Buenos días Baliers. Imaginemos que un fondo indexado X ofrece un 7% de rentabilidad anual. Por otro lado la compra de un inmueble ofrece el mismo rendimiento neto. Para la compra del inmueble he pedido un préstamo que se paga con las rentas y además una plusvalía.
La duda es la siguiente, ¿cómo compararlos? Para el fondo tengo que aportar yo mi dinero (dinero que sale de mi bolsillo), para la compra del piso lo aporta el banco (no pongo mi dinero).
Por poca rentabilidad que me ofrezca el piso, no estoy poniendo mi capital, si no el del banco.
¿Me faltan datos para poder compararlos? ¿Qué me estoy perdiendo?
Yo soy muy partidario de ésta opción, si bien no te puedo ayudar en tu pregunta si te puedo decir que el immobiliario tiene más dedicación que algunas inversiones pasivas, etc, tanto es así que yo prefiero tratarlo como un “”“trabajo”"" más que como una inversión.
Personalmente me lanzaba, pero porque me gusta el immobilario y el otro no lo controlo tanto, jeje
Gracias @elnorbii, evidentemente tiene más dedicación que un fondo. Pero el tiempo empleado me compensa por no tener que poner mi capital. Y después de las gestiones iniciales no es más que solventar algún problema esporádico.
Un saludo!
Veo complicado que el inmueble lo financien al 100%, vas a tener que poner bastante capital para la entrada y gastos como mínimo.
Por otro lado, el riego que asumes con el inmueble no lo tienes con el fondo.
Si tienes derramas, problemas para alquilarlo, morosidad… el banco va a ir a por el dinero que le debes como si fuera una apisonadora y tendrás que responder, con probabilidad, con todo tu patrimonio.
Si el fondo va mal y pierdes dinero, es tuyo y tu riesgo.
Me parece bien apalancarse para comprar un piso y alquilarlo, yo lo he hecho, pero con bastante prudencia.
No te confundas, tu capital si que lo pones, lo que obtienes es tiempo para generar ese dinero. Pero tienes que tener en cuenta que una vez has firmado una hipoteca estás comprometido a devolver ese dinero al banco.
En cuanto a las rentabilidades, hay rentabilidades muy diferentes. Ponte en el caso de una hipoteca de 100.000€, entrada de 10.000€, ingresos por alquileres de 10.000€ al año, hipoteca 8.000€ al año, gastos 1.000€ al año:
Rentabilidad bruta sobre el capital aportado: 10.000/10.000€: 100%
Rentabilidad neta sobre el capital aportado: 1.000/10.000€: 10%
Rentabilidad neta sobre la cantidad pendiente a amortizar: 1.000€/90.000€ =1,11%
En el caso del fondo es muy sencillo, porque solo juegas con dinero disponible en el momento.
Los 10.000€ en un fondo te irían generando 70€ anuales+interés compuesto. Mientras que los alquileres te proporcionen mas ingresos netos que esos, es mejor inversión.
Las inversiones inmobiliarias me parecen muy interesantes por el apalancamiento que permiten. Si me dejasen pedir un préstamo a 20 años con las condiciones de una hipoteca pero en lugar de comprar una casa pudiese meterlo en fondos indexados lo haría hoy mismo, pero no se puede.
Desventajas:
Estás “atado” a esa inversión durante 20 años. Tienes que estar muy seguro.
Debido al capital que supone: entrada + gastos+hipoteca… es difícil mantener aportaciones a otras inversiones, para estar diversificado.
Hola @JGPA y @Alvaro.S en mi caso sí que me han financiando la totalidad de la inversión mediante una hipoteca y un préstamo para los flecos, gastos, amueblar, pequeña reforma etc. entonces no he puesto parte de mi capital.
Entiendo lo de estar atado a esa hipoteca y los riesgos de morosidad inherentes, riesgos que creo que existen en cualquier inversión.
Mi duda viene entorno a cómo compararlos, para mí, sin poder aportar mucho conocimiento sobre el tema, con lo que me quedo es que en un tipo no sale dinero de mi bolsillo para crear el activo y en el otro sí. ¿ Es esto más o menos correcto?
¿Qué intereses manejáis en España de hipotecas vs préstamos personales?
Por ejemplo, aquí en Alemania con mis ingresos yo tengo 10.000€ preconcedidos al 1,9% si quiero, y las hipotecas aquí normalmente hablamos que son para cantidades >400.000€.
Como te digo, realmente si que sale de tu bolsillo…poco a poco. Ponte que el banco te esta prestando la casa, no el dinero, la casa. Mientras vaya bien, tu le pagarás al banco su parte (hipoteca) y después de pagar gastos te quedarás con el beneficio. Si va mal, tendrás que seguir pagando aunque no haya beneficio y si termina de reventar la cosa, te quedarás sin casa y con deuda.
Aunque el banco te haya dado una hipoteca al 100%, tu situación patrimonial ha cambiado, antes tenías 0 y ahora tienes deuda.
Sobre como comparar, sin partir de un capital inicial es bastante complicado… Quiero decir, con una entrada de 0€, no hay ningún fondo que te genere beneficios. Mientras que los alquileres te produzcan plusvalías siempre será mas rentable que un fondo, puesto que las plusvalías de un fondo en el que has metido 0€ siempre serán 0 €.
En cualquier caso, si te han concedido el 100%, lo tienes alquilado y los beneficios dan para cubrir hipoteca+gastos, enhorabuena, has pegado un pelotazo. En tu caso utilizaría todos los beneficios para amortizar deuda lo antes posible.
Ahora mismo las hipotecas rondan el 2%. Para préstamos personales no lo sé. En mi caso el preconcedido por el banco es al 3% si no me equivoco.
@JGPA muchas gracias, me ha quedado claro con el ejemplo de poner 0€, mientras dure la misma situación estaré ganando.
Sin duda la prioridad es la eliminación de la deuda, en eso estamos completamente de acuerdo.
@ExpatGadsden lo que te ha dicho @JGPA arriba, más o menos igual, quizá el personal más caro.
Te recomiendo the book on rental property investing y biggerpockets.com son los mejores recursos.
Esto da para un libro pero los marcardores basicos que quieres utilizar es:
cash flow = income anual(12 cuotas alquiler *0.95 ocupacion o lo que consideres) - (Comunidad + IBI + Seguros + Tasa de basuras + Reparaciones + Cuota hipoteca)
Si el cash flow te queda negativo, estas jodido y te recomiendo que no inviertas en esa propiedad.
Eso es bruto, puedes sacarle el IRPF que sera un 60% sobre el income gain de tu tramo de IRPF, menos reparaciones ibi y tal que tambien desgrava.
Cash on cash return y cash flow son los mejores indicadores para comparar con los fondos indexados que te van a decir si es una buena inversion.
Tienes que pillarte un buen margen de cash on cash return, sobre el papel todo es muy bonito pero en real estate siempre hay gastos inesperados y problemas que no esperas.
Me estoy informando yo tambien sobre esto porque me interesa buscar alguna oportunidad si hay surte con la covid-19 crisis. Voy casi 100% RV, tengo los ahorros de los ultimos 10 años y ver la volatilidad que hemos vivido recientemente me hace plantear poner uno o varias rental properties a mi portfolio para reducirla.