Nudismo primera inversión inmobiliaria

Hoy desnudo las cifras de mi primera inversión inmobiliaria:

  • Localización del inmueble: Semicentro Salamanca. Ubicación ideal para estudiantes cerca de las universidades
  • Precio del inmueble: 136000 €. Baños, tuberías y cocina reformados. No necesita reformas importantes en 15 años
  • 5 habitaciones / 2 baños: Ya alquiladas hasta junio entre 220 / 250 € por habitación
  • Comunidad: 140 € con calefacción central

Razones por las que me voy a decidir por este inmueble tras tiempo mirando:

  • Aunque la mayor rentabilidad está en zonas más alejadas del centro y precios más baratos, este piso lo utilizaría como residencia habitual (juntando habitaciones) si alguna vez vuelvo a vivir en Salamanca. Eso me hacía descartar muchas zonas, pisos sin ascensor… en los que pudiera obtener una mayor rentabilidad
  • En zonas más céntricas , para obtener una rentabilidad interesante, tenía que ser con alquiler por habitaciones. Con 5 habitaciones maximizo la rentabilidad.

¿Qué os parece la inversión? Como he dicho, el hecho de tener la esperanza de poder vivir en él algún día (aunque lo considero poco probable) me ha hecho que busque un equilibrio entre localización/tipo inmueble y rentabilidad

Hola @Eskel👋

En primer lugar, darte la enhorabuena por lanzarte en tu primera inversión inmobiliaria.

En cuanto al perfil de inquilino, creo que es muy acertado tener estudiantes, ya que los padres siempre pagan. No obstante, en tema de mantenimiento del piso y tranquilidad del vecindario, quizá te dan más dolores de cabeza.

En cuanto a la rentabilidad, me parecen muy buenos números. Sin embargo, el hecho de alquilarlo por habitaciones y hasta junio, te podría complicar la aplicación de la reducción del 60% en IRPF. ¿Lo has tenido en cuenta? Lo digo, principalmente, porque una buena rentabilidad financiera, sin una buena fiscalidad, rompe la buena inversión.

Espero que te sean útiles las reflexiones.

Un saludo

2 Me gusta

Enhorabuena por tu primera inversion!
Sin saber más que la info que nos das, de precio me parece bien. Aunque mirándolo desde el punto de vista de la inversion, esa comunidad me parece muy alta… Pero es lo que tienen los edificios de calefacción y agua caliente central.

Eso sí, para vivir, son lo mejor… (Por experiencia lo digo).

1 me gusta

Alquilar los pisos por habitaciones es una de las cosas más rentables que hay, sin duda, porque existe un segmento de gente que requiere una habitación y la puede pagar, pero no puede pagar un piso. Y ahí es donde sumas un extra de dinero: seguramente no podrías alquilar le piso completo a ese precio.

Obviamente quizás requiera algo más de tiempo que tener un alquiler de largo plazo, pero rentable es. Mi tía tiene en Santiago de Compostela un piso bien ubicado para estudiantes. 550€ al mes ahora mismo a una familia con 3 habitaciones (ya es mayor y no quiere lios) pero en sus tiempos eran 250€ por habitación y se las quitaban con las manos.

En cuanto al precio y la rentabilidad, aquí el tema viene si has pagado a tocateja o has metido una hipoteca de pormedio. Yo estoy rastreando el mercado también para algo inmobiliario y de alquiler, para aprovechar el dinero barato y que alguien me pague una hipoteca. Vivo en Coruña, ciudad universitaria y hay zonas preferentes para este tipo de gente (lo sé porque yo también viví de alquiler)… y también hay zonas para gente que trabaja en zonas de polígono. Lo que tengo claro es que no pagaré a tocateja, hoy e dinero es barato y quiero usar el apalancamiento para generar valor. Con cuidado pero seguro.

PS. Que me voy de historias. La inversión me parece buena. Si lo has hecho con hipoteca, mejor para el tema de rentabilidad sobre el capital invertido.

1 me gusta

El piso lleva bastante tiempo alquilado por lo que los vecinos ya están acostumbrados :rofl: En mi experiencia como estudiante, cuando se alquila por habitaciones normalmente hay menos “fiestas clandestinas” ya que normalmente la gente no se conoce de primeras y hay unas normas de convivencia. En pisos compartidos que suelen vivir juntos compañeros de carrera que tienen el mismo círculo de amigos es más normal que tu piso sea el elegido para las reuniones de amigos.
La rentabilidad la he calculado sin la reducción del 60%. Me planteo dos opciones: Si los inquilinos están más de 1 año y se considera vivienda habitual, optaría a la reducción del 60%. Sobre el papel es más interesante un alquiler durante el curso escolar y otro en verano para la gente que viene a hacer cursos de verano aunque no tenga la reducción.
De todas formas, efectivamente, la fiscalidad le da un buen “mordisco” a la rentabilidad :sweat_smile:

Cuando empecé a mirar también buscaba comunidades más baratas sin servicios centrales. Tras ira varias inmobiliarias, aunque miran sus intereses lo recomiendo ya que al final es un servicio de asesoramiento gratuito, todas me decían que los servicios centrales es ideal para alquiler a estudiantes. Los estudiantes prefieren tener un gasto fijo constante (aunque sea más elevado), que tener que discutir cuánto se pone la calefacción. Por eso, el gasto de la comunidad es absorbido al poder cobrar un alquiler mayor.

Efectivamente, hay un “nicho” en el alquiler por habitaciones. Y como dices, veo difícil que esto cambie en las ciudades con tradición universitaria. 800 años la de Salamanca, como empresa, una auténtica blue chip :grin:
Soy consciente que es una gestión mucho más activa, pero ahora mismo es algo que no me supone ningún esfuerzo (incluso me gusta).
Especialmente los estudiantes internacionales, tienen problemas para encontrar alojamiento antes de venir. Siguen funcionando mucho los anuncios en farolas de la zona universitaria.
La gente que alquila pisos, no se anuncia a través de los medios por los que buscan los estudiantes.
Mi idea es pagar todos los gastos (electricidad, internet, calefacción). Incluso estoy considerando incluir una limpieza semanal. Al final sería un ofrecer un servicio híbrido entre un piso y una residencia y pienso que puede resultar rentable. Creo que en bodas, bebés e hijos estudiando una carrera siempre se está dispuesto a pagar un poco más por un buen servicio.

1 me gusta

Me interesa este punto. ¿A qué deducción fiscal ante refieres y cuándo se aplicaría?

2 Me gusta

Hola Eskel.
Yo me encuentro en la fase de compra de una vivienda para alquilar. Estoy buscando hipoteca. La que ofrece MYInvestor creo que es la mejor en este momento pero no he podido acceder a ella porque piden ingresos superiores a 4000 mensuales. He mirado Abanca FIJO(Primer año: 1,40% Resto de años: 2,10% Tras bonificaciones: 1,40%)VARIABLE (Primer año: 1,15% Resto de años: EUR+ 1,55% Tras bonificaciones: EUR + 0,85%)Las bonificaciones son Ingresos recurrentes de 600€ (bonifica 0,25%)
Seguro hogar (bonifica 0,20%)Seguro vida (bonifica 0,25%) ¿sabes de algo mejor? ¿que hipoteca tienes tu?