En los últimos tiempos le estoy dando vueltas a la idea de comprar una vivienda y barajo dos opciones:
Compra de vivienda para invertir, mientras sigo viviendo de alquiler.
Compra de vivienda para vivir, alquilando una habitación del piso a otra persona.
El caso es que si me pongo a calcular la rentabilidad neta de la inversión “a ojo” con un simple: (Alquiler anual - Gastos anuales) / Precio total compra, la rentabilidad de la opción 1 (6% aprox) casi dobla la rentabilidad de la opción 2 (3% aprox), incluso incluyendo en la opción 2 el alquiler que me ahorraría por vivir en dicha casa.
Si veo sólo los números, está claro que me quedo con la opción 1, pero hay una variable que no sale en los números que es el dinero que “pierdo” cada año en la opción 1 por pagar un alquiler en vez de pagar una hipoteca. He considerado descontar de la opción 1 el alquiler que pagaría al seguir viviendo de alquiler, pero no me aclaro con los números.
¿Alguna idea de cómo calcular la rentabilidad/dirimir entre las dos opciones?
Bajo mi punto de vista, debes tener en cuenta otras variables que no se monetizan: el valor de la intimidad y el valor de compartir. En mi caso, vivo con mi pareja y, dado el valor que le doy a estos intangibles, no me planteo compartir piso con nadie, siempre que me lo pueda permitir. Por ello, descartaría la idea de comprar para vivir y alquilar habitaciones en mi caso.
Por otro lado, debes tener en cuenta que si vives en un piso de alquiler podrás acceder a un piso de calidad superior que a uno que compres para alquilar. De hecho, yo me encontré con este dilema: comprar piso en Collblanc (Hospitalet), alquilarlo por 800€ y vivir en un piso de alquiler en Sarria por 900€ vs ir a vivir a Collblanc en un piso de 130k. Por supuesto, opté por la primera opción.
En cuanto a las dudas de @Pau, comentar que, en ese mismo caso, pude acceder a una financiación del 80% y, si me hubiera interesado, podía acceder al 90% e incluso a una hipoteca de más años de duración (en mi caso la tengo a 15 años). Por otro lado, en cuanto al tema de descapitalizarte, comentar que los bancos solo dan una financiación que represente un máximo del 35% de tus ingresos, por lo que, tras la compra, deberías poder recuperarte rápido, si lo financias a 20-25 años.
En cualquier caso, creo que tu decisión debe tomarse valorando en qué situaciones te sientes cómodo, más que en términos de que escenario es más rentable.
Por último, comentar que debes estudiar que tributación aplicaría en la compra porque cada escenario puede tener una tributación diferente.
Los intangibles de intimidad y valor de compartir es algo que había considerado, sí. Valoro seguir compartiendo al menos unos 5 años más, ya que es algo que me gusta y considero un valor añadido en tiempos de teletrabajo. Eso sí, máximo con una persona.
También había considerado el tema de los impuestos. Tampoco os he dado todo el contexto, pero añado ahora que ahora estoy viviendo en Oslo. La opción 1 sería en España, mientras que la opción 2 en Noruega. Aquí los impuestos al real state son muy interesantes, ya que no se pagan impuestos por compraventa ni tampoco pagas impuestos por el alquiler de una habitación en tu vivienda, por eso la opción 2 me parece muy interesante.
Quizás los factores que más me echen para atrás sea la descapitalización para la entrada (tendría que sacar FI), el hecho de realizar una única gran inversión que en caso de que salga mal me dejaría tiritando (todos los huevos a la misma cesta) y el hecho de tener una hipoteca a largo plazo.
De todos modos, la cuota de la hipoteca representaría un 35% de mis ingresos (sin contar posible alquiler y gastos del inmueble) y en Noruega hay una inflación inmobiliaria continua desde hace varios años, siendo rápida la venta de inmuebles, lo que reduce la iliquidez de este tipo de inversión.
Lo que no había considerado era una jugada como la que hiciste @Jubilarsealos40, pero no me cuadran los números por el cambio de país y diferencia de coste de vida.