Pensaba que la negociación de la amortización ya no era posible después de la ley hipotecaria de 2019. De todos los bancos con los que he hablado ninguno ha dado su brazo a torcer en eso.
Todo es negociable menos la muerte 
¿Lo has pedido expresamente? Yo lo acabo de conseguir para una fija q voy a firmar, pero después de haber avanzado bastante en conversaciones y de q se hayan hecho ya la idea de que vamos a firmar. La cancelación total no, pero la parcial me la han dejado a cero.
Banquero al habla. Lo que tienen las Hipotecas a Tipo Fijo generalmente no es una comisión de Amortización, sino una compensación por riesgo de tipo de interés. ¿Qué es esto? Intento explicarlo sin mucho detalle con un ejemplo:
Imagínate que el banco te presta un dinero al tipo fijo, por ejemplo, del 2%. Tiene la expectativa de este rendimiento del dinero prestado durante toda la vida de la hipoteca. Es decir, que durante todo el plazo pactado, de manera constante, va a obtener ese 2%. Esta expectativa desaparece o disminuye si anticipas todo o parte del préstamo.
Si quieres devolver todo o parte del préstamo anticipadamente, pueden darse dos situaciones: Que el mercado esté prestando en ese momento del adelanto, de media, a un tipo de interés fijo superior al de este préstamo en particular (un 3% por ejemplo), o que por el contrario la media del mercado sea inferior a nuestro préstamo particular (pongamos un 1%).
En el caso de que la media sea superior, el banco puede volver a prestar ese dinero con un rendimiento superior, así que no es necesaria ninguna compensación.
Sin embargo, si la media es inferior, tendrás que pagar esta “comisión” por la pérdida generada al banco.
Si la amortización se realiza durante los 10 primeros años, la comisión máxima será de un 2% de lo reembolsado y, pasado esos 10 años, la comisión de amortización desciende a un máximo de un 1,5%.
Para salvar la cancelación total, negocia a cero la parcial, y te dejas una única cuota por amortizar. Eso sí, si vendes la casa y amortizas directamente, tendrás que pagarla.
En mi opinión, a los tipos que se están concediendo las hipotecas a tipo fijo me parece una oportunidad histórica.
Ojo aquí. Las Big Four no cotizan, por lo que, salvo que te hayas confundido y trabajes en Accenture, no sé cómo de líquidas son esas acciones o participaciones.
En cuanto a lo de amortizar deuda o invertir en acciones. Dejando de lado que el rendimiento histórico de los mercados es muy superior a los tipos de interés a los que tienes acceso hoy en día, imagínate una cosa.
Dos alternativas:
- Te tiras 10 años amortizando la deuda quitándote años para ahorrar intereses con 5.000 pavos anuales
- Te tiras 10 años invirtiendo en fondos indexados al MSCI World o S&P500 por 5.000€ anuales
Te quedas sin trabajo.
¿Qué prefieres tener, unos años menos de hipoteca o unos 62k€ liquidables?
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(Disculpa si digo alguna barbaridad, no soy muy dicho en la materia)
Pero precisamente por eso eso se usa el sistema de amortización francés que adelanta el pago de los intereses a los primeros años del préstamo, para intentar asegurarse cobrar los máximos intereses posibles.
También muchos te ponen todas las trabas posibles para que no amortices o canceles durante los tres primeros años, que es cuando más comisiones se cobran.
Coincido con lo de la oportunidad historica, quería esperar a setiembre para comprar pero voy a hacerlo en los proximos meses, ya he empezado a pedir ofertas
Sí y no. El sistema de amortización francés no solamente adelanta el pago de los intereses, sino que penaliza los periodos largos sobre los cortos.
Intento seguir con el ejemplo (desde el punto de vista del banco), para que visualicemos la duda que comentas. Perdón por irme un poco de la cuestión inicial, pero creo que tiene interés desde el punto de vista de educación financiera.
El banco te presta 200.000€ al 2% de interés a 30 años. Sale una cuota mensual de 739,25€. El coste total de la hipoteca es de unos 266.000 (200.000 capital + 66.100 intereses).
En el 10º año a 31 de diciembre has pagado unos 88.500€ (53.800€ de capital y 34.800€ de intereses). Te quedan 146.150€ por amortizar y 31.300€ de intereses por pagar. Decides amortizar, nos ponemos en el punto de vista del banco:
Si los tipos de interés están exactamente igual (2%). Conceder un préstamo exactamente igual al tuyo (lo que te queda), es decir, 146.150€ al 2% durante 20 años le va a producir exactamente los mismos rendimientos (¡compruebalo! No es intuitivo 
): una cuota de 739,25€ y 31.300€ en intereses.
Si los tipos de interés están más bajos (que es la situación donde entra la “comisión”), por ejemplo al 1%. Ese préstamo le supondría 15.160€ en intereses, por lo que incurriría en una pérdida de 16.140€.
Esto no ocurre así con los préstamos a tipo variable, ya que tu préstamo se va actualizando periódicamente según van cambiando las condiciones de tipo de interés, por lo que da igual si amortizas o no (desde el punto de vista del banco).
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Muchísimas gracias por tu comentario. Me ha venido muy bien para enterarme mucho mad claramente de cómo funciona el tema de la amortización.
Sobre las Big 4 me refería a Big Tech - Wikipedia
Gracias por la detallada explicacion. La verdad yo estoy en proceso de pedir una hipoteca y la directora me explico brevemente eso mismo que si el banco “no perdia dinero” no habria penalizacion por amortizacion parcial. Ahora lo entiendo.
Por ahora estoy hablando con dos bancos. Cantidades de 246k a 25 y 30 años (tenemos que decidir con mi pareja).
Ambas opciones no entramos en detalles porque en mi caso es obra nueva y hasta que no haya la tasacion oficial no hacen la propuesta en firme (o eso me dijeron).
BBVA: 25 años 1% maxima vinculacion y 30 años 1.15% maxima vinculacion.
Caixabank: 25 años 0,90% maxima vinculacion y 30 años 1% maxima vinculacion. Aqui dijeron incluso que tenia que contratar alarma.
Pero lo dicho, son casos de inicio de negociacion y no se muchos detalles.
que te parecen estas condiciones @Full_Transition, 25 o 30. Siempre he pensado que si escojo 30 años tengo mas cash y eso puede darme mas libertad para ya sea ahorrar, viajar o amortizar. De la otra manera la cuota sale como 150e mas cara y aunque no me suponiera ningun inconveniente siempre son unos 1800e al año menos disponibles pero obviamente pagando menos intereses a la larga.
Un tema muy importante es que los bancos cuando hacemos una oferta queremos que te obsesiones con el numerito del tipo de interés. Y busques exprimirlo al máximo, sin mirar el resto de gastos con los que podrías incurrir para bonificarlo al máximo. No es lo mismo bonificarse por tener la nómina o por hacer x pagos durante el año con la tarjeta, que un seguro de vida, un seguro de hogar o incluso otros como seguro de coche o servicios de alarma.
Además, algunos bancos (BBVA entre ellos, si no me equivoco) tienden a solicitar un seguro de pagos (esto no es un problema, es el sustituto de los avales, que tienen mucha peor fama para los bancos); el problema es que incluyen las primas de ese seguro en el capital de la hipoteca. Es decir, que si tienes que pagar 246k y el seguro de pagos tiene una prima anual de 300€, tu hipoteca pasa a ser de 255k (246k + (300*30)). A tener en cuenta.
Recapitulando:
- No todas las bonificaciones son iguales. Cuidado con las que implican coste
- No nos obsesionemos con minimizar el tipo de interés, 10pb más a cambio de no tener que pagar un seguro que no necesitamos está bien.
- Preguntar siempre si las primas se están sumando al capital de la hipoteca o las pagamos aparte.
La cuota, si puedes pagarla con holgura (<20-30% sueldo neto mensual), no es lo único en lo que te tienes que fijar.
También hay que evaluar el coste total del préstamo. Con el ejemplo de BBVA:
- 246k a 30 años al 1,15% son +45.000€ de intereses, cuota de 808€
- 246k a 25 años al 1% son +32.000€ de intereses, cuota de 927€
Entonces, vas a tener aproximadamente 1500€ de liquidez adicionales año a año. Para ver qué es mejor podemos calcular el coste de oportunidad y cómo estarías al de 25 años con uno y otro. Suponemos que inviertes esos 1.500€ anuales en un fondo indexado que te da el 7% anual (media histórica S&P500). No meto inflación por no hacerlo más complejo, pero puedes calcularlo con ella.
- Con la opción de 25 años, a los 25 años tienes 0€ de deuda, 246.000€ de patrimonio inmobiliario habiendo pagado 32.000€ en intereses.
- Con la opción de 30 años, a los 25 años tienes pendiente de pagar 1.400€ en intereses y 47.000€ de capital. Tienes 199.000€ de patrimonio inmobiliario + 95.000€ en Fondos Indexados (líquidos). Por el camino has pagado 43,600€ en intereses
Aquí tienes que tomar tú la decisión de qué escenario prefieres. Hay muchas más variables como amortizaciones parciales o la revalorización del inmueble, etc. Pero este es el tipo de análisis que creo que hay que realizar.
Espero haber ayudado
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En mi hilo de Objetivo: hipotecarme, acompañadme en esta loca aventura del ahorro he colgado las tres ofertas que tengo hasta el momento (aún me faltan 3 más por recibir) y dos de ellas me piden hasta 500€/año de seguros pero sigue siendo más barato que ese 0.50% que tendría que pagar de más (a parte de que tendría que contratar igualmente un seguro de hogar y de vida, por lo que tengo entendido).
He calculado y las bonificaciones que me ofrecen al precio que me piden salen a cuenta a partir de los 200K de hipoteca.
El seguro de vida no es obligatorio, te lo van a meter por los ojos y puede que sin contratarlo al menos el primer año, se nieguen a concederte la pero no es obligatorio. El seguro de hogar si que es obligatorio al menos el de responsabilidad civil, según tengo entendido
El seguro de vida lo veo bien para no dejar una deuda a tus allegados, ahora también hay que leerse bien lo que cubre
Una duda, @Full_Transition.
Si un banco me dice “0 % amortización parcial” y otro me dice “0% siempre y cuando el banco no incurra en pérdida financiera” etc. (lo que explicabas), ¿me están ofreciendo lo mismo? No sé si el primero significa “sin condiciones” siempre y el segundo tiene ese “pero”, o son lo mismo pero el primero se tira el pisto porque sabe que vende más decir que 0%.
Si la oferta es de Hipoteca a Tipo Fijo le preguntaría explícitamente si eso incluye la compensación por riesgo de tipo de interés regulada en el artículo 9 de la Ley 41/2007. Me parece muy raro que no la tenga
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Me guardo esto
Gracias. Lo preguntaré. Una última pregunta. He llamado al Caja Laboral y en cosa de dos horas me han mandado una FEIN. Sin haber hecho el estudio enviando la documentación habitual (me la piden ahora). Es normal??
Hola!! En nuestro caso nos hipotecamos en BBVA en 2020. Amortización parcial 0% intereses. Hacemos una amortización mensual para reducir plazo y nos cobran 0,04€ de intereses y nada más. Amortización en un clic desde la APP.
Vinculaciones 1 única nómina. Seguro hogar. Seguro protección de pagos. Éste último decidimos pagarlo al contado al inicio de la hipoteca para que no lo pusieran dentro de la cuota. Muy contentos con la decisión.
Miramos otros bancos en su día y era increíble como intentaban engañarte porque la cuota más baja y el interés más bajo no siempre son los más rentables. Mucho cuidado con las vinculaciones y los seguros dentro de las cuotas.
Por si os sirve…os pongo el ejemplo real:
155K a 1,5% fijo cuota 534€/mes a 30 años.
Intención amortizar en 7,5 años sale unos intereses totales de 9.3k.
Mejor amortizar por plazo que por cuota?
Tengo entendido y así hago yo, que al amortizar en plazo pagas menos intereses
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Los números son que amortizando por plazo siempre sale mejor que por cuota, se pagan en global menos intereses de esta manera.
Ahora bien, habrá casos y casos. Si te encuentras en una situación de hipoteca a 15 años con cuota bastante alta, creo que disminuirías bastante tu riesgo de impago de esta si disminuyes la cuota y mantienes el plazo (por ejemplo, pasando de pagar 1000€ a 750€). Psicológicamente también ayuda saber que la cuota supone un porcentaje menor de tus ingresos y, si por desgracia, pierdes tu trabajo, puedes conseguir pagar la hipoteca por más meses.
Por otra parte, si estamos en el caso contrario, de hipoteca a largo plazo (30 años) y cuota baja, creo que es evidente que es mejor bajar el plazo que la cuota y quitarse así la hipoteca antes (y encima pagas menos intereses, claro).
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