Llevo un tiempo buscando un terreno en mi zona, para poder construir la casa que quiero. Algunos terrenos son mucho más grandes de lo que necesito y con precios demasiado bajos, lo que me hace pensar que hay gato encerrado… Además, a menudo los anuncios son incomprensibles para mi, sobretodo de bancos y grandes grupos.
Ojala alguien me puediera ayudar a decifrar el significado .
Pongo un ejemplo:
Terreno de uso Residencial Plurifamiliar con una superficie de 4.591, 6 m², con edificabilidad estimada de 6.891, 81 m². La parcela pertenece a un ámbito de 86.923, 62 m², con una edificabilidad de 59.759, 94 m² y tiene un 40 de propiedad, lo que le otorga a la propiedad un de participación estimado en el sector de 5,28. Finca pendiente de Plan Parcial, Reparcelación y Proy. Urbanización. Se ha considerado una edificabilidad residencial en la finca de 5.739, 5 m2 ( 1.721, 85 m2 y 21 viviendas VPO; 4.017, 65 m2 y 47 viviendas libres), edificabilida comercial de 1.147, 90 para 8 locales comerciales y 1.721, 85 para uso terciario.
Mis dudas son:
Que es el ambito al que pertence la parcela y que importancia tiene? Si yo compro mi parcela el ambito en que me repercute?
Que significa que tien un 40 de propiedad y otorga una participación del 5,28?
Aunque se haya considerado esa edificabilidad, se le puede dar otra? En otras palabras, si había estimado hacer X pisos y locales, pero ahora se hacen Y casas habrá algún problema?
Hola!
No soy experto, pero voy a intentar aportar algo.
El ámbito es toda una zona que se rige por un plan urbanístico parcial. Puede comprender una o varias propiedades, que a su vez pueden tener una o varias parcelas.
Lo pongo junto porque se ve mejor: el 5,28% es el % de superfície que ocupa tu terreno respecto todo el ámbito; el resto de terrenos son el 94,72% del ámbito. En todo el ámbito se pueden construir 59.759,94m2, de los que 6.891,81m2 se pueden construir en tu terreno (si la edificabilidad es mayor a la superfície del terreno significa que tienes que edificar en varias alturas, por lo que respetando márgenes con estos números casi seguro tienes que construir pisos).
La respuesta corta es no. Se tiene que construir lo que refleje el plan urbanístico parcial, que por lo que dice está pendiente (de redacción? De aprobación? De recursos? De juicios?). El plan lo redacta el ayuntamiento, pero la reparcelación y el proyecto de urbanización corre a cargo del promotor, que puede ser el ayuntamiento (modo de cooperación con cesión obligatoria de terrenos a urbanizar) o la junta de compensación del ámbito (modo de compensación, son los propietarios los que asumen el coste de todo). Lógicamente no se puede edificar si antes no has urbanizado.
Mi recomendación antes de comprar un terreno barato en esta situación es que pidas hora con el arquitecto municipal del ayuntamiento para que te explique en qué punto está todo esto. Si hay que redactar planes, reparcelaciones y urbanizar, a parte de llevarte años, tendrás que asumir el 5,28% del coste de todo el ámbito para terminar edificando lo que determine el plan que decida el ayuntamiento y que puedan negociar los propietarios de todo el ámbito (del que tú representas un porcentaje tan bajo que tu opinión no servirá para nada).
Espero haberte ayudado, y si hay alguien por aquí que sepa más que nos ayude también.
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