Nudismo financiero-inmobiliario - 28 años

Buenas tardes,

Hoy quería plantearos un nudismo financiero-inmobiliario:

Mi situación es la siguiente:

Actualmente tengo 28 años y un empleo estable como ingeniero. Vivo de alquiler y no me planteo comprar en otra ciudad que no sea mi ciudad natal. Me gusta la libertad que te da poder cambiar de un piso a otro en función de las circunstancias personales. Ahora mismo vivo en un pueblo muy cerca del trabajo donde pago un alquiler bajo. Quizá dentro de unos años me apetezca vivir en la ciudad. O encuentre otra oportunidad mejor en otro sitio. Es una decisión personal, pero me encuentro muy a gusto con la libertad de vivir de alquiler.

Recientemente he visto oportunidades de compra en “muda propiedad” en mi ciudad natal. Mi hermana y yo estamos considerando hacer una compra conjunta en este tipo de propiedad. Estas son nuestras razones:

  • Tendríamos un piso cada uno (el de mis padres y el que compráramos).
  • No tendríamos que “hipotecarnos”. Con los tipos actuales, algunos pensarán que es hasta la mejor opción, pero nunca me ha gustado deber dinero a nadie

Pongo un ejemplo de piso en muda propiedad para hacer las “cuentas”:

  • Precio venta: 100 K €
  • Valor real piso: 260 K €
  • Edad propietario: 72 años
  • Renta vitalicia mensual de 500 €

Normalmente, el precio con el “descuento” se calcula para esperanza de vida de 89 años:

Descuento = 89 – edad propietario = 89 – 72 = 17%

El precio de venta sería: 216 K

Incluyendo la renta vitalicia (suponiendo también una esperanza de vida de 89 años)

Renta: 500 x 12 x 17 años = 102 K €

En resumen, en el escenario neutro de una vida de 89 años tendríamos:

Total pagado = Precio venta + renta total = 100 K + 102 K = 202 K €

Actualmente, podría pagar mi parte (los 50K) para realizar la compra sin pedir crédito.

Mensualmente, el pago de la mitad de la renta (250€) y el alquiler del piso en el que vivo, supondrían el 30% de mi sueldo.

Mi tasa de ahorro es del 50%, así tendría todavía un 20% del sueldo para invertir periódicamente en indexados.

¿Qué os parece esta opción? Como principal inconveniente respecto a una compra normal para alquilar es que no empezaré a sacar rentabilidad hasta el fallecimiento de usufructuario. Como principales ventajas:

  • No tener que deber dinero a nadie (cada uno tendrá una opinión respecto al endeudamiento)
  • Tener un piso en propiedad en mi ciudad natal al que siempre podré volver algún día o alquilarlo

Muchas gracias por vuestros comentarios :slightly_smiling_face:

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No me parece muy buena inversion, a no ser que haya entendido mal los numeros

100k de entrada +100k en 17 años parece mucho dinero para un piso que no vas a disfrutar en 20 años. y para tener un piso que en teoria vale 260k.

Si pones 50k de entrada en un piso de 140k, en 20 años el alquiler habra pagado la hipoteca y el piso sera gratis. Eso me parece mejor inversion (aunque no la mas optima ya que no optimizas cash flow).

Has mirado pisos parecidos por la zona, que precios tienen? es 260k realista? No se que pueblo es, pero 260k parece mucho dinero

Es un pueblo donde la gente va a querer ir a vivir en 20 años?

Tendrias que hacer numeros, pero me da la sencacion que poniendo los 100k en indexados o entrada para un piso y alquilarlo te saldria mejor rentabilidad. Dices que no quieres endeudarte y lo entiendo, pero me parece a mi aun mas arriesgada la jugada del a nuda propiedad donde los numeros no son muy claros.

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Yo si a grandes rasgos tampoco me parece muy buena inversión, es más me parece algo pésima, y me explico.

Ahi falta contemplar los gastos de:

  • comisión del intermediario
    -IBI
  • SEGURO DE HOGAR
  • COMUNIDAD (o derramas)
  • impuestos y gastos de notaría, gestoría y registro por duplicado, al principio por la nuda propiedad y al final por la propiedad definitiva.

Ojo que el seguro y el IBI y la comunidad son anuales eh.

Además discrepo sobre esto:
-si que debes dinero a alguien, 500€ al mes durante 17 años.

  • no tienes un piso en propiedad, tienes la nuda propiedad.

Ten en cuenta todos los gastos, y saca números, a mí con los datos que nos has dado por aquí lo veo un poco negro el tema

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Buenos días, Eskel,
a mí tampoco me parece una buena inversión, la nuda propiedad no me parece interesante en general, a no ser que el propietario de la vivienda sea realmente muy mayor y el precio muy bajo.
Como comentaba @balioer, 260k en un pueblo es mucho dinero, tiene que ser una propiedad realmente interesante porque, si no, me parece un precio muy alto.
Alternativas:

  • Meter tu dinero en fondos indexados.
  • Si es un pueblo, seguro que con 50k iniciales y una pequeña hipoteca puedes encontrar alternativas de viviendas que, alquiladas, se paguen solas y te dejen algo de cash flow una vez descontados los gastos fijos mensuales / anuales.
    Esa propiedad, más pequeña y barata, te habrá ido produciendo un beneficio y, cuando decidas comprar algo más grande, podrás venderla y, con el dinero obtenido en la venta más los beneficios acumulados, podrás acceder a una casa más grande. O bien, la casa que encuentras, se ajusta a tus necesidades y, en unos años, tienes tu casa pagada.
    Esto en el escenario de que compres tú solo, si la idea que tenéis tu hermana y tú es comprar otra casa a medias para que uno se quede con la de tus padres y el otro con la nueva adquisición, entonces te encuentras con que dispones de 100k, lo que es aún más interesante, porque, con esa entrada y una hipoteca, igualmente tendrías una buena casa que, alquilada, se pagaría sola.
    Cualquiera de los dos escenarios de compra (solo o con tu hermana) te permite acceder a la vivienda en el momento que desees, a diferencia de una compra de nuda propiedad, donde tienes que esperar a que fallezca el propietario.
    Saludos!

Hola @Eskel,

estoy muy de acuerdo con el resto de respuestas. Yo también estuve estudiando en su momento la opción de invertir en nuda propiedad y creo que es realmente difícil encontrar un “chollo” que permita obtener alta rentabilidad, por lo que descarté este modelo de negocio.

En tu caso concreto, pagar 100K más 500 euros mensuales no se sabe hasta cuanto tiempo, más todos los gastos que conlleva un inmueble, más seguramente una hipotética remodelación del piso una vez quede “libre” (y siento si esta expresión puede ser de mal gusto, pero a lo que voy es que seguramente será un piso que será antiguo y habrá que hacerle un lavado de cara más adelante para alquilarlo bien), yo no acabo de ver que sea una gran inversión sinceramente.

Creo que deberías revisar muy bien el mercado inmobiliario en tu ciudad, seguro que hay pisos apetecibles y es cuestión de buscar bien para encontrar piso con buen mercado de alquiler y a un buen precio que te permita invertir sola o con tu hermana. Seguro que te permitirá estar menos atada a la inversión que un piso de nuda propiedad. Y si no lo ves claro puedes ir a lo más sencillo, no complicarte y tirar de indexados.

Un saludo

Muchas gracias a todos por las respuestas. @Vic Los gastos de seguro de hogar y comunidad corren a cargo del usufructuario. Las derramas son efectivamente un riesgo más a tener en cuenta. Al final es una inversión con demasiadas incertidumbres…
La verdad que intentaba ver los aspectos positivos de la muda propiedad. La idea en sí me parece debiera ser una situación win-win para inversor y propietario. La persona mayor obtiene unos ingresos suplementarios y puede seguir viviendo en su domicilio. Mi hermana y yo, en este caso, haríamos una inversión a largo plazo y tendríamos un piso el casco histórico de la ciudad (no lo puse en el post original). @balioer, @MariaRodriguez El valor de 260 K sí que es real ya que es lo que cuestan los pisos de esas características por esa zona.
Pienso que la muda propiedad está pensada para gente que compra el piso como inversión a largo plazo y no tiene problema en esperar varios años.
Por lo que veo en vuestros comentarios, todos pensáis que la “muda propiedad” es otra herramienta más de marketing con más incertidumbres que ventajas para el inversor. Interesante que todos coincidís que como concepto no es una operación ventajosa.
Siempre un placer leer las opiniones de los demás. Al final se reduce a que lo más simple (indexados) es lo mejor :wink:

Eskel para ser exactos el seguro estás obligado a pagar tú el seguro del continente, no así el seguro de contenido , y los gastos de comunidad si que los paga el usufructuario excepto las derramas, que en tanto tiempo y por desgracia siempre las hay.
Se dice nuda propiedad, no muda, lo digo de buen rollo ehhh.
Un saludo y suerte.

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Por poner otro ejemplo con numeros muy rapidos: Piso de 260k en la zona, 20% de entrada 11% de impuestos: con70K el piso es tuyo, hipoteca a 20 años del resto, cuota de 740euros mensuales. Un piso de 260K se tendria que poder alquilar minimo por 1k 1.2k al mes, con eso pagas hipoteca y te quedan 300e-500e al mes de cash flow.

Has aportado solo 70k, te han pagado a ti 300e-500e al mes en lugar de pagarlo tu, y en 20 años hipoteca pagada y el piso es tuyo. No te descapitalizas, tienes el resto de ahorros de fondo de emergencia/indexados, no hay el riesgo de cuando morira la persona, etc… Los numeros son bastos no tienes en cuenta ibi/comunidad/etc.