lo que comentas, veo caro un piso en Salamanca por ese precio, aunque no conozco muchísimo el mercado de esa zona. Puedes contar qué características tendría lo que buscas? Si yo tuviera que alquilar a estudiantes, me plantearía comprar un piso de 4-5 habitaciones como mínimo, alquilado durante el curso a estos estudiantes, y destinado al alquiler turístico en el verano, lo que te supone tener ingresos muy jugosos en esos dos meses que queda libre.
Con buena ubicación, priorizaría la cercanía al Centro y, después, buscaría que esté lo más cerca posible de las Universidades. La ubicación para mí es básica porque favorece la venta futura del piso en caso de necesidad.
Si un piso de 4-5 habitaciones cerca del Centro en Salamanca, cuesta 150.000 €, entonces buscaría algo un poco más pequeño, a menor precio, para arrancar y ver si este tipo de negocio te resulta interesante, porque te va a exigir una cierta dedicación en los meses de junio a septiembre.
Y, como última sugerencia, te planteas comprar un local chulo para reconvertir en piso para estudiantes / alquiler turístico? Un local grande es más fácil comprarlo a mejor precio que un piso grande, pero tienes que tener tiempo y paciencia para que te den la licencia de cambio de uso y empezar entonces la obra.
Saludos y mucha suerte con tu proyecto!
Muchas gracias por la respuesta y por compartir tus números.
Creo que mi búsqueda más o menos está en la misma línea de lo que tú recomiendas:
Piso céntrico: Aunque no se sabe como evolucionará el mercado, creo que la preservación del capital tiene más seguridad en un piso con buena localización
4 habitaciones - 2 baños: Alquilando a 250 € por habitación, creo que 4 habitaciones (o 5) es la mejor forma de sacar rentabilidad
El extra de los meses de verano no lo había pensado, pero es una opción a considerar y que pueda ayudarme a acercarme a las rentabilidades del 5%. Aunque después de que hayan pasado estudiantes no sé si estará en buenas condiciones para alquiler turístico
Todo depende de tus objetivos. Para mí, no sería una rentabilidad suficientemente atractiva, y menos si no apalancas con dinero del banco, y teniendo que alguilar por habitacion. Has mirado otras zonas? No conozco Salamanca, pero area metropolitana de Barcelona hay propiedades de 90k-120k que se alquilan por unos 800.
Ahora dan hipotecas a 1.3% fijo que es muy bajo, y apalancando te sale un cash on cash ROI muy bueno en algunas viviendas. Sin hipoteca no se si consideraría la inversión inmobiliaria como atractiva.
Otro punto a tener en cuenta es que tendrás bastante rotación si alquilas a estudiantes, sera una inversion menos pasiva, y probablemente el piso vacio en verano, asi que consideraria 90%-85% de ocupacion para tus calculos.
Hola @Eskel, mi experiencia respecto a uno que adquirí hace casi 6 años y que lo tengo alquilado como vivienda habitual con una renta normalita, ha sido durante el ultimo año de una rentabilidad despues de impuestos de 5,75 %, habiendo recuperado en este tiempo un 30,55% de la inversion.
Estamos hablando sin haberlo tenido practicamente sin uso durante este tiempo y con una renta no muy alta.
Debes tener en cuenta a nivel de impuestos que si la vivienda no es vivienda habitual sus rendimientos son al 100% a efectos del IRPF, en el caso de vivienda habitual son solo el 40%, lo que en mi caso supone más o menos un mes de renta.
En tus números veo unos gastos de comunidad bajitos, menos de 15 euros mensuales al mes ? y si va a tener algún tipo de financiación no veo las cuotas.
La verdad es que han aportado muy buenos comentarios todos y daré mi opinión.
Esta claro que el momento de compra influye mucho en la rentabilidad y los precios hace 5 años no tienen nada que ver con los actuales. Ahora son bastante más caros y la rentabilidad se nota (aunque tb ha subido el alquiler). Por otra parte parece que ya están bajando algo.
A pesar de esto coincido con otro comentario… la rentabilidad está en los pisos más baratos. Me parece muy caro el inmueble que presentas para ser Salamanca, aunque tú conocerás el mercado. Ves jugando con otros pisos que veas… aunque lo alquiles por algo menos, para ver el compromiso entre rentabilidad/cashflow/riesgo.
Comparto unos datos de una compra de finales del 2018… Tampoco es una rentabilidad excepcional
Estoy de acuerdo con los comentarios de los compañer@s y coincido con @Norealhxc , creo que es un piso caro (aunque no conozco la zona) y más después de 20.000€ de reformas .
Aquí la clave es evidente, mirar si puedes comprar algo más económico o sin apenas reformas y/o además mirar si puedes convertir parte del salón en habitación (househacking) y así aumentar el alquiler.
Por otro lado desconozco al 100% Salamanca y su movida universitaria (que por cierto dicen que es genial), pero a menudo los estudiantes prefieren pagar menos y vivir algo más lejos, y viajar en transporte público o bicicleta (siempre que sean de calidad y comodidad).
Yo también estoy estudiando la compra de otro piso para alquiler de estudiantes en una ciudad la cual cursé mi carrera y estuve en distintos pisos y creo que eso me da una cierta visión y ventaja. Mira de ser algo empático y ponte en su lugar, quizás te ayuda a tomar alguna decisión más.
Sinceramente, me parece a priori que estás hablando de un piso muy caro, sobre todo para hablar de meterle 20.000€ de reforma.
Otra cuestión es también que hay muy buenas oportunidades de inversión en ciudades pequeñas alrededor de España, por ejemplo estos son los números de un apartamento que tengo en una pequeña ciudad de Extremadura.
Y te estoy hablando de que este apartamento está en la Plaza de España de la ciudad en cuestión, con lo que seguramente incremente su valor con el tiempo, pero si nos ceñimos únicamente al rendimiento por alquiler, es el que te he mostrado anteriormente.
Edito:
Y esas siguen siendo unas cuentas muy por encima, porque después la parte del IRNR se puede reducir con ciertas condiciones, y en el caso de los que tributais por IRPF, tened en cuenta que si en vez de estudiantes lo alquilais a alguien que establezca su “vivienda permanente” solo tributais por un 40% de los ingresos brutos, no el total.
En realidad de IRNR pago casi nada, ya que el piso tiene un valor de suelo en catastro muy bajo, con lo que quito el 3% anual en cuestión de amortización de la diferencia entre el valor de compra y el de suelo, con lo que a efectos prácticos pago 60€ de impuestos cada tres meses.
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