Cómo calcular rentabilidad - me lío

Buenas noches,

Por aquí hay mucha gente brillante que a lo mejor me puede ayudar… y casi me da hasta vergüenza preguntar, pero… para eso está este foro, no?

Quiero saber qué rentabilidad me está dando un piso que compré hace unos años. Lo compré sin pensar en sacarle rentabilidad; lo compré para mí, para vivir en él. En aquél entonces no estaba metida en esto de las finanzas personales.

Compré un piso en 2015, lo tuve alquilado, luego viví yo en él 2 años y de nuevo lo tengo alquilado. La cosa es que, leyendo las rentabilidades de unos y otros en este foro, me ha entrado la curiosidad por saber qué rentabilidad estoy obteniendo yo! Y me hago un lío… Soy de letras, músico, así que perdonadme. Sé que se calcula sumando los ingresos anuales del alquiler dividido entre los gastos totales del piso. Pero dudo, porque eso es ahora mismo, pero si quisiera saber la rentabilidad final que me dará el haber comprado el piso, cómo se hace?

Vaya, no sé si me explico bien. Ahí van los números (repito: cuentas a mi manera!)

El pisó costó 160.000€. He amortizado 60.000 y hoy en día me quedan por pagar 80.000€.

Desde que compré el piso hasta el día de hoy, el piso me ha supuesto 145.000€ que han salido de mi bolsillo, y explico de dónde sale este número. Sale de los 60.000€ de amortización, las cuotas de hipoteca (20.000), más gastos de compra-venta (25.000), IBIS, comunidad, reformas, derramas, hasta la luz, agua y gas y muebles que pagué cuando viví ahí. Es decir, es dinero que, de no haber comprado el piso, no habría gastado. Mucha pasta, sí, lo sé. Pero lo compré, metí mucho dinero en él y lo puse “mono” antes de meterme en este mundo, así que tampoco tenía idea. Hoy en día harías las cosas de otra manera, claro.

Por otro lado he obtenido en total 16.000€ por alquiler.

Por lo tanto, echando cuentas a mi manera, en realidad he pagado (145.000-16.000 =) 129.000€. Y me quedan 80.000 por pagar. Es decir, que mi piso ahora mismo me cuesta 129.000+80.000=209.000€. Repito, no sé si esto se suele calcular así, pero bueno…

He calculado también que esa cifra de 209.000 va bajando cada año, gracias a tenerlo alquilado. Porque cada año obtengo un pequeño beneficio. Hoy en día el piso me supone unos gastos anuales de 6.500€, pero por alquiler recibo 7.500€ (redondeo). Así es que cada año mi piso me cuesta 1.000€ menos.

Pregunta: ¿cómo calculo la rentabilidad? Igual que hay gente por ahí que dice: yo tengo un 6%, otro 8%, etc. ¿Qué rentabilidad estoy teniendo yo?

Perdonadme de nuevo, seguro que algunos os estaréis tirando de los pelos tanto por mis cuentas como por mis números… Pero sólo quiero aprender. Un saludo a todos!

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Hola @Jakpal ,

Vergüenza no tienes que tener de preguntar nada. Peor es no hacerlo.

Rentabilidad = Ingresos anuales - gastos fijos / inversión inmobiliaria x 100

Me imagino que en los gastos anuales que pones has incluido la cuota de la hipoteca, descuéntala .

Hola Chals! En tus gastos fijos tienes en cuenta la hipoteca? no se si te refieres a descontarla de aquí.

Cuando hablas de inversión inmobiliaria te refieres a lo que has pagado de tu bolsillo para obtener el piso (20% aportación inicial + 10-12% gastos + posible reforma, acondicionamiento, etc…)?

Gracias!!

Yo cuando hago la rentabilidad bruta la calculo de la siguiente forma. (Precio de compra + gastos (tasacion, impuestos y demás ~12%) + reforma) / ingreso anual de alquiler * 100.
La neta sería teniendo en cuenta los gastos de comunidad, ibi y seguros

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Pues es una pregunta muy interesante porque muchas veces hay confusiones con este tema. La rentabilidad se puede medir de varias formas, me explico:

  • Rentabilidad bruta: Es de la que más se suele hablar (al menos en lo que yo veo). Sería:

    Ingresos anuales por alquiler / (precio de la compra del inmueble + gastos)
    

Aquí no se tendría en cuenta si has pedido o no hipoteca, lo que se cuenta es el valor de la compra total independientemente de que una parte la hayas financiado.

  • Rentabilidad neta: Sería una versión sofisticada de la rentabilidad bruta, se calcula igual pero en lugar de contar los ingresos por alquiler, tendría en cuenta sólo el beneficio (restando comunidad, seguros, derramas, etc)

    Beneficio anual / (precio de compra + gastos)
    
  • ROCE/ROI (Return on capital employed): Este te da una información muy interesante porque cuenta la rentabilidad sólo sobre el capital que tú has puesto de tu bolsillo (aquí sí que cambia la cosa si has pedido hipoteca). Sería:

    Beneficio anual (restando cuota de la hipoteca) / capital aportado en la compra
    

Te paso aquí la página de un chico que conozco por el curso de @Carlos_Galan_Rubio que ha hecho una app donde puedes calcular estos valores:

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Muchas gracias a todos!

Sí, esas fórmulas de rentabilidad las conocía (bueno, la del ROCE no; gracias!). La cosa es que no compré el piso como inversión, y he vivido en él, y no sé si el gasto de vivir en él se tiene en cuenta a la hora de hacer el cálculo de rentabilidad. También porque ya han pasado 5 años desde que lo compré, y no sé si tengo que calcular con datos del momento de compra o con datos de ahora (me queda por pagar menos, he amortizado, etc.).

Gracias a todos!