Buenas,
Llevamos tiempo buscando un asesor que nos ilumine un poco sobre este tema y quizá alguien pueda ayudarnos un poco por aquí.
Mi pareja y yo queremos comprar el piso a mis padres (que están divorciados) y llevan bastante tiempo vendiendo. El tema es que mi padre, del dinero que recibiría por la compra de la vivienda, quería darme una parte para que yo pudiera adquirir otra vivienda. Finalmente nos ha dado la opción de que la parte que me iba a dar, reducirla del precio final, pero claro, tiene unas cuentas echadas con la parte proporcional que le tocaría a mi madre y a él, y esa proporción está pactada sobre el precio original (no con el precio reducido) con lo cual nos surgen muchas dudas porque no sabemos cómo actuar frente a los bancos y sobre todo, de cara a la notaría:
- ¿Al banco para pedirle la hipoteca le tendremos que dar como precio de venta el original, sin la reducción del precio de mi padre?
- ¿Tenemos que hacer una donación (son 30k lo que mi padre me aportaría de su parte) antes de hacer la compraventa ante notario el mismo día (la venta se haría en Andalucía)?
- ¿Qué sería lo más recomendable en este caso entonces, poner el precio en escritura reducido o poner el precio más la donación?
Gracias de antemano!
Al banco no le puedes engañar. Va a estar en la firma y va a ver el precio de la escritura de compraventa. Aparte, te va a exigir tasar y probablemente te financie el 80% de tasación por lo que no te líes en eso.
Consulta esto con el oficial de notaría: que en el propio momento de esa donación hagáis un reconocimiento público de deuda y quede de manifiesto que te los debe (es decir, que se los prestas a tipo cero) y por eso no te los transfiere en ese mismo momento.
Los impuestos de la donación sí que tendrías que pagarlos porque se devengan cuando se firma la donación.
Y luego el día q hagáis la compraventa cancelaríais el préstamo (vosotros a él le pagaríais 30k menos de lo q sea su parte y listo).
Cuando lo que se dona es un inmueble tu padre debería pagar “la ganancia patrimonial” en el IRPF (entre el precio de adquisición y el de transmisión) aparte de lo que sea el impuesto de donaciones que ese es tuyo.
Mira eso por si acaso.
El precio mínimo para “vender” sería el precio fiscal. No sé si en Andalucía tenéis alguna web que te lo muestras, en Galicia en la Atriga tienes ese precio (biene a ser muchas veces el valor castastral por un multplicador que le dan al barrio… o le precio de compra q se hizo si es mas alto). De hecho, yo cuando compré los 2 pisos que tengo se informa en la compra ante notario que el precio supera eso, por lo cual en principio hacienda no diria nada (si fuera más bajo, podría entrar).
No sé cuanto costará ese piso y cuanto sería el coste mínimo fiscal, pero tb es lo que dices, si vende tu mdare y tu padre y bajas el precio (y la vivienda es al 50%) entonces serían tus padres quienes se tendrían que apañar entre ellos para que les toque lo que les correspondería.
Otra cosa que hay que tener en cuenta será el tema de la legislación, si hay normas propias de la comunidad, etc. Por ejemplo por aquí las donaciones en vida están muy bonificadas, pero claro si tu padre te dona en vida igual esa parte vale más de los 30k que luego quiere darte… enronces ya tenemos un fail.
Y luego está el tema de donación en vida, que en ciertos sitios también está bonificado (por aquí acabas pgando solo el notario y poco más, vale la pena hacerlo). Vamos, que recibir el dinero no tiene por qué ser un problema “caro” en una donación si en tu comunidad está bonificado. MI padre nos hizo en su momento donación en vida de los inmuebles que tiene (se queda con el usufructo) y n pagamos nada (salvo notaria)… y tb una parte de dinero con una figura del derecho foral gallego (que solo acabas pagado al notario) y queda todo listo.
Lo mejor para enterarse bien de estas cosas es acercarse a una notaria y preguntar. La que tenemos nosotros de mano tiene 2 tios en administración (aparte dle notario) que te resuelven fácilmente esas dudas, por como siempre la ley es cambiante. A nosotros fue el que nos aconsejó hacerlo así, se pagaron notarios y todo legal.